Как вернуть деньги по договору участия в долевом строительстве в случае расторжения соглашения?

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.

О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.

Знаменитый на рынке первичного жилья закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.

Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только по одной причине – несвоевременная оплата договора дольщиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) – и то только по истечении 30-ти дней после письменного предупреждения дольщика о его задолженности и о последствиях его неплатежей.

Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?

Основания для расторжения Договора долевого участия

Перед тем, как направлять Застройщику уведомление о расторжении ДДУ, дольщику надо убедиться, что для этого есть достаточные основания. Эти основания прямо предусмотрены законом (п.1, ст.9, ФЗ-214).

В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

1. если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
2. если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
2. если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
3. если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.

Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.

Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком

1. по соглашению сторон (договорившись полюбовно с Застройщиком);
2. в одностороннем порядке (если на то есть основания, перечисленные выше);
3. по суду (во всех прочих случаях, если суд с ними согласится).

Расторгнуть можно только зарегистрированный договор ДДУ, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Расторгнуть договор ДДУ можно только до подписания Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.

Двойные продажи квартир. Как это бывает и как защититься Покупателю?

Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон

Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве.

Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.

Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!

Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег.

Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время.

Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.

Кроме того, если расчет по ДДУ производился через эскроу-счет, то при расторжении договора требования о выплате процентов к Застройщику не применяется (т.к. фактически деньгами дольщика он не пользовался – подробнее по ссылке об эскроу)

Поэтому перед тем, как подписывать и отдавать на регистрацию соглашение о расторжении ДДУ, нужно сравнить его условия возврата денег с теми, которые дольщик получил бы по закону, если бы расторгал договор в одностороннем порядке или по суду. Лучше такое сравнение проводить на консультации с профильным юристом. Он поможет составить соглашение на выгодных для дольщика условиях, либо подскажет на что тот сможет рассчитывать при обращении в суд.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Чтобы дольщик имел право расторгнуть Договор долевого участия в одностороннем порядке без обращения в суд, должно произойти одно из установленных законом событий (оснований), перечисленных выше.

Если такое основание есть, то дольщику для одностороннего расторжения ДДУ нужно сделать следующее:

1. Предложить Застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию, указав сумму, положенную к возврату, с учетом процентов за пользованием деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования).
2. Если Застройщик согласен, то – см. рекомендации выше.
3. Если Застройщик отказался от соглашения, то нужно составить официальное уведомление о расторжение Договора участия в долевом строительстве и отправить его по почте заказным письмом с описью вложения. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
4. Деньги должны быть переведены Застройщиком в течение 20 рабочих дней (это требование закона).
5. Если деньги на счет дольщика в течение этого срока не поступили, то можно обращаться в суд. В исковом заявлении к требованию о возврате денег с процентами уже добавляется требование о штрафах и компенсациях (см. ниже порядок расторжения по суду).

Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления Застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора дольщиком (п.4, ст.9, ФЗ-214). Тем не менее, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного Застройщику уведомления об одностороннем отказе. Госпошлина при одностороннем и при судебном расторжении – не взимается.

Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия, обратившись в суд как при наличии прямо предусмотренных для этого оснований так и во всех остальных случаях, когда он хочет выйти из договора, но не может решить этот вопрос с Застройщиком.

Тогда суд уже на свое усмотрение определяет возможность прекращения действия договора, и порядок возврата денег дольщику.

При этом неустойка, предусмотренная за просрочку передачи квартиры дольщику (ч.2, ст.6, ФЗ-214) при расторжении ДДУ не взыскивается. Кроме того, по требованию Застройщика суд может уменьшить размер процентов за пользование деньгами дольщика в силу статьи 333, ГК РФ.

Вместе с исковым заявлением в суд подаются следующие документы:

• Копия Договора участия в долевом строительстве;
• Подтверждение выдвигаемых требований: документы, подтверждающие нарушение обязательств Застройщиком или неисполнение им требований закона (например, подтверждение прекращение строительства, или внесение значительных изменений в проектную документацию);
• Расчет итоговой суммы, требуемой с Застройщика;
• и другие документы, которые могут потребоваться суду.

