Каковы особенности договора об ипотеке?

Каковы особенности договора об ипотеке?

Ипотека – отдельный вид кредита, поэтому и договор имеет свои характерные особенности. Что такое договор ипотеки и на что следует обратить внимание при его оформлении в 2020 году – читайте далее.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

  • залогодатель, передающий недвижимость в залог;
  • залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Залогодатель – это физлицо, дееспособное и правоспособное, достигшее совершеннолетия. Передаваемое в залог имущество должно принадлежать ему на праве собственности.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

Существенные условия договора ипотеки

Каковы особенности договора об ипотеке?Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:

  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

Указание в договоре предмета залога, т.е. имущества, передаваемого в залог, — ключевое существенное условие договора. Залоговое имущество должно быть подробно описано с указанием всех характеристик, которые позволяли бы идентифицировать предмет залога (местоположение, площадь, количество комнат и пр.).

Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и не соотносится с рыночной оценкой. Оценка предмета залога обязательно выражается в денежном значении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, указывается в договоре вместе с суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, то указываются стороны этого договора, дата и место заключения.

Пункт о размере обеспечиваемого залогом требования также относится к основным условиям договора ипотеки. Размер кредита и процентов, которые должны быть выплачены заёмщиком за пользование займом, непременно вносится в договор.

Данный пункт очень важен, поскольку, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, стороны договора определяют размер данного обязательства и вправе установить пределы обеспечения.

К примеру, в договоре может быть обозначено, что залогом обеспечивается только часть основного долга (но не штрафов, процентов и т.п.). Или же залогом может погашаться как основной долг, так и проценты и т.д.

Обращение взыскания на предмет залога возможно только в том случае, если не будет выполнено обязательство, обеспечиваемое им. Именно поэтому необходимо указывать срок выполнения основного обязательства.

Каковы особенности договора об ипотеке?

Кроме существенных условий, в ипотечном договоре могут оговариваться и дополнительные условия, такие как:

  • обязательность страхования залогового имущества;
  • порядок реализации;
  • взыскание во внесудебном порядке и т.д.

Дополнительных пунктов в договоре может быть много, каждый банк индивидуально определяет условия кредитования.

Именно поэтому следует внимательно читать все условия договора, приложения к нему, акцентировать внимание на сносках, прописанных мелким шрифтом.

Форма и содержание договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение осуществляется в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

    Каковы особенности договора об ипотеке?

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.

Стороны договора:

  • заёмщик/залогодатель;
  • банк/залогодержатель.

Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

Среди данных предмета договора следует указать:

  • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
  • точный адрес;
  • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

Стоимость предмета ипотеки

В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

Права и обязанности сторон

Каковы особенности договора об ипотеке?Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:

  • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
  • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
  • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

Залогодатель берёт на себя обязанности:

  • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
  • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
  • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
  • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
  • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
  • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

Залогодержатель вправе:

  • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
  • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
  • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
  • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
  • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.

Залогодержатель обязан:

  • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
  • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

Прекращение договора

Каковы особенности договора об ипотеке?Договор ипотеки может быть прекращён:

  • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
  • при гибели или реализации предмета ипотеки;
  • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

  • Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.
  • Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.
  • В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

Страховка

Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

  • жизни и здоровья заёмщика;
  • объекта недвижимости (является обязательным условием);
  • титула (утраты права собственности).

Постановка на государственный кадастровый учёт осуществляется бесплатно для заявителя. За осуществление регистрации прав предусмотрена госпошлина.

Регистрация договора ипотеки в Росреестре

Каковы особенности договора об ипотеке?

Согласно п.2 ст.19, госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки.

При ипотеке по договору сторон регистрация осуществляется с предоставлением следующих документов:

  • общего заявления залогодателя и залогодержателя;
  • паспортов обеих сторон;
  • договора об ипотеке;
  • правоустанавливающих документов на залоговый объект;
  • дополнительных документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
  • квитанции об уплате госпошлины.

За регистрацию ипотеки на жилое помещение в силу договора стоимость госпошлины составляет:

  • для физлиц — 1 000 рублей;
  • для организаций — 4 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно через банк или МФЦ по реквизитам договора ипотеки. Регистрационная запись о договоре ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

В случае отсутствия в договоре ипотеки одного из существенных условий, документ не зарегистрируют и признают ничтожным.

