Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

Живя в большом городе, нам приходится решать главный вопрос — жилищный. Мы покупаем, меняем, продаем, пытаясь найти подходящий вариант.

Тратя много времени и сил на сбор справок, подготовку документов. Обивая пороги государственных учреждений в получении необходимых документов. Чтобы избежать проблемы и сэкономить время, стоит обратиться за помощью к риэлторам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Нужно ли заключать с риэлтором и как правильно?

При обращении за помощью в продаже квартиры, с риэлтором надо заключать эксклюзивный договор. Заключение агентского договора на продажу недвижимости дает собственнику следующие преимущества:

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

  • быть уверенным в работе риэлтора с объектом недвижимости;
  • требовать отчеты с риэлтора о проделанной работе;
  • узнавать какие маркетинговые и рекламные мероприятия были произведены;
  • освободить себя от переговоров с клиентами, желающих приобрести квартиру по минимальной цене родственники, друзья, знакомые);
  • получать от риэлтора помощи в предпродажной подготовке;
  • продать квартиру по более высокой цене;
  • удастся избежать попадания в квартиру мошенников и воров.

Прежде чем подписать документ, нужно внимательно прочитать все пункты договора. Дополнительные требования и пожелания к договору необходимо оформить письменно, и только потом происходит подписание договора.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:

  1. Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
  2. При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:

    • свидетельство о праве собственности;
    • договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.

    Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.

  3. В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.

    В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру.

  4. Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.

Риэлтор не является штатным сотрудником агентства. Он действует от имени агентства на основании агентского договора, который заключается между агентством по недвижимости и риэлтором. По этой причине ответственности за действие риэлтора агентство не несет.

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?Чтобы риэлтор начал выполнять возложенные на него полномочия связанные с процедурой продажи квартиры на основании подписанного договора с клиентом. Ему понадобятся следующие документы:

  • паспорт собственника продаваемой квартиры (если собственник у квартиры не один, то понадобятся паспорта каждого);
  • свидетельство права собственности;
  • выписка из домовой книги (в выписке должно указано, прописаны в ней жильцы или нет, если прописаны, то в каком количестве);
  • технический паспорт на объект (дата выдачи паспорта не должна превышает 5 лет, иначе придется получить в БТИ новый технический паспорт).
  1. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний ребенок, потребуется предоставляться свидетельство о рождении, а также понадобится дополнительно предоставить паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, и ко всему прочему, на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов попечительства и опеки. Это разрешение подтверждает, что продав квартиру, вы не нарушили, права ребенка. В противном случае сделка будет считаться недействительной.
  2. Если квартира приобреталась супругами вместе или является совместно нажитым имуществом, тогда понадобится свидетельство о браке и разрешение заверенное нотариусом от второго супруга.
  3. Если квартира получена в дар или по наследству, нужно получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по налогу.

Обязательные пункты

Все устные договоренности между агентом и клиентом при возникновении спорных ситуаций в суде не рассматриваются. Поэтому, что бы не было неожиданностей с риэлтором или агентством подписывается эксклюзивный договор.

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?При составлении типового договора с риэлтором должны быть отражены следующие пункты:

  1. Между какими лицами будет заключаться договор (указывается Фамилия Имя Отчество риэлтора и его паспортные данные или название агентства с его банковскими реквизитами и юридическим адресом в конце договора).
  2. Описание всех предоставляемых услуг по договору (продажа квартиры, поиск покупателей, сбор справок и подготовка документов для совершений сделки).
  3. Сроки выполнения обязательств (лучше прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения).
  4. Стоимость услуги (указанное вознаграждение разбить под конкретный перечень выполняемых услуг).
  5. Условие расторжения договора (стоит прописать, что обе стороны вправе в одностороннем порядке отказаться, от договора, заблаговременно предупредив об этом).
  6. Ответственность сторон (прописываются штрафные санкции за невыполнение условий договора).

Прежде чем заключать договор с агентством по недвижимости, желательно проверить его благонадежность. Ознакомится с информацией об агентстве на их официальном сайте. Найти и прочитать отзывы клиентов о деятельности агентства.

Все мы люди и никто из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. Поэтому необходимо включить раздел о расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке.

