Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Последнее обновление: 06.06.2019

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Ответ:

Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).

Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.

При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).

Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.

Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.

Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
4. предварительное слушание по делу;
5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
• компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
• возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

• Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
• Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
• Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
• Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х  количество дней просрочки

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.

Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).

Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika-za-prosrochku-peredachi-kvartiry-po-ddu/

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в Москве, стоимость услуг

Главная / Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

✅ Лучшие юристы в Москве по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

Застройщик сорвал сроки, отказывается выполнять часть обязательств по договору или не желает решить вопрос по-хорошему? Это типичная ситуация, с которой сталкиваются 65% дольщиков. Адвокат поможет решить проблему и получить денежную компенсацию.

В случае, если сдача жилого дома была отложена более, чем на 90 дней со срока, заявленного застройщиком — вы имеете право подать на него в суд по ДДУ на взыскание неустойки.

Юрист по долевому строительству поможет вам не только рассчитать сумму неустойки, но и предоставит полное сопровождение для получения компенсации от недобросовестного застройщика за время ожидания и средства, потраченные на съемное жилье.

Тимур Рязанов

Виктор Паль

Николай Пашенцев

Елена Тимофеева

Бесплатная юридическая консультация по ДДУ онлайн!

1. ☎️ +7(499)649-89-71 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
2. Напишите в онлайн-чат.
3. Напишите через форму ниже.
4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Стоимость услуг юриста

Наименование услугСтоимость

Устная консультация	БЕСПЛАТНО
Письменная корнсультация	от 3 000 руб.
Анализ ДДУ, материалов дела, предварительное вынесение вердикта по вопросу взыскания	от 3 000 руб.
Поиск информации о застройщике, выявление информации об оплате исполнительных листов	от 1 500 руб.
Расчет стоимости неустойки, положенной дольщику по ДДУ, а также дополнительных компенсаций	от 2 000 руб.
Составление досудебной претензии с требованием оплаты неустойки, направление ее к заказчику	от 1 000 руб.
Составление искового заявления, подбор дополнительных материалов по делу, направление в судебный орган	от 4 000 руб.
Ведение судебного процесса по взысканию неустойки с застройщика «под ключ»	от 25 000 руб.
Подготовка дольщика к самостоятельному выступлению в суде, сбор доказательной базы	от 3 000 руб.
Посещение юристом суда	от 5 000 руб.
Подготовка дополнительной документации, которая может потребоваться в процессе проведения судебных заседаний	от 2 000 руб.
Получение исполнительного листа, контроль над выполнением судебного решения	от 4 000 руб.
Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика	от 3 000 руб.

Чем поможем

• С изменениями в ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» у юристов появились широкие возможности для борьбы против застройщиков, нарушающих сроки сдачи по объектам и навязывающих дополнительные соглашения после приобретения жилья.
• Теперь взыскание неустойки по ДДУ стало доступным начиная с 90 дней просрочки сдачи дома, адвокаты нашей компании помогут вам не только грамотно оформить иск, но и предоставят другие услуги, связанные с взысканием.
• Юристы нашей компании оказывают следующие услуги:

• расчет неустойки по ДДУ;
• профессиональная консультация юриста по всем вопросам касаемо строительства;
• посещение юристом офиса компании-застройщика для выявления позиции и ведения переговоров;
• правильная формулировка претензии дольщика к застройщику;
• определение ущерба, нанесенного вкладчику по вина застройщика;
• составление судебного иска и сбор необходимой для подачи в суд документации;
• защита в суде;
• взыскание неустойки по ДДУ в суде;
• прекращение ДДУ.

Обращайтесь на первых этапах возникновения проблемной ситуации, чтобы избежать неприятных последствий!

Частые вопросы

Наши клиенты часто сталкиваются с недобросовестными строительными компаниями. К сожалению, даже среди надежных застройщиков бывают отдельные случаи, в которых вкладчики оказываются обмануты компанией.