Договор покупки квартиры в ипотеку

Необходимая юридическая формальность при приобретении квартиры в ипотеку – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Данный договор идентичен стандартному соглашению при покупке квартиры с единственным отличием – записью о том, что квартира приобретается на заёмные деньги.

Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

Стандартный договор содержит следующие пункты:

  1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
  2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
  3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
  4. Обязательства покупателя.
  5. Порядок расчёта.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Срок действия.
  8. Личные и контактные данные сторон.

На что обратить внимание в договорах ипотеки и купли-продажи?

Каковы особенности договора об ипотеке?

Подписание договора подтверждает ваше согласие со всеми его пунктами. При подписании ипотечного договора акцентируйте внимание на том, какие изменения банк вправе вносить в одностороннем порядке.

Обратите также внимание на стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. Закон определяет обязательным только страхование самого объекта ипотеки, но банки зачастую навязывают комплексное страхование.

Заёмщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию. Однако все риски страхуются в пользу банка, а при досрочном погашении ипотеки неиспользованный платёж по страховке подлежит возврату, но банки зачастую намеренно умалчивают об этом.

Следует обратить внимание также на пени и штрафы, которые прописываются в договоре. От просрочки платежа никто не застрахован и важно знать, какие санкции последуют за этим.

  1. Таким образом, под ипотекой следует понимать залог недвижимости, которая остаётся во владении заёмщика, но при этом ему запрещено свободно распоряжаться своим имуществом.
  2. Договор ипотеки – ключевой документ, который, с одной стороны, обязывает стороны соблюдать законный порядок во всём, что касается ипотеки, с другой стороны – наделяет обе стороны определёнными правами.
  3. Именно поэтому к составлению и подписанию договора нужно относиться со всей ответственностью.
Читайте также:  Ответ на претензию. образец и бланк 2020 года

Источник: http://ipoteka-expert.com/dogovor-ob-ipoteke/

Ипотечный кредит. Особенности заключения договора

Каковы особенности договора об ипотеке?

Несмотря на то, что ипотечное кредитование в последнее время пользуется популярностью у населения РФ, многие граждане все еще находятся в неведении о главных понятиях ипотеки. Что же такое ипотека и ипотечное кредитование?

В переводе с греческого ипотека (hypotheke) значит «залог».

Ипотека – это одна из форм залога, где закладывается исключительно недвижимое имущество.

Предметом ипотеки могут быть: земельные участки; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также другие объекты, указанные в статье 5 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором выдаётся кредит банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы.

При ипотечном кредитовании закладываемое недвижимое имущество (например, квартира) остается в собственности должника (в его владении и пользовании), а кредитор (банк) в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит, поэтому брать его следует в валюте получаемого гражданином дохода, то есть если доход гражданина выражается в рублях, то брать кредит в иностранной валюте нецелесообразно во избежание возможных рисков, связанных с ростом курса валют.

Следует помнить, что в силу закона заемщик отвечает перед кредитором (банком) всем своим имуществом, и банк сможет забрать, например, квартиру потребителя как предмет залога (даже если она единственная у потребителя). Поэтому прежде чем взять ипотечный кредит необходимо правильно оценить свои финансовые возможности ежемесячно погашать кредит на протяжении всего срока договора, а также будущие расходы.

  • Необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора, особенно изложенные «мелким шрифтом».
  • Для выбора выгодного ипотечного кредита нужно сравнить предложения разных банков по таким параметрам как: надежность банка, процентная ставка, полная стоимость кредита, суммы дополнительных платежей.
  • Следует знать, что потребитель имеет право требовать предоставления образцов всех документов по сделке, которые он должен будет подписать, для предварительного ознакомления и изучения.
  • Заключение ипотечного договора:
  • Обязательным условием предоставления заемщику ипотечных средств является заключение договора ипотеки, согласно которому вы собственноручно передаете свою недвижимость в залог и подтверждаете этот факт документально.
  • Вот основные разделы, присутствующие в каждом ипотечном договоре.
  • Стороны договора ипотеки

В договоре ипотеки выступают две стороны: залогодержатель и залогодатель. Залогодержателем (то есть, тем, кто временно «придерживает» квартиру или дом заемщика) всегда выступает банк — до момента полного погашения ипотечного кредита.