Если суд удовлетворяет иск дольщика, то Застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта.

Если Застройщик по-прежнему не возвращает деньги, дольщик получает в суде исполнительный лист и передает его судебным приставам.

Дальше уже они в жестком режиме принудительно выполняют судебное решение.

Чтобы победить Застройщика, нужно действовать с умом. И юридическими знаниями.

Судебная практика в России показывает, что в большинстве случаев суды становятся на защиту интересов физлиц, участников долевого строительства, и удовлетворяют (полностью или частично) их исковые требования. Но даже если суд откажет в просьбе дольщика, то у него есть возможность обжаловать это судебное решение в суде вышестоящей инстанции.

К слову, закон допускает взыскание с Застройщика судебных издержек дольщика, включая расходы на адвоката. Для этого истцу надо будет подать заявление о возмещении издержек сразу после того, как суд вынесет положительное решение по его делу.

При этом, нужно понимать, что расторгнуть Договор долевого участия просто так, без веских на то причин (оснований) у дольщика не получится. Для выхода из договора у дольщика есть возможность продать свои права другому дольщику по Договору уступки прав требования.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Дольщик должен осознавать, что расторжение ДДУ несет в себе определенный риск для него. Как минимум, это риск потери времени на возврат вложенных средств, как максимум – риск потери и квартиры и денег.

Принимая решение расторгать или не расторгать договор ДДУ досрочно, дольщик должен учитывать текущее финансовое положение Застройщика, его фактическую возможность вернуть деньги, а также сроки судебных разбирательств (с учетом вероятного противодействия юристов компании), и сроки взыскания.

Кроме того, следствием расторжения договора будет являться утрата прав залога на незавершенный объект недвижимости, который до этого находился в обеспечении у дольщика. Таким образом, например, при банкротстве Застройщика дольщик лишается не только выплат от компании, но и обеспечения, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные в строительство средства.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-ddu-dolshhikom/

Расторжение ДДУ: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в 2020 году

Приобретая недвижимость ещё в строящемся доме, в особенности на стадии котлована, покупатель рискует своими денежными средствами. Это связано с тем, что часто застройщики бывают недобросовестными и могут приостановить строительство, уменьшить площадь или планировку квартиры. Поэтому часто происходит расторжение ДДУ по желанию дольщика.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия

Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:

• расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
• расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
• по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
• через суд.

При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю.

Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина.

При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?

Важно! Расторгается договор до того, как подписан Акт приема-передачи. Как только он зарегистрирован, обязательства считаются выполненными.

В результате расторжения могут начаться судебные тяжбы, в особенности, когда организация обанкротилась и необходимо вернуть свои средства.

Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).

Риски

Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:

• трата драгоценного времени;
• растрата денег;
• утрата квартиры.

Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ.

Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет.

Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика).

Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки.

Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:

1. Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
2. Нарушено качество строительства.
3. Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.

Порядок действия

Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:

1. Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.
2. Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.

Документы

Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:

• удостоверение личности;
• ДДУ.

А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:

• копия ДДУ;
• бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
• если есть отказ от строительной организации, то его копия;
• расчет убытков и морального вреда;
• оплаченная госпошлина.

Сроки

С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно.

Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу.

По прошествии 20 дней гражданин может явиться в Росреестр и подтвердить ликвидацию документа официально, т.е. зарегистрировать закрытие ДДУ.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно расторгнуть ДДУ по согласию обеих сторон не составляет труда. Единственное необходимо оплатить госпошлину в Росреестре в размере 350 рублей. Обычно расходы берет на себя девелопер, а в принципе оплачивает желающий – либо покупатель, либо строительная организация.

Порядок действия

1. Одна сторона письменно извещает другую об основании для завершения договора.
2. Если решение положительное, назначают дату и местоположение для составления документов о соглашении.
3. Составляют соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон (скачать бланк можно здесь).
4. Обговаривают время и принцип, как возвращаются деньги: расторжение ДДУ по соглашению сторон предполагает возврат денег.
5. Оформляют расторжение договора участия в долевом строительстве в регистрационных органах.