Причиной для расторжения со стороны клиента является невыполнение риэлтором условий прописанных в договоре или нарушение указанных сроков их выполнения: не может подыскать покупателей, собрать и подготовить документы необходимые для совершения сделки, организовать передачу денежных средств между продавцом и покупателем.

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?Расторгнуть договор можно в любое время и в одностороннем порядке. Для того чтобы расторгнуть договор нужно:

  1. Письменной форме за 30 дней уведомить риэлтора о решении расторгнуть договор. Данное уведомление передается лично в руки риэлтору с получением от него расписки с датой и подписью.
  2. Если нет возможности передать лично в руки, то данное уведомление нужно отправить по почте. Тогда отсчет момента расторжения договора считается от даты отправки уведомления по почте.
  3. При уплате вознаграждения клиент имеет право требовать вернуть его согласно нормам закона.
  4. Агентство в течение 10 дней с момента расторжения договора обязано вернуть клиенту вознаграждение. Прежде чем перечислить денежные средства, агентство удерживает потраченную сумму за выполненные обязательства по договору, представив документы, подтверждающие этот факт. Остальную денежную сумму риэлтор обязан вернуть.

За нежелание вернуть клиенту выплаченный аванс в добровольном порядке, исполнителю самому придется платить штрафы, определенные судебным решением.

Занимаясь продажей любой недвижимость, вы рано или поздно приходите к пониманию, что без помощи и поддержки профессионалов в области недвижимости обойтись не получается. И не потому, что сложно найти покупателя, но и еще потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще труднее.

А сколько мошенников предлагающих свои услуги. Чтобы не попасть к ним в руки при этом не остаться без жилья и денег. Стоит обратиться к проверенным агентствам или к профессиональным риэлторам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/agentstva-i-rieltory/dogovor.html

Сопровождение сделки купли-продажи риэлтором: плюсы и минусы. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Образец договора

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

Перед продажей квартиры у собственника может возникнуть серьезный вопрос – как продать свою недвижимость быстро и по выгодной цене? Для ответа на него нужно хорошо знать рынок и уметь искать потенциальных покупателей.

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры: именно этим и занимаются специалисты по продаже недвижимости – риэлторы.

На каких условиях они работают и есть ли риски при обращении в агентство? Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры? Более подробно об этом далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы

  • После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.
  • Данный документ подтверждает намерения клиента работать только с этим агентством и влечет за собой взаимные для сторон права и обязательства.
  • Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.
  • Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

Образец договора с риэлтором об оказании услуг (эксклюзивный договор).

Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:

    Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

  • консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
  • проведение процедуры оценки недвижимости (как оценить жилье самостоятельно и что значит заниженная стоимость квартиры, читайте тут);
  • подготовка и проведение рекламной кампании;
  • поиск покупателей квартиры;
  • проведение переговоров с потенциальными покупателями;
  • проведение показа недвижимости;
  • сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
  • подготовка проекта договора купли-продажи (где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры?);
  • организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
  • подготовка заключительной документации.
  1. Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.
  2. Посредник обеспечивает безопасность и легкость проведения сделки по различным направлениям – юридическим, финансовым, организационным и документальным.
  3. Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.
  4. Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.

В зависимости от способа получения жилья это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • копия судебного решения;
  • договор дарения и т.п.
Читайте также:  Как проводятся выездные налоговые проверки у физических лиц?

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору – он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

Образец договора хранения документов.

Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры? Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника – она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов (сама сделка купли-продажи по этой доверенности недоступна).

Образец доверенности на сбор документов и регистрацию.

После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора купли-продажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

Расторжение договора с риэлтором

Порядок расторжения договора, а также основания для этого и возможные последствия напрямую зависят от положений, прописанных в документе.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:

  1. После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
  2. Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
    • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
    • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
  3. Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.

На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

Можно выделить несколько самых распространённых схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента:

    Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

  1. Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки – это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.

    При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.

  2. Привлечение подставных покупателей – риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
  3. Использование доверенности – агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению (например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека).

    Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.

  4. Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре – поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.

    Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

    Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).