Залогодателем (то есть, тем, кто согласился отдать в залог свое имущество) является заемщик (или созаемщики). Обе стороны договора должны быть дее- и правоспособными.

  1. Если заемщика категорически не устраивает какой-то момент в документе, но он его все-таки подписал, повернуть вспять невозможно.
  2. Поэтому внимательно читайте и обсуждайте договор ипотеки до его подписания!
  3. На достоверность каких данных нужно обратить внимание?
  4. 1. Предмет ипотеки:
  5. — оценочная стоимость. Учтите, что именно стоимость, указанная в договоре ипотеки, будет впоследствии учитываться судом при возникновении спорных ситуаций;
  6. — данные о кредите: срок, размер, реквизиты кредитного договора;

— право залогодателя на предмет ипотеки (аренда, собственность и т.д.). Причем, это право должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах;

— описание предмета ипотеки: название (например, «однокомнатная квартира»), адрес, метраж и т.д. В общем, та информация, которая не даст спутать данное залоговое имущество с каким-либо другим;

2. Права и обязанности сторон

— при заключении ипотечного договора залогодатель должен обязательно предупредить банк о правах каких-либо третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование, долгосрочная аренда и т.д.).

Если какие-то претензии третьих лиц «всплывут» после момента подписания договора ипотеки, банк в качестве залогодержателя имеет полное право потребовать досрочного погашения всех кредитных обязательств.

Главная особенность ипотеки заключается в том, что заложенная недвижимость остается у залогодателя (заемщика). Он владеет и пользуется своим имуществом как обычно и даже может его завещать, но…

Совершать какие-то «глобальные» действия с заложенным имуществом (продать его, сдавать в аренду, дарить, передавать в хозяйственное владение и т.д.) заемщик может ТОЛЬКО с согласия банка-залогодержателя.

  • Нарушение этого пункта опять-таки может привести к досрочному расторжению кредитного договора по инициативе банка.
  • При этом, срок, на который имущество передается в пользование третьему лицу, не может превышать срока ипотеки.
  • В принципе, договор ипотеки составляется в каждом банке по стандартному шаблону – и неприятных сюрпризов для заемщика, как правило, не предполагает.
  • Однако примите в расчет человеческий фактор и убедитесь в отсутствии ошибок лично, внимательно перечитав договор ипотеки от начала до конца.
  • Страхование при ипотечном кредитовании.
  • При получении ипотечного кредита вопрос о страховании ряда рисков встанет для заемщика обязательно.
  • В частности, в данном виде кредитования встречается четыре различных вида страхования, в зависимости от того, какие риски учтены:

— страхование предмета залога (квартиры, жилого дома и т.д.);

  1. — страхование права собственности (титула);
  2. — страхование ответственности заемщика;
  3. — страхование жизни и здоровья клиента банка (потеря трудоспособности).
  4. Из всех вышеуказанных видов страхования обязательным является страхование предмета залога (например, квартиры) в полной стоимости от повреждения и полного уничтожения в силу положений статьи 31 ФЗ Об ипотеке.
  5. Все остальные виды страхования являются добровольными.
  6. В случае спорных ситуаций:

Если допущены нарушения со стороны банка, потребителю необходимо направить в его адрес претензию — это письменное требование о восстановлении нарушенного права. Данный документ предусмотрен для урегулирования правового спора на досудебном этапе.

Претензия либо направляется почтой России ценным письмом с уведомлением и описью вложения, либо вручается лично в отделении банка с получением отметки о принятии документа.В случае неудовлетворения требования потребителя, изложенного в претензии, он имеет право обратиться с исковым заявлением в суд (в соответствии со ст.11 Гражданского кодекса РФ и ст. 17 Закона о защите прав потребителей).