Наши клиенты часто обращаются к нам со следующими вопросами:

• какие законные основания могут быть у смещения сроков сдачи объекта;
• как рассчитать неустойку по ДДУ;
• стоит ли обращаться в суд в случае, если застройщик задерживает сдачу объекта;
• как расторгнуть ДДУ;
• как может застройщик лишиться разрешения на строительство и что делать вкладчикам;
• как осуществить взыскание с застройщика за нарушение срока сдачи объекта;
• как получить статус обманутого вкладчика;
• что делать, если застройщик обанкротился;
• условия в договоре не соответствуют ФЗ-14;
• застройщик пропал, дом не был сдан;
• помощь по судебным делам;
• навязывание дополнительного договора;
• оплата за лишние метры, построенные застройщиком.

Если ваш застройщик задерживает сдачу объекта, навязывает дополнительные услуги, которые оказывают влияние на возможность жизни в доме, требует подписи и уплаты сомнительных договоров, сдал объект в ненадлежащем состоянии — смело обращайтесь к юристам нашей компании.

Судебная практика

Клиент обратился с просьбой взыскать компенсацию за просрочку сдачи квартиры. Временные рамки и условия были прописаны в договоре. Застройщик сорвал их на 4 месяца.

Наши адвокаты ознакомились с материалами дела и подготовили бумаги и обосновали цену иска в 480 000 руб. Правовая позиция базировалась на ст. 309 ГК РФ, ч.1 ст.8 ФЗ №214, а также п. 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012.

В итоге разбирательства по делу клиент получил компенсацию в полном объеме. Также застройщик был оштрафован на 240 000 руб. и уплатил судебные расходы в размере 4 500 руб.

Источник: https://urist-24.com/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-ddu/

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в 2019 году: основания, порядок, документы

Если девелоперская компания нарушает условия ДДУ, закон позволяет взыскать с застройщика неустойку. В зависимости от оснований для взыскания, неустойка с застройщика может взыскиваться в разном порядке и размерах. Как взыскать неустойку с застройщика, как рассчитывать размер пени, какие документы потребуются и какие порядки взыскания предусмотрены?

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:

• нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
• нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.

Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.

Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Размер неустойки

Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.

Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст.

6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере.

В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:

• расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
• стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.

Порядок взыскания неустойки

На практике существует два возможных пути получения пени — внесудебный, претензионный и судебный порядок взыскания неустойки с застройщика. ФЗ № 214 не определяет досудебное урегулирование вопроса как обязательное, однако оно может быть предусмотрено содержанием ДДУ.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Если это предусмотрено договором или дольщик намеревается урегулировать конфликт, связанный с нарушением застройщиком его обязательств, без привлечения судебных органов, он может направить ему претензию. Она составляется в письменном виде в свободной форме. В ней обязательно необходимо указать на:

• обстоятельства сложившейся ситуации: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, требования договора;
• суть претензии: срок просрочки и требование уплатить пеню в соответствии с законом;
• сумму и порядок расчета размера неустойки;
• разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
• намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции и невыплаты неустойки.

Помимо неустойки, на девелопера возлагается обязанность погасить и иные убытки сверх пени, если они имели место в связи с нарушением ДДУ (ст. 10 ФЗ № 214).

Например, расходы по оплате найма иного жилья, расходы на юридическое сопровождение. Обязательно укажите о таких дополнительных убытках в письме.

Претензионное письмо рекомендуется направлять почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении в главный офис застройщика. Второй вариант — личная подача претензии в офис с требованием указания на втором экземпляре документа отметки о приеме, даты и регистрационного номера входящей корреспонденции.

Судебный порядок взыскания неустойки

Если реакции на претензию в указанный срок не последовало, единственный способ, как получить неустойку с застройщика — это обратиться в суд с исковым заявлением. По своей форме и содержанию иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК.

По своей сути он будет включать те же обстоятельства и требования, что и претензионное письмо. К ним также могут быть добавлены требования о возмещении убытков, морального вреда, а также расходов на юридическое сопровождение процесса.

Иск направляется в районный суд по месту расположения организации-застройщика или ее филиала либо, если имеют место обстоятельства, указанные в ст. 29 ГПК, либо в суд по выбору заявителя. Если совокупная цена иска не превышает 50 тыс. рублей, документы должны быть поданы мировому судье.