  • На самом деле, схем мошенничества может быть очень много – сфера недвижимости является привлекательной для многих преступников.
  • Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно – лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.
  • Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ – решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.
  • Однако стоит помнить и о недостатках – необходимости переплачивать комиссионные риэлтору и риску нарваться на мошенника.
  • На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы договоров с риэлторским агентством о продаже и покупке недвижимости:
  • Договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, образец (Договор с риэлтором на продажу квартиры, образец).
  • Агентский договор на покупку недвижимости, образец, скачать бесплатно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/dogovor-s-rieltorom.html

Договор с риэлтором на покупку квартиры (образец)

Главная » Купля-продажа квартиры » Договор с риэлтором на покупку квартиры

2 650 просмотров

Несмотря на обилие предложений покупки-продажи недвижимости на различных платформах, зачастую процедура приобретения новой квартиры сильно затягивается из-за того, что подходящего жилья просто нет. Проблему могут решить агентства недвижимости, имеющие собственную базу данных, в которой, как доказывает практика, вариантов жилья значительно больше, чем в открытых источниках.

Нужен ли договор с риэлтором

Любое агентство недвижимости будет работать с клиентом только после заключения соответствующего договора. То же самое можно сказать и о нормальных частных риэлторах. Таким образом, договор на обслуживание (может называться и по-другому) – это обязательный документ.

Более того, если риэлтор или агентство предлагают сотрудничать без заключения договора – это плохой признак. Скорее всего – это мошенники, которые на самом деле не собираются ничего делать. Они возьмут с клиента аванс за обслуживание и, в лучшем случае, будут имитировать бурную деятельность. В худшем – перестанут реагировать на звонки вообще.

Следует учитывать, что услуги агентства или риэлтора – платные. В среднем, клиенту это обойдется примерно в 5% от стоимости жилья. В то же время, нужно учитывать особенности работы риэлтора.

Значительная часть из них берет деньги не с покупателя, а с продавца, так как именно он является получателем солидной суммы и с большей вероятностью, чем покупатель, согласиться оплатить услуги компании.

Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

Очень важно внимательно изучить договор и, если какие-то пункты не устраивают – настаивать на их удалении или изменении. Если спорные пункты компания или человек отказываются убирать, то это должно наводить на подозрения.

Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

Информация о сторонах сделки

Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора.

Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять.

Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

Описание квартиры, которую планируется купить

Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

В случае с продажей квартиры все значительно проще, в этом разделе просто описывается уже имеющееся жилье, которое планируется продавать: адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее.

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно. Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца. Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента.

Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте.

В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента.

Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.

Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

  • Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
  • Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

Ответственность за невыполнение обязательств

Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

Пример: Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.

На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

Документы для заключения договора

При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.

От покупателя

От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.

От продавца

Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.
Читайте также:  Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе в ипотеку?

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, сколько людей прописано в данной квартире.
  • Техпаспорт. При помощи этого документа можно проверить соответствие планировки. Если она не будет совпадать, значит перепланировка производилась без разрешения соответствующих инстанций. Как следствие, может возникнуть риск того, что уже после покупки придется все переделывать, возвращая в стартовое состояние.
  • Справка из управляющей компании. В ней указывается, существует ли по данному жилью задолженность за коммунальные услуги.

От агентства недвижимости/риэлтора

Если риэлтор работает как частное лицо, то от него потребуется только паспорт. Если есть лицензия – она тоже нужна.

Лицензирование риэлторов носит добровольный характер. Как доказывает практика, обычно ее имеет не более 10% лиц, которые вообще занимаются такой деятельностью. С другой стороны, если лицензия есть – это хороший признак.

Если же работа будет вестись с юридическим лицом (агентством недвижимости), потребуется примерно такой набор документов:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
  • Лицензия на занятие деятельностью.
  • Доверенность на представителя компании, который подписывает договор.

В качестве доверенности может выступать и другой документ. Например, устав, дающий право подписи только директору/владельцу или протокол собрания учредителей, на котором принято решение, что представлять компанию будет то или иное лицо.

Договор на обслуживание с риэлтором или агентством недвижимости не требует госрегистрации или нотариального заверения. В то же время, если заверить данный документ у нотариуса, это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.

Такая услуга у нотариуса тоже платная: от 1-2 тысяч рублей и больше.