  • В случае нарушения его прав и законных интересов потребитель может обратиться в
  • 1) Полицию (в случае совершения мошеннических действий);
  • 2) Банк России;
  • 3) Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (непредоставление или предоставление неполной и недостоверной информации об услуге; включение в договор условий, ущемляющих права потребителя).
  • Правовое регулирование

Сфера ипотечного кредитования регулируется в первую очередь ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В связи с тем, что договоры о выдаче ипотечных кредитов следует рассматривать в качестве особой разновидности кредитных договоров, то к ним применяются только отдельные положения ФЗ от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее ФЗ №353) (статья 9.1 ФЗ об ипотеке, ч.2 ст.1 ФЗ №353).

  1. В частности, статьей 9.1 ФЗ об ипотеке установлено, что к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные требования ФЗ №353, а именно:
  2. — о необходимости определения полной стоимости кредита (займа), обеспеченного ипотекой;
  3. — о размещении информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;
  4. — о запрете на взимание кредитором вознаграждения за исполнение (оказание) отдельных обязанностей и услуг;
  5. — о размещении информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа), предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа;
  6. — о предоставлении заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.
  7. Важный совет!

Желающим взять ипотеку в условиях кризиса следует, прежде чем идти в банк, хорошо взвесить все плюсы и минусы своего решения. Кредит выдаётся не на 2-3 года, а на десятки лет. Только полная уверенность в том, что сможете платить по счетам в течение такого срока, может быть основанием для заключения ипотечного договора.

Источник: http://25fbuz.ru/informatsionnye-materialy/1229-ipotechnyj-kredit-osobennosti-zaklyucheniya-dogovora

Ипотечный договор — что это такое, договор ипотеки, виды и условия

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Читайте также:  Каковы права и обязанности поручителя по кредитному договору?

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

  • ???? кредитора и заемщика;
  • ???? общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;
  • ???? предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);
  • ???? право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;
  • ???? стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;
  • ???? срок исполнения обязательств заемщика.

Если обязательство подлежит исполнению по частям, то в ипотечном договоре прописывают периодичность и размер платежей, которые идут на погашение задолженности.

Особенности ипотечного договора

  1. ???? Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.

  2. ???? В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.

     

  3. ???? Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.

Подлежит ли государственной регистрации договор ипотеки

До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки.

1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации.

Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

Процедура регистрации прав на недвижимость в Росреестре — это юридический акт, который подтверждает факт обременения на имущество.

Правовые основы регистрации зафиксированы в законе № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ.

Кроме отмены регистрации ипотечного договора, процедура претерпела следующие изменения:

  • ✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;
  • ✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;
  • ✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;
  • ✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки при покупке по ДДУ

При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован, сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.

Документы необходимые для регистрации договора ипотеки

  1. ???? Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;
  2. ???? договор купли-продажи недвижимости;
  3. ???? акт приема-передачи имущества;
  4. ???? документы, которые подтверждают право собственности на объект;
  5. ???? заявления установленного образца от заемщика и кредитора;
  6. ???? квитанция об уплате госпошлины;
  7. ???? при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.

Важно! Без квитанции об уплате госпошлины, органы Росреестра не примут заявление и пакет документов на регистрацию.

После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.

Госпошлина за регистрацию ипотеки

В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.

В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.

Размер госпошлины за регистрацию ипотеки

Источник: https://J.Etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/

Договор ипотеки — особенности документа, порядок регистрации в госорганах

Официальный документ, который регулирует финансово-имущественные отношения заемщика и кредитного учреждения – это договор ипотеки. Оформление документа является обязательным.

Здесь содержится полная информация о предмете договора, заложенном имуществе, взаиморасчетах клиента с банком (или иной кредитующей организацией), возложенных правах, обязанностях, а также ответственности сторон сделки.

Рассмотрим детально процедуру оформления и регистрации подобных документов после подписания в банке, а также сведения, содержащиеся в договорах по ипотечному кредитованию.

Виды ипотеки и особенности оформления сделок

Ипотека представляет собой удобный, и достаточно комфортный способ улучшить жилищные условия без длительных накоплений сбережений. Здесь существует особенность – в отличие от потребительских займов и рассрочки, жилищные ссуды подразумевают оформление залога, которым может выступать приобретаемая либо имеющаяся в собственности недвижимость.

Соглашение с кредитно-финансовыми учреждениями обязательно включает детальное описание предмета залога (обеспечения), который, в свою очередь, заметно снижает риски кредитодателя при невыплате ипотечного займа либо полном отказе погашать задолженность.