Документы

В Росреестр или МФЦ подготавливают:

• соглашение (лучше предоставить его в напечатанном виде на компьютере, подойдет простая письменная форма, также нужно, чтобы стояли подписи обеих сторон);
• удостоверение личности дольщика;
• платежный документ об оплате госпошлины;
• другие бумаги при необходимости для регистрационной палаты.

Сроки

Что касается сроков расторжения договора с застройщиком, то они обговариваются сторонами. Росреестр рассматривает документы в течении 7-10 дней, после чего с распиской приходят обе стороны и забрать готовый документ, подтверждающий факт прекращения обязательств.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:

1. Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
2. Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
3. За год платежи пропущены 3 раза.

Порядок действия

Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:

• Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
• По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.

Документы

• ДДУ;
• заявление о регистрации договора;
• паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
• согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
• залоговые документы при ипотеке;
• проектная документация;
• оплаченная госпошлина.

Сроки

Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.

Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:

• прекратил или приостановил строительство объекта;
• изменен проект дома;
• изменилось целевое назначение строения;
• другие обязательства согласно пунктам договора.

Порядок действия

1. Отправить заказное уведомление строительной организации.
2. Составляют иск в суд.В нем отражают сведения о девелопере; данные с паспорта физлица; основание для прекращения договора; требования о возврате денег; заявка на выплату процентов за пользование средствами гражданина; компенсационные выплаты; при прекращении договорных отношений с ипотекой указать все понесенные убытки (проценты по кредиту, страховые взносы).
3. Суд выносит решение.
4. Судебное решение исполняется девелопером.
5. Если решение суда не исполняется, истец вправе обратиться в суд с дополнительным требованием (в том числе о взыскании процентов, убытков).

Документы

В суд предоставляется такая документация:

• копия договора;
• доказательства о неисполнении требований девелопера;
• если есть, то копия отказа о расторжении ДДУ в одностороннем порядке;
• расчет неустойки;
• оплаченная госпошлина.

Сроки

Средства должны быть возвращены покупателю за 10 рабочих дней. Если они не поступят за эти дни, то гражданин вправе повторно явиться в суд.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк.

Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка.

При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

ДДУ расторгается при предоставлении:

• паспорт;
• если есть соглашение;
• если одностороннее расторжение, уведомление;
• нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

• справка о погашении долга из банка;
• общее заявление двух сторон;
• кредитный договор;
• закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
• судебное решение о закрытии кредита.

Порядок и сроки возврата денег

Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:

• серьезная проблема в постройке;
• недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
• срок получения свидетельства просрочен. ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст. 9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок.

По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.

Заключение

Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера.

Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета.

Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ.

Если вам нужна помощь с расторжением ДДУ или взысканием неустойки с застройщика, то просьба срочно записаться на бесплатную консультацию к юристу. Запись через специальную форму в углу экрана.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/rastorzhenie.html

Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость.

Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск.

Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Стоит иметь в виду, что направления соответствующего уведомления недостаточно, чтобы перестать вносить необходимые платежи. Дольщик имеет право перестать осуществлять взносы только после непосредственного расторжения договора. В противном случае будет копиться задолженность, а факт подобного нарушения договора пойдет дольщику только во вред при решении спора о возврате денежных средств.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово.

А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, —  возврат своих денег.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом.

Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства.

Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

После вступления судебного решения о расторжении ДДУ в законную силу застройщик обязан вернуть причитающуюся дольщику сумму в течение 10 дней. Если возврата средств не произошло, придется взыскивать свои кровные через судебных приставов. Для этого уже бывшему дольщику придется самостоятельно взять в суде исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов.

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-vernut-dengi-po-ddu-esli-voznikli-problemy-s-zastrojshhikom

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве и вернуть деньги

Расторжение ДДУ (договора долевого участия) является радикальной мерой, которая имеет как плюсы, так и минусы.