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

Скачать образец договора с риэлтором на покупку квартиры

Подводные камни в договоре

Не особо честные и ответственные риэлторы могут включать в договор различные пункты, которые в конечном итоге приведут к тому, что клиент заплатит значительно больше, чем планировал, а получит несоизмеримо больше. Рассмотрим самые важные моменты:

  • Срок действия договора. Он указывается обязательно. Если его нет, риэлтором может просто взять деньги и ничего не делать, все равно никаких ограничений по сроку у него нет.
  • Мелкий шрифт. Нормальная компания не будет составлять договор разными шрифтами. Если что-то написано мелко – это уже должно настораживать. В любом случае, именно таких пунктам договора нужно уделять особое внимание.
  • Общение со второй стороной. Некоторые компании прямо запрещают сторонам сделки общаться друг с другом до момента окончательного расчета и передачи права собственности. Это не законное требование, хотя и вполне понятное. Если стороны найдут общий язык, они могут просто исключить посредника-компанию из этой цепочки, тем самым сократив собственные затраты.
  • Эксклюзивные права на обслуживание. Многие фирмы или риэлторы запрещают клиенту обращаться в другие агентства и самостоятельно искать квартиры. Это тоже не особо законно, но в некоторых случаях допускается. Однако такое ограничение обязательно должно идти рука об руку с очень интересными и выгодными условиями обслуживания.

Пример: В обычной ситуации клиент должен заплатить компании 5% от стоимости жилья. В случае с эксклюзивным обслуживанием размер комиссии снижается до 2%.

Если предположить, что квартира стоит 4 миллиона рублей, то в первом случае человек заплатит 200 тысяч рублей, а во втором 80 тысяч рублей.

Экономия, при согласии на эксклюзивное обслуживание, составит 120 тысяч рублей, что очень существенно.

Договор с риэлтором может быть проблемным сам по себе, не говоря уже про сделку купли-продажи. Рекомендуется обращаться к опытным юристам, которые смогут сопровождать сделку на всем ее протяжении, начиная с заключения договоренностей с риэлтором и заканчивая оформлением права собственности. Специалисты на бесплатной консультации расскажут об основных спорных моментах, которые нужно учитывать, и они же будут отстаивать интересы клиента при дальнейшем сотрудничестве. Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-s-rieltorom-na-pokupku-kvartiry/

Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры?

Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры, так ли необходимо заключать соглашение с риэлторской компанией на оказание услуг по поиску клиента-покупателя и на что обращать внимание при подписании.

Вопрос о том, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже квартиры возникает в нескольких ситуациях:

  1. когда вам, как продавцу недвижимости риэлтор или агентство недвижимости предлагает эксклюзивно реализовать жилье;
  2. второй вариант, когда риэлтор предлагает работать в обход агентства, т.к. не хочет делать с ним комиссию, а это достаточно хороший процент, примерно 20-40% от общей суммы.

Давайте разберем, как поступить правильно и на какие факторы опираться при принятии решения.

Нужен ли договор с риэлтором?

Нужно ли заключать договор с риэлтором и его агентством недвижимости на продажу квартиры и какие плюсы и минусы от этого получает продавец?

Продавая квартиру, дом или земельный участок продавец подвергается наплыву предложений от агентств и риэлторов заключить договор. При этом вы сталкиваетесь с двумя тактиками общения:

  • Дефицит информации. коротко объясняют, что хотят от вас и что вы получите и подсовывают документ на n-листах, чтобы вы подписали и успокоились;
  • Избыток информации. Подробно разжевывают процесс продажи квартиры, объясняют нюансы, предлагают массу вариантов решений и вы постепенно начинаете полагать, что да, вот оно — меня поняли, мне здесь помогут! И тут появляется документ на подпись об эксклюзивном праве продавать вашу недвижимость.

По агентскому «эксклюзивному» договору вы предоставляете право риэлтору агентства принимать звонки покупателей, общаться с ними, организовывать и проводить просмотры, брать аванс за вас!

Некоторые агентства практикуют хранения в своих офисах оригиналов документов на квартиру собственника, таким образом пытаясь привязать его к себе, чтобы не сорвался.

Еще один нюанс, который заставит вас подумать, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже жилья — пролонгация соглашения с агентством. Как правило договор заключают на 3-6 месяцев, затем риэлтор всячески попытается его продлить, либо в договоре будет прописано, что он продляется автоматически, если одна из сторон не заявит о его прекращении. А надо ли вам это?