Понятие и форма договора ипотеки

Основой документа является залоговый объект, которым может выступать исключительно недвижимое имущество.

Ипотечный договор четко распределяет участников – с одной стороны залогодержатель (при обычной ссуде таковым является банк), имеющий право удовлетворения финансовых требований, с другой – заемщик, передавший имущество в качестве обеспечения как гарант полного расчета по обязательствам.

ФЗ №102 «Об ипотеке» определяет следующие особенности таких соглашений:

  • договор заключается только в письменной форме;
  • требуется обязательная государственная регистрация;
  • документ набирает юридическую силу только после регистрационных действий;
  • допускается совместный пересмотр и изменений первоначальных условий по согласованию сторон.

Документ также содержит сведения об органе, который регистрировал право залогодержателя на предмет ипотеки (недвижимость), определяет право заемщика пользоваться жилплощадью в период расчета по договорным обязательствам.

Основные элементы договора ипотеки

Законодательство РФ четко прописывает структуру и необходимую для внесения информацию документа.

В договоре ипотечного кредита указываются:

  • предмет и сроки действия соглашения;
  • обязательства и права заемщика;
  • обязательства залогодержателя (финансового учреждения);
  • оформление закладной на имущество;
  • права и запреты по обращению с недвижимым имуществом в период залога;
  • ответственность участников сделки;
  • правила расторжения/аннулирования договора;
  • возможные спорные ситуации;
  • обстоятельства, принадлежащие к форс-мажору, прочие пункты.

В двустороннем соглашении подробно указываются обязательства заемщика, включая даты ежемесячных платежей, их размер, количество, период взносов по кредитным обязательствам, а также правила начисления штрафов и пени за просроченные платежи, в зависимости от сроков просрочки.

Предмет и стороны договора

Основной элемент такого документа – недвижимое имущество, которое передано в залог.

Такой объект и является предметом ипотеки, который в обязательном порядке должен принадлежать заемщику (либо находиться в совместной собственности).

Дополнительно прописывается право залогодателя проживать в заложенной недвижимости вместе с несовершеннолетними детьми или пожилыми родителями (и другими родственниками).

Здесь же указываются запреты:

  • заложенная жилплощадь не подлежит дарению, завещанию, перепродаже;
  • в шести из семи случаев ипотека не разрешает регистрировать (прописывать) новых жильцов без согласования с банком;
  • запрещено сдавать жилую недвижимость в аренду и делать перепланировку.

В договоре содержатся полные сведения о предмете залога – кадастровый номер, адрес расположения, детальное описание (дом, квартира), индивидуальные особенности.

Относительно обязанностей и прав сторон, документ включает следующие пункты и разделы:

Для заемщика Для финансового учреждения (или частного кредитора)
Порядок погашения основного долга и начисленных процентов в соответствии с заявленными ставками Порядок компенсации за невыполнение договорных обязательств
Порядок возмещения убытков, причиненных невыполнением обязательств Правила и процедуру отчуждения залога при полном отказе от погашения обязательств
Оплата штрафов, начисленной пени при нарушении сроков погашения, отказе от выплаты ипотеки Порядок расторжения ипотечного договора и аннулирования закладной при полном погашении ипотеки
Возмещение судебных издержек при передаче задолженности в суд Условия взыскания и реализации недвижимого имущества при отчуждении
Выплата задолженности при неправомерном использовании средств (нецелевые растраты) Правила внесения изменений в действующий ипотечный договор, выдачу полных сведений об объекте в любой период погашения ипотеки

Документы, необходимые для регистрации договора ипотеки

После подписания основного документа об ипотеке заемщик и банк подают совместное заявление в регистрационный орган для инициирования процедуры внесения изменений. Если до 2014 года регистрировалось, непосредственно, соглашение, то после изменений в законодательстве граждане фиксируют только изменения в правах собственности на определенный жилой объект.

Поэтому для государственной регистрации ипотеки достаточно:

  • заплатить пошлину за внесение изменений в Росреестр;
  • подать совместное с финансовым учреждением заявление о фиксировании обременения на недвижимость;
  • подать кредитный и ипотечный (залоговый) контракт с копиями.