Если дело касается квартир в новостройках, то здесь присутствуют некоторые нюансы. В данном случае прекращение действия такого документа происходит на основании с ФЗ-214 “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов”. Существует несколько способов его расторжения.

Расторжение договора

Согласно нормам ФЗ-214 предусмотрены основания, которые могут привлечь обе стороны договора ДДУ к ответственности в случае их вины. Например, если не выполняются одной из сторон условия договора или присутствуют другие нарушения, которые влекут за собой прекращение действия данного соглашения.

Расторжение договора до сдачи дома может проходить во внесудебном и судебном порядке. Также стороны договора могут прийти к обоюдному согласию о его расторжении, оговорив предварительно условия, а также порядок действий по выполнению данной процедуры.

В зависимости от причин расторжения документа, законом допускается:

• Расторжение по инициативе самого дольщика.
• Расторжение документа по желанию самой строительной фирмы.
• Расторжение ДДУ с помощью судебного органа по инициативе дольщика.
• Расторжение документа по соглашению сторон.

В одностороннем порядке

Главным защитным механизмом для дольщиков от незаконных действий непосредственно застройщика является прекращение ими договора в одностороннем порядке. Такое расторжение документа дает возможность дольщикам избежать судебные разбирательства с застройщиком.

ВНИМАНИЕ! На данные действия имеет право и сам застройщик, если дольщиком нарушаются условия договора.

Основания

На основании законодательства дольщик имеет все полномочия в любой момент расторгнуть документ, если выявлены следующие нарушения:

1. Серьезные недостатки в строительстве. Например, после сдачи квартиры были обнаружены трещины на стенах или иной брак в строительстве. В этой ситуации дольщик может не принимать жилье и вернуть деньги по договору, так как не были соблюдены условия.
2. Просрочен срок сдачи жилья. По закону застройщиком допускается продление срока сдачи квартиры на 2 месяца. Если по завершению этого периода условия договора не выполнены, то дольщик может как отказаться от квартиры, так и потребовать выплату неустойки.
3. Нарушения, касающиеся строительных норм, в том числе других жилищных условий (дом построен впритык к другому зданию и нет доступа к солнечному освещению).

Выделяют еще несколько причин, которые служат веским основанием для расторжения договора, предусматривающего долевое участие. Их наличие дает возможность дольщику через суд потребовать прекратить действие данного документа:

• Если значительно изменена проектная декларация (более, чем на 3% в сторону увеличения или уменьшения площади жилья).
• Приостановлена работа в новостройках.
• Меняется суть стройки (увеличивается количество этажей, меняется планировка квартиры и др.).
• Происходят изменения в системе водоснабжения, а также имеются другие ресурсные проблемы.

В случае одностороннего расторжения соглашения с застройщиком, возврат денег должен быть проведен в полной сумме, а также с уплатой процентов, которые должны быть начислены за пользование денежными средствами дольщиков.

По инициативе дольщика

Расторжение документа, который касается долевого строительства, не предусматривает штрафы от застройщика. Если он попытается выплатить меньшую сумму, чем по договору, то такие действия будут считаться противоправными.

Если документ расторгается не по соглашению сторон, то дольщик не обязан платить госпошлину за регистрационные действия. Когда оформляется расторжение ДДУ по соглашению сторон, госпошлина оплачивается по договоренности.

На практике застройщик может предложить не расторгать договор, а переоформить свое право на имущество другому физическому лицу.

ВНИМАНИЕ! Расторгнуть данный договор можно только до того момента, когда еще не подписан передаточный акт. Вернуть квартиру застройщику после выполнения данных действий невозможно, так как она уже находится в собственности дольщика.

Если были выявлены серьезные нарушения в процессе строительства, то дольщик должен направить в юридический отдел застройщика претензию на расторжение договора. Желательно сделать это лично, чтобы убедиться в получении и подписании данной претензии. Также можно отправить ценное письмо.