Что касается суммы вознаграждения. То она тоже может меняться, например, в договоре будет прописано, что на момент внесения аванса или задатка по продаваемой квартире, размер комиссии может увеличиться по согласованию сторон.

Это очень щекотливый момент, не думайте, что вы будете так хитры, что сможете отказаться от предложенного повышения, если на горизонте появится реальный покупатель, но вы с ним будете взаимодействовать только в присутствии риэлтора.

Готовьтесь к тому, что помимо комиссии вы заплатите риэлторской конторе за дополнительные услуги, как то реклама в Интернет, базе агентства, расклейка по столбам и т.д. Но не факт, что вам предоставят отчет, о проделанной работе и затратах и тем более вы не сможете проверить правда ли отражена в отчетах или это просто «отписулька» для успокоения.

Далее, привязав вас договором, риэлтор может успокоиться и изредка устраивать показы. Затем, через месяц-три сообщить, что появилась необходимость снизить цену, полагая, что вы уже созрели к этому. И чаще всего так и бывает и продавцы начинают снижать стоимость жилища и продают объект по цене ниже, чем договаривались по подписанному договору изначально. Но посредник уже и забыл об этом!

В итоге, прикинув все За и Против, подумайте, надо ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры, если вы самостоятельно способны сделать тоже самое, что вам предлагают за огромный размер комиссии?

Как не подписывать договор с риэлторами и продать квартиру?

При любом обращении к вам посредника или агентства недвижимости не передавайте им на руки оригиналы правоустанавливающих документов а квартиру — ни одного! Пусть берут выписку из ЕГРН, она покажет всю достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости! Для работы им этого больше, чем достаточно.

Вы можете заключить договор не предоставляя оригиналы документов и посредники не смогут вам ничего сказать против, т.к. им этот договор нужен больше, чем вам, т.к это гарантия получения комиссионных. Они будут надеяться, что документ удержит вас от самостоятельных действий.

По аналогии заключаете подобные договора со всеми агентствами в городе и используете их рекламные возможности и базы на 100%.

Если будут просить внести предоплату услуг — отказывайте, но при этом говорите, что согласны оплатить по факту перехода прав новому владельцу. Делаете невинный взгляд и все, вы же не отказываетесь платить и подписывать договор!

Нужно ли заключать договор с риэлтором в обход агентства

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

В этом случае мы взвешиваем несколько факторов:

  • гарантии, которые предоставляет физическое лицо против агентства недвижимости;
  • затраты;
  • условия оплаты;
  • эксклюзив, штрафы, пени.

Агентство недвижимости не может гарантировать «чистоту» сделки и отсутствие претензий 3-х лиц на покупаемую или продаваемую квартиру, как и любой юрист и нотариус. Тоже самое можно сказать о риэлторе.

При возникновении споров по жилью, в случае ошибок при его проверке, риэлторская контора выступает разве что свидетелем. Поэтому договор с ним больше защищает юридическое лицо, чем клиента. Отвечать зачастую риэлторской фирме, кроме уставного капитала в 10 тысяч рублей нечем, да и не будут они этого делать.

В итоге с гарантиями и рисками разобрались. Теперь про комиссию и условия оплаты. Большинство риэлторских компаний берут свою комиссию на этапе внесения аванса до регистрации сделки в Росреестре. С риэлтором же можно договориться, чтобы оплатить услуги после регистрации. Для него риск неоплаты, для покупателя и продавца — надежность и спокойный сон.

Размер комиссии агентства фиксирован либо процентной ставкой, либо фиксированной суммой, плюс оплата часто разделена на две части:
услуги агентства (реклама, и т.д.);

комиссия.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/nuzhen-li-dogovor-rieltorom.html

Договор с риелтором на продажу/куплю квартиры

Договор с риелтором является договором возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям такого договора применяются общие положения о данном виде договора, предусмотренные статьей 779 Гражданского кодекса РФ. Каких-либо особых требований к договору на оказание риелторских услуг (договору с риелтором на продажу или куплю квартиры) законодательством РФ не предусмотрено.