Особенности ипотечного договора

Юридически такое соглашение между заемщиком и кредитором вступает в законную силу только после внесения данных в Росреестр об обременении. Поэтому кредитное соглашение, заключенное в банке по согласию сторон, можно считать предварительным.

Важно понимать, что стороны договора обязаны следовать указанным в документе пунктам.

Если на заемщика возлагается большей частью ответственность за своевременную выплату ипотеки и сохранность переданного в залог недвижимого имущества, то финансовая организация получает следующие обязательства:

  • при отсутствии закладной по требованию клиента оформить и выдать ценную бумагу;
  • в любой момент по требованию залогодателя предоставить сведения о частичном или полном выполнении договорных обязательств;
  • после погашения долга не препятствовать аннулированию закладной и регистрации права собственности заемщика на недвижимый объект.

Существенные и дополнительные условия ипотеки

Договор ипотечного кредитования может дополняться иными пунктами, в зависимости от выбранного финансово-кредитного учреждения. Здесь сложно собрать один стандартный образец документа, который включал бы все необходимые сведения и пункты.

Однако все соглашения дополнительно снабжаются следующей информацией:

  • в случае угрозы порчи или разрушения (гибели) имущества залогодатель обязан сообщить кредитору о данном факте;
  • прописывается обязательство застраховать имущество в течение 5 дней (чаще страховой полис оформляется одновременно с ипотекой);
  • залогодержатель имеет право в любой момент ознакомиться с состоянием недвижимости на протяжении всего срока действия закладной.

Образец договора ипотеки

Основная форма договора ипотеки, согласно закону, выглядит следующим образом:

Государственная регистрация договора ипотеки

Как мы указывали выше, регистрируется не документ, а изменения в правах собственности. То есть, в Росреестр вносится факт обременения с передачей имущества кредитору на основании ипотечного соглашения.

Упрощенная процедура требует минимального пакета документов, а также не требует внесения информации о дополнительных соглашениях заемщика с банковским учреждением, заключенных в период выплаты ипотечной ссуды.

Порядок регистрации

Для подачи документов в регистрационный орган заемщику не требуется согласие созаемщика на передачу недвижимого имущества в залог. При наличии необходимых документов Росреестр или многофункциональный центр начинает процедуру регистрации обременения на определенный объект недвижимости.

Госпошлина за регистрацию ипотеки

Независимо от того, какую рыночную или оценочную стоимость получает предмет договора, регистрация ипотеки требует внесения пошлины в государственный бюджет в таких суммах:

  • физическим лицам – 1000 руб., юридическим лицам – 4000 руб.;
  • внесение изменений в ипотечную запись стоит 350 руб. независимо от категории заемщиков;
  • выписка из ЕГРН (при необходимости получения документа о статусе объекта недвижимости и правах собственности) – 350 и 1100 руб. для физических и юридических лиц соответственно.

Права собственности на недвижимость регистрируются по тарифу 2000 физическим лицам, 22000 руб. юридическим лицам.

Вопросы и ответы

Мы привели пример договора ипотеки, изучили все пункты, но дополнительно ответим на самые «животрепещущие» вопросы читателей.

От чего зависит срок регистрации договора?

Напрямую от пакета документов, необходимых к предоставлению в регистрационный орган. Если на руках ипотечный и кредитный договор (плюс копии), совместное с залогодержателем заявление и квитанция, отправляйтесь в Росреестр или МФЦ – документы примут, изменения внесут в течение 15 дней.

Нужно ли регистрировать договор при покупке по ДДУ?

В этом случае образец договора ипотеки предусматривает залог прав требования к застройщику. То есть, обязательной регистрации подлежит сам договор долевого участия, в противном случае он не имеет юридической силы и не может быть использован как фактическая претензия к компании по строительству жилой недвижимости.

Заключение

2020 год упрощает процедуру регистрации ипотеки, оставив заемщикам только внесение изменений в права собственности на жилую недвижимость.

После полного расчета с кредитными обязательствами клиенты банков и других кредитующих организаций аналогично подают документы для внесения изменений в ЕГРН относительно обременений и ограничений на имущество, после их снятия становятся полноправными владельцами оплаченной жилплощади.