В случае удовлетворения требований заявителя и вступления решения в законную силу, он получает в канцелярии суда исполнительный лист и направляет его в ОСП по месту расположения застройщика. В дальнейшем взыскание будет производиться принудительно.

В российских судах распространена практика применения ст. 333 ГК, по которой рассчитанный по установленным законом правилам размер неустойки признается несоразмерным нанесенному дольщикам ущербу вследствие неисполненных застройщиком обязательств. В таких случаях суд самостоятельно снижает размер пени.

Пакет необходимых документов

В случае направления застройщику претензии, помимо самого письма дольщику также потребуется приложить:

• копия всех страниц ДДУ;
• копия паспорта;
• копия акта приемочной комиссии БТИ (при наличии);
• копии квитанций, подтверждающие погашение подлежащих уплате сумм по ДДУ.

В случае направления судебного иска, к нему, помимо указанных выше документов, необходимо также приложить:

• копию претензии и уведомление о ее направлении застройщику;
• ответ на претензию (если он был);
• перерасчет неустойки на дату подачи иска;
• доказательства иных понесенных дольщиком убытков и морального вреда;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• нотариально удостоверенную доверенность представителя.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/equity-participation/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshika-po-ddu-v-2019/

Взыскание неустойки с застройщика: порядок, расчет и пример иска

Долевое строительство с одной стороны – это очень выгодный способ приобретения собственной недвижимости по низкой цене. С другой стороны в этой процедуре кроется масса проблем, одна из которых – бесконечный перенос сроков сдачи готовой квартиры участнику строительства. Очень эффективным решением данной проблемы является «наказание рублем» — взыскание неустойки с застройщика.

Формула подсчета

• Закон, регулирующий долевое строительство, описал, как нужно рассчитывать неустойку. За сложной формулировкой кроется достаточно простая формула:
• 1/150 * Р * Ц * Д = сумма неустойки, где
• Р – актуальная ставка рефинансирования;
• Ц – цена квартиры по ДДУ;
• Д – период просрочки в календарных днях.

Важно. 1/150 – это доля ставки рефинансирования, установленная законом для физических лиц. В случае с юридическими лицами доля уменьшается в доле и составляет 1/300 ставки.

Провести необходимые расчеты не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Необходимо учитывать следующие особенности расчета:

1. Банк России приравнял показатель рефинансирования к ключевой ставке, установив его на уровне 7,5% годовых. Нужно отслеживать показатель ключевой ставки. Для целей взыскания неустойки ставку берут на день передачи жилья покупателю или, если квартира не передана – на дату искового заявления.
2. Цену квартиры нужно брать из ДДУ. Если была переуступка, то смотрят все равно цену по ДДУ.
3. Период просрочки зависит от дня сдачи квартиры, указанного в договоре. Срок начинает течь со дня, следующего за последним сроком сдачи квартиры. Например, если квартира должна была быть сдана первого июня, то период просрочки начнется второго июня.

С учетом этих правил можно правильно и быстро рассчитать неустойку. Формула расчета понадобится для оформления претензии и судебного иска.

Если появились трудности по расчету – рассчитать калькулятор онлайн.

Пример расчета

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/vzyskanie-neustojky-s-zastroyshika.html

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

• Права дольщиков по ДДУ
• ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
• ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
• ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
• ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
• ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
• ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
• Досудебный порядок
• ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
• ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
• ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
• Подготовка к суду
• ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
• ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
• ▶ Штраф 50 % от неустойки
• ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
• ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
• Судебное разбирательство и исполнение решения
• ▶ Судебные заседания по делу
• ▶ Как получить решение суда?
• ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

1. Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
2. 1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где
3. СР – ставка рефинансирования Банка России,
4. КДП – количество дней просрочки,
5. ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки.

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Источник: https://xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре.

При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным.

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.

Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

• Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
• Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
• Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
• Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:
• Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки
• Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

1. 1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки
2. Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)
3. Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.
4. Стоимость объекта недвижимости  ≠ стоимость уступаемых прав.