Условия договора с риелтором

В договор с риелтором на оказание риелторских услуг рекомендуется включить следующие разделы (кроме преамбулы):

  1. предмет договора;
  2. права и обязанности Исполнителя;
  3. права и обязанности Заказчика;
  4. стоимость услуг и порядок расчетов;
  5. порядок расторжения договора;
  6. ответственность сторон;
  7. сроки исполнения обязательств по договору.

В преамбулу договора включаются наименования сторон договора. Как правило, это – Заказчик, являющийся заказчиком риелторских услуг, и Исполнитель — лицо, которое оказывает эти услуги.

1. Предмет договора
Предмет договора — это раздел, содержащий существенное (ключевое) условие договора, определяющий действия, которые должен осуществить риелтор в целях покупки/продажи квартиры, и результат этих действий.

Читайте также:  Уведомление о выселении. образец заполнения и бланк 2020 года

2. Права и обязанности Исполнителя
В обязанности Исполнителя могут входить:

  1. поиск покупателей/продавцов квартир в соответствии с требованиями Заказчика;
  2. организация осмотров квартир потенциальными покупателями или Заказчиком;
  3. проведение переговоров;
  4. анализ правоустанавливающих документов на квартиру;
  5. формирование комплекта документов на приобретаемую/продаваему квартиру;
  6. подготовка сделки, организация взаиморасчетов между продавцом и покупателем;
  7. проведение государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру;
  8. подготовка и передача Заказчику полного пакета документов на покупаемую квартиру.

3. Права и обязанности Заказчика

К обязанностям Заказчика, отраженным в договоре, могут относиться:

  1. предоставление Исполнителю документов на квартиру;
  2. обеспечение возможности осмотров продаваемой квартиры потенциальными покупателями (в случае если Заказчик продает квартиру);
  3. явка для ознакомления с подобранными вариантами квартир (если Заказчик хочет купить квартиру);
  4. организацию и обеспечение присутствия всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
  5. подписание акта оказанных услуг по договору с риелтором;
  6. осуществление оплаты за оказанные услуги в соответствии с условиями договора.

4. Стоимость услуг и порядок расчетов

Условие об обязанности оплаты оказанных услуг является существенным условием договора. Поэтому это условие об оплате и порядке расчетов обязательно должно присутствовать.

Оплата услуг риелтора может устанавливаться в виде твердой суммы или в процентном выражении к стоимости покупаемой (или продаваемой) квартиры.

Кроме того, стоимость услуг Исполнителя может состоять из двух частей — фиксированной и переменной.

В этом случае оплата фиксированной части производится независимо от того, купил или продал Заказчик квартиру по итогам оказания услуг риелтором, а оплата переменной части производится только при условии покупки или продажи квартиры.

В договоре с риелтором желательно определить стоимость услуг на всех этапах исполнения договора и моменты их оплаты. А также рекомендуется описать порядок проведения расчетов, например, в привязке к конкретным событиям (например, оплата только после подписания акта оказанных услуг).

5. Порядок расторжения договора

Обе стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.

  • Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. В этом случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Исполнителю понесенных им расходов.
  • Исполнитель может отказаться от исполнения своих обязательств по договору, но лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Объем убытков в этом случае никак не ограничен.

6. Ответственность сторон
В данном разделе рекомендуется предусмотреть ответственность как Исполнителя, так и Заказчика.

В частности, надо предусмотреть ответственность Исполнителя за сохранность полученных от Заказчика документов. В частности, надо предусмотреть обязанность восстановления Исполнителем утерянных или утраченных документов за свой счет, если это произошло по его вине.

Заказчик может нести ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг, например, в виде выплаты Исполнителю установленной договором неустойки.

7. Сроки исполнения обязательств по договору

В договоре с риелтором необходимо указать срок действия договора. Стороны договора могут предусмотреть возможность продления договора на определенный срок при отсутствии возражения сторон. В договор можно включить условия о других сроках, связанный с исполнении обязательств по договору. Например, можно установить срок уведомления о возражениях по продлению срока оказания услуг и т.п.