Первым делом дольщику необходимо отправить заявление или уведомление, целью которого является расторжение договора ДДУ, в котором указывается:

1. Основания расторжения.
2. Требования по цене, а также расчет неустойки.
3. Реквизиты, куда необходимо перевести сумму денег или дату, когда дольщик сможет лично забрать деньги.

Если на протяжении 20 дней после получения заявления застройщик не выполнил все необходимые условия, то следующим действием станет обращение в судебную инстанцию. В исковом заявлении вносится та же информация, что в уведомлении с добавлением процентов за пользование деньгами.

Судебная практика показывает, что суд в основном принимает сторону дольщика, если основания для расторжения договора соответствуют ФЗ-214. Однако, что касается выплаты денежных средств, то судом может быть уменьшена сумма выплаты неустойки.

По решению застройщика

Бывают ситуации, когда процесс расторжения документа запускает сам застройщик. Это происходит в следующих ситуациях:

• Дольщик не перевел необходимую сумму денег на счет застройщика с просрочкой более, чем на 2 месяца. Это касается той ситуации, когда вносится вся сумма сразу.
• Если была предоставлена рассрочка платежа и дольщик регулярно нарушает график платежей (более трех раз за год).

Действия застройщика при наличии данных оснований:

1. Дольщику направляется письмо с предупреждением о том, что при дальнейших задержках в оплате договор будет расторгнут.
2. Если данное уведомление игнорируется более 30 дней, а обязанности по внесению денег также не исполняются, то застройщиком отправляется еще одно заказное письмо с указанием информации о расторжении договора долевого строительства в одностороннем порядке.
3. По истечении 10 дней после предоставления уведомления о расторжении документа застройщик обязан перевести деньги.

При отсутствии серьезных причин застройщик не вправе расторгать договор. Бывают ситуации, когда задержка по платежам случается не по вине дольщика. Например, застройщик не вовремя передал реквизиты для перевода требуемой суммы.

В суде

Не следует сильно переживать, если процесс расторжения договора будет проходить в судебном порядке. Как правило, дольщик в данном случае имеет более выгодные условия.

Если строительные работы по возведению новостройки закончились или приостановлены по неизвестным причинам, то можно без отправки уведомления застройщику сразу подавать иск в судебный орган, в котором указывается:

• Данные застройщика.
• Личные данные дольщика.
• Требование о расторжении документа и возврата денег.
• Требование о выплате процентных начислений за использование их денег.
• Требование компенсировать причиненные убытки.
• Если договор ДДУ расторгается с ипотекой, то необходимо указать требования, касающиеся возмещения расходов, которые были затрачены из-за регистрации сделки и оформления страховки.
• Копию договора.
• Доказательства, на основании которых расторгается договор.
• Платежное поручение или квитанцию об уплате госпошлины.

Иск подается в суд того района, где находится адрес застройщика.

Возврат денежных средств

Срок возврата всей суммы по договору при его расторжении регулируется федеральным законом. Согласно ему, застройщик обязан возместить денежные средства не позднее 20 дней с момента расторжения договора.

ВАЖНО! В этот же срок, кроме основной суммы, выплачиваются дольщику проценты, начисляемые за пользование их денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

Если дольщиком не были самостоятельно забраны деньги, то вся сумма переводится на указанные им реквизиты или на депозит нотариуса.

Ответственность за нарушение сроков выплаты

В случае нарушения 20-дневного срока, предоставленного для возврата внесенной дольщиком суммы или отказа от ее возврата, на застройщика накладывается материальная ответственность за пользование данными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства.

Также могут быть приняты санкции в виде штрафа, возмещения моральной компенсации, в том числе судебных расходов.

Источник: https://kreditorka.info/poleznye-stati/rastorzhenie-ddu.html

Как расторгнуть ДДУ: самые частые причины споров и порядок возвращения денег

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила.

Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т.е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

• если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
• если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства.

Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Источник: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/pokupka/kak-rastorgnut-ddu-samye-chastye-prichiny-sporov-i-poryadok-vozvrashheniya-deneg/