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик.

Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).

Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

• 2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком
• Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.
• Здесь стоит обратить внимание на следующее:
• а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ. 

1. б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.
2. Пример:

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/neustoyka-za-prosrochku-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-vse-chto-nuzhno-o-ney-znat/

Как взыскать неустойку с застройщика в суде по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)?

В этой статье подробно разберём тему про взыскание неустойки со строительной компании за просрочку ДДУ, ответим на многие вопросы. А если вам не охота читать много полезной информации — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Обязательно ли обращаться в суд для взыскания неустойки с застройщика?

В суд нужно обращаться в том случае, если застройщик отказался добровольно выплатить неустойку в досудебном претензионном порядке. Можно, конечно, и сразу напрямую пойти в суд, не обращаясь к застройщику. Но в этом случае вы потеряете право требовать штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке согласно Закона «О защите прав потребителя».

Поэтому в интересах дольщика лучше поступить следующим образом: сначала обратиться с застройщику с претензией и попросить добровольно выплатить неустойку. И если застройщик откажет либо предложит заплатить меньше, чем вы считаете разумным —  тогда следует идти в суд и требовать помимо законной неустойки выплату штрафа.

Нужно учитывать тот аспект, что когда вы обращаетесь к застройщику с просьбой выплатить неустойку добровольно, в настоящее время застройщики научились быть хитрее.

Есть застройщики, которые умеют достаточно хорошо работать с подобной категорией споров. и они вам не откажут. Они предложат выплату.

Они сами вам примерно рассчитают сколько примерно на практике удовлетворяется сумма требований в суде. И предложат чуть меньше, но здесь и прямо сейчас.

Например, у вас сумма неустойки 500000 рублей. Застройщик понимает, что вам присудят примерно половину — 250000 рублей. И предлагает клиенту: «Давайте мы вам без суда заплатим 200000 или 180000 рублей. Зато сейчас. Или вы полгода по судам будете ходить и тратить время и деньги.» Здесь нужно всё взвесить — журавль в небе или синица в рукаве.

Поэтому в некоторых случаях ,когда застройщик предлагает меньшие деньги, но всё же адекватную сумму и сразу, нужно согласиться.

Обязательно ли писать претензию застройщику или можно сразу идти в суд?

Можно сразу пойти в суд. Но в этом случае вы потеряете право на взыскание дополнительного штрафа со строительной компании, в случае, если застройщик добровольно не удовлетворит требования.

В случае, если вы напишите претензию, то у вас появится возможность получить деньги быстрее, чем через суд (может застройщик действительно заплатит адекватную сумму). А если застройщик откажется или проигнорирует вашу претензию, то вы дополнительно можете рассчитывать на компенсацию в виде штрафа в размере 50% от присужденной неустойки.

Поэтому претензию застройщику писать настоятельно рекомендуется.

В какой суд обращаться на застройщика?

Так как отношения между застройщиком и клиентом-дольщиком регулируется Законом «О защите прав потребителей», то можно обращаться в суд как по месту нахождения застройщика (по его юридическому адресу), так и по своему месту жительства, то есть по месту регистрации. То есть вы вправе выбирать где вам удобнее. На практике дольщик этих деталей не знает.

Совет: Можно открыть сайт суда по месту нахождения застройщика. Там найти примеры судебных решений именно с этим застройщиком по его наименованию. Возможно вы не первый. И смотрите какая там складывается практика.

Скорее всего, по вашему делу будет примерно такое же решение. Также можно посмотреть какая практика с другими застройщиками в суде по вашему адресу регистрации.

Практика показывает, что лучше обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения застройщика. В таком случае больше вероятности избежать возможной заинтересованности и ангажированности со стороны судов.

Какие документы нужны для суда?

Примерный перечень документов для взыскания неустойки:

1. Договор участия в долевом строительстве.
2. Акт приёма передачи, если подписан.
3. Дополнительные соглашения, подписанные с застройщиком.
4. Документы, подтверждающие оплату квартиры (квитанции, платёжные поручения и т.п.).
5. Официальные письма от застройщика.
6. Претензия застройщику, если официально направляли.
7. Исковое заявление.
8. Расчёт неустойки.
9. Доверенность (если интересы в суде будет представлять доверенное лицо).