Расторжение договора с риелтором

Расторжение договора на оказание риелторских услуг может быть произведено как по взаимному согласию сторон, так и в одностороннем порядке любой их сторон, т.е. как Заказчиком, так и Исполнителем. Эта норма работает независимо от того, включено ли условие о расторжении в текст договора. Никаких уважительных причин, необходимый для отказа от исполнения договора и его расторжения нет.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. Эта норма установлена п. 1 ст. 782 ГК РФ.

Обращаем внимание на то, что речь идет именно о фактически понесенных Исполнителем расходах, которые он должен подтвердить документально.

При этом расходы, понесенные Исполнителем, могут быть оплачены Заказчиком как до отказа от исполнения договора, так и после отказа.

Исполнитель также может отказаться от исполнения своих обязательств по договору и здесь тоже требуется особых условий. Но это возможно лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Обратим внимание, что здесь речь идет именно об убытках, а не о фактически понесенных расходах.

Это означает, что объем убытков никак не ограничен и Заказчик может отнести к убыткам все свои потери, которые имели место в связи с договором и действиями риелтора. Но надо понимать, что в случае отказа риелтора от добровольного возмещения убытков Заказчику придется обращаться в суд.

Договор с риелтором на продажу квартиры: образец

В интернете можно найти большое количество образцов договоров с риелтором на продажу недвижимости (квартиры). О том, какой из образцов взять за основу, решать вам.

Мы предлагаем образец договора, который тоже можно использовать для подготовки или сверки с договором, предложенным вам риелтором или риелторской компанией.

Договор с риелтором на покупку квартиры: образец

В интернете можно найти большое количество образцов договоров с риелтором на покупку квартиры. Вы можете выбрать подходящий для вас вариант.

Мы предлагаем образец договора на покупку квартиры, который тоже можно использовать для подготовки или сверки с договором, предложенным вам риелтором или риелторской компанией.

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?Скачать Образец договора с риелтором на продажу квартиры или Образец договора с риелтором на покупку квартиры

Источник: https://lawrecom.ru/dogovor-s-rieltorom-na-prodazhu-kuplyu-kvartiry/

10 вопросов риэлтору перед заключением договора

07.11.2019

Если вы решили купить или продать квартиру, можно заняться этим процессом самостоятельно или нанять профессионального риэлтора. Второй вариант является более разумным с точки зрения экономии времени и минимизации рисков по сделке.

При выборе агентства или частного риэлтора стоит тщательно проверить его репутацию, почитать отзывы, а если необходимо, то и запросить рекомендации. Обязательно задайте риэлтору 10 вопросов, ответы на которые помогут вам принять окончательное решение.

  • Перечень услуг, предоставляемый риэлтором, зависит от вашего запроса. Если вы уже нашли покупателя или подходящий объект недвижимости, то можете поручить специалисту сопровождение сделки, которое включает:
  • — Консультации по всем вопросам сделки;
  • — Организацию передачи задатка, ведение переговоров в интересах клиента;
  • — Подготовку документов по сделке;
  • — Проверку контрагентов;
  • — Присутствие при расчетах, подписании документов и передаче их на государственную регистрацию.
  • Если вы поручаете риэлтору вести процесс полностью с нуля, то в перечень услуг будут дополнительно включены:
  • — Поиск объекта или покупателя и все связанные с этим действия;
  • — Проверка покупателя или истории объекта, включая оценку рыночной стоимости;
  • — Организация показов и проведение переговоров.
  • Определите с риэлтором конкретный перечень услуг, необходимый именно вам, чтобы не переплачивать за ненужные опции.

Стоимость услуг зависит от региона, сложности сделки и других факторов. Обычно она начинается от 2% от цены договора купли-продажи. Также существуют дополнительные услуги, которые могут оцениваться по отдельным тарифам. Имейте в виду, что услуги частного риэлтора стоят дешевле, чем агентства недвижимости.

Крупные авторитетные агентства включают в перечень услуг юридическое сопровождение сделки. Как правило, по прейскуранту компании оно оплачивается отдельно. К стандартным юридическим услугам можно отнести:

  1. — Проверку сделки на юридическую чистоту;
  2. — Подготовку соглашения о задатке и договора купли-продажи;
  3. — Юридические консультации на всех этапах сделки.
  4. В любом случае вы должны помнить, что риэлтор не является гарантом безупречности сделки и отсутствия юридических проблем с недвижимостью в дальнейшем.