на эту тему:

Документы для оформления ипотеки – как собирать и подавать на рассмотрение

Источник: https://rukrediti.ru/dogovor-ipoteki-osobennosti-dokumenta-porjadok-registracii-v-gosorganah/

Ипотечный договор: заключение, регистрация и расторжение предварительного

Ипотечный договор предусматривает оформление недвижимого имущества в качестве залога. В процессе оформления кредита предметом залога выступают в основном квартиры или дома.

Документ подписывается двумя сторонами – заемщиком или несколькими созаемщиками (залогодатель), а также коммерческим или государственным банком, который и выдал кредит (залогодержатель). Важным условием считается дееспособность и правоспособность сторон.

В роли залогодателя не разрешается выступать гражданам, не достигшим 18 летнего возраста. В учредительных документах юридических лиц не должны содержаться ограничения, которые касаются передачи в ипотеку имущества.

Ипотечный договор

При оформлении ипотечного договора к нему в обязательном порядке выдвигаются конкретные требования по указанию следующих пунктов:

  1. Предмет ипотеки и его оценочная стоимость.
  2. Срок, размер и существо исполнения обязательств с обеспечением в виде ипотеки.
  3. Аренда, собственность или другое право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю.
  4. Государственное учреждение, зарегистрировавшее соответствующее право.

Перед подписанием ипотечный договор рекомендуется подробно вычитать на предмет двусмысленных формулировок и других «подводных камней» не в пользу залогодателя. Поручить выполнение этой задачи рекомендуется профессиональному ипотечному брокеру или юристу.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Заключение ипотечного договора

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

В ипотечных договорах оценка предмета нередко приводится, как сейчас принято говорить, в двух версиях.

Первый вариант – по итогам расчетов, проведенных БТИ, вторая сумма по результатам заключений, которые выносит оценочная компания.

В сложившейся ситуации сторонам рекомендуется выбрать тот вариант оценки, о котором имеется предварительная договоренность по взаимному согласию. В противном случае договор ипотеки могут признать ничтожным.

В тех случаях, когда ипотека используется в качестве обеспечения обязательства, в договоре в обязательном порядке прописывается порядок погашения, размер ежемесячного платежа, сроки, процентная ставка, а также сумма кредита.

Регистрация ипотечного договора

Регистрация документа в письменной форме проводится государственным учреждением в обязательном порядке с привязкой к адресу, по которому располагается имущество, ставшее предметом ипотеки.

Обязательное удостоверение у нотариуса ипотечному договору не требуется, но возможно по согласованию сторон.

Законную силу документ приобретает после успешного прохождения процедуры государственной регистрации.

Расторжение ипотечного договора

В случае прекращения действия договора или его исполнения запись о регистрации документа подлежит погашению в обязательном порядке. Процедура предусматривает совместную подачу заявления от лица залогодержателя и залогодателя.

Альтернативный вариант – решение суда о необходимости прекратить действие договора ипотеки.

При выдаче закладной погашение записи о государственной регистрации предусматривает аннулирование документа с последующей передачей лицу, которое несло обязательства по документу при подаче соответствующего требования.

Предварительный ипотечный договор

Предварительный договор ипотеки вкратце описывает отношения, которые возникли между потенциальным заемщиком и банком, предоставляющим финансовую услугу. В начале документа в обязательном порядке указываются адреса сторон, паспортные данные, а также другие важные реквизиты, включая данные доверенности при наличии таковой.

Главная цель составления предварительного договора – согласовать и утвердить основные положения текста документа с банковским учреждением. Предварительный договор разрешается составить в самостоятельном порядке или при помощи юриста. Самый простой вариант – получить заранее подготовленный экземпляр в отделении банка-кредитора.

Совет от Сравни.ру: Не ознакомиться с условиями договора ипотеки до его подписания все равно, что взобраться на столб с надписью: «Не влезай, убьет!» Самостоятельное прочтение документа не помешает, но гораздо лучше доверить работу профессиональному юристу. Опытный специалист поможет избежать распространенных ошибок, оптимизирует основные условия договора с учетом защиты ваших интересов, а также предоставит подробную информацию относительно прав и обязанностей сторон, а также специфики погашения ипотечного кредита.

Источник: https://www.Sravni.ru/enciklopediya/info/ipotechnyj-dogovor/

Ссылка на основную публикацию