Конкретный ответ на этот вопрос вы не получите, потому что многое зависит от ваших пожеланий, состояния объекта недвижимости, текущей активности рынка, наличия спроса и предложения, региона поиска и т. д.

Тем не менее опытный риэлтор сможет назвать примерный срок, на который вы будете ориентироваться.

Вы должны быть готовы к тому, что процесс продажи/покупки недвижимости окажется длительным, особенно если вы предъявляете завышенные требования к цене или параметрам объекта.

Эксперты рекомендуют заключать договор с риэлтором на определенный срок, например, на три месяца. При необходимости срок договора можно продлить.

Сделка купли-продажи недвижимости является сложным процессом, в котором участвует много людей и организаций. Не всегда можно предусмотреть все нюансы и выявить подводные камни.

Поэтому настаивайте на том, чтобы в договоре в разделе «Ответственность сторон» был подробно прописан порядок действий риэлтора в случае приостановки государственной регистрации сделки, отказа от сделки другой стороны, нарушения сроков по вине риэлтора и т. д.

Как правило, крупные риэлторские агентства сотрудничают с конкретными банками по ипотеке и предлагают своим клиентам их кредитные программы.

Плюс в том, что в этом случае риэлтор поможет ускорить процесс сбора документов, подачу и рассмотрение кредитной заявки.

На принятие банком решения он вряд ли повлияет, но подскажет клиенту, на какие детали стоит обратить внимание, чтобы повысить шансы на одобрение.

Минус такого подхода в том, что агентство может быть заинтересовано в сотрудничестве с конкретной кредитной организацией, поэтому будет настойчиво предлагать вам ее ипотечную программу. При этом условия получения кредита могут быть не самыми выгодными.

Проведите самостоятельный анализ предложений по ипотеке в вашем регионе и сравните их. Если условия рекомендуемого банка вас устраивают, можете смело воспользоваться помощью риэлтора.

Так как с риэлтором вас будут связывать долгосрочные отношения, обязательно уточните, с какой периодичностью он будет отчитываться в своих действиях, как и в какое время вы можете с ним связываться.

Возьмите контактный телефон, адрес электронной почты или договоритесь вести переписку в мессенджере. Добросовестные риэлторы ведут себя с клиентами открыто, охотно общаются и оперативно отвечают на все возникающие вопросы.

Если вы в течение долгого времени не можете дозвониться до вашего риэлтора, стоит насторожиться.

Попросите риэлтора рассказать о возможных проблемах, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Какие риски подстерегают вас как покупателя или продавца? Как можно их избежать? Опытный специалист предоставит вам достоверную и подробную информацию.

Если риэлтор уходит от ответа или начинает вас убеждать, что никаких проблем и рисков нет и быть не может, стоит задуматься о продолжении сотрудничества.

Чтобы рассчитать свое время и силы, уточните порядок и сроки оформления сделки. Выясните, какие справки и где вы должны заказать самостоятельно, в какие сроки готовится полный пакет документов, кто должен присутствовать на сделке. Проследите, чтобы этот пункт быть прописан в договоре с риэлтором.

Если вы поручаете риэлтору продать или купить объект недвижимости, у вас есть собственные ожидания по цене. Они могут быть адекватными, заниженными или завышенными, потому что вы не являетесь специалистом в этой области. 

Когда риэлтор называет вам цену, он должен ее обосновать с позиции рынка. Профессионал хорошо знает состояние и динамику рынка недвижимости вашего региона, владеет аналитическими и статистическими данными. В любом случае он должен действовать в ваших интересах и провести выгодную сделку.

Обязательно уточните, какие дополнительные расходы и на каких этапах у вас возникнут в связи с покупкой или продажей недвижимости. Это могут быть существенные суммы, и вы должны быть к ним финансово готовы.

Задайте риэлтору все вопросы, которые вас волнуют. Если что-то непонятно, не стесняйтесь переспрашивать. Обязательно заключайте договор на оказание риэлторских услуг и внимательно читайте его перед подписанием.

Источник: https://Ongrad.ru/journal/250-10-voprosov-rieltoru-pered-zaklyucheniem-dogovora/

Ссылка на основную публикацию