Как проходит судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика?

1. Вам нужно будет рассказать всю ситуацию судье: когда был заключён договор, когда и в какой сумме оплатили, какой срок сдачи по договору, как рассчитана неустойка, какие требования предъявляете. Некоторые судьи сами зачитывают исковое заявление, а вам задают вопросы только по существу.

2. Далее заслушивают мнение представителя застройщика. Как правило, застройщик будет настаивать на снижении неустойки.
3. Все объяснения заносятся в протокол судебного заседания.
4. Нужно быть готовым к тому, чтобы представить контрвозражения на возражения ответчика.

   Лучше заранее подготовить «возражения на возражения» и придти в суд подготовленным, чтобы не откладывать судебное заседание, а сразу предоставить свою мотивированную позицию на возражения ответчика. В некоторых случаях удается решить всё дело в 1 заседание.

5. Суд вынесет решение, которое вступает в силу через 1 месяц.

Как долго длится суд со строительной компанией?

Споры с застройщиками затягиваются исключительно из за того, что у суда есть определенная загрузка, есть график судебных заседаний.

После подачи документов в суд, суд назначает, как правило заседание примерно через 1 месяц. Первое заседание — предварительное (или его еще называют «беседа»). Первое судебное заседание может сразу перейти в основное, если позиции сторон ясны и с документами всё в порядке.

Но чаще всего весь процесс проходит в 2 судебных заседания: предварительное и основное. После предварительного суд назначает основное заседание тоже в пределах 1 месяца.

Таким образом, примерно за 2 месяца рассмотрение данного вопроса должно завершиться. Еще дается 1 месяц на вступление решения суда в законную силу. Получается всего 3 месяца.

Застройщик, возможно будет обжаловать данное решение, каким бы оно ни было, с целью затянуть момент вступления в силу данного решения ,чтобы оттянуть момент выплаты денег. Апелляционное обжалование занимает еще 2 месяца.

Что делать после решения суда?

1. Если это решение суда 1-ой инстанции, то нужно подождать 1 месяц пока оно вступит в силу.
2. Далее следует написать «Заявление на получение исполнительного листа».

3. Исполнительный лист можно передать в ССП — службу судебных приставов или направить в банк, где открыт счёт вашего застройщика.

   Если застройщик успешно стоит на ногах и ему легко рассчитаться с дольщиком, он не будет прятаться и открывать счета в других банках, то исполлист лучше направить в банк для исполнения. Банк за 3 дня должен списать деньги со счёта застройщика и перечислить на ваш счёт.

   Если вы не уверены, что у застройщика есть деньги или не знаете его счёт — то лучше исполлист отдать судебным приставам. Через приставов, конечно процесс будет проходить дольше, но в ситуации неизвестности это более надежнее, чем отдавать в банк.

Что делать если застройщик не платит по решению суда?

Нужно работать со службой судебных приставов.

Если в рамках исполнительного производства проведены все меры, которые возможны, живых денег у компании нет, то нужно будет включаться в «Реестр требований кредиторов», возможно инициировать процедуру банкротства, при условии, что у вас есть право требовать не только неустойку, а, например, вы отказались от квартиры, расторгли договор и потребовали возврата денег за квартиру с возвратом компенсации за пользование чужими денежными средствами.

Если право требования основного долга более 300000 рублей — вы можете инициировать процедуру банкротства в отношении должника. но если у вас только неустойка, то инициировать процедуру банкротства вы не можете.

Можно найти других таких же пострадавших, скооперироваться, собрать коалицию. В таких делах часто имеют значение политические аспекты, привлечение СМИ и т.д. Нужно отслеживать и мониторить информацию по застройщику, потому что он рано или поздно начнёт банкротиться.

Что делать если застройщик банкротится?

Нужно включаться в реестр кредиторов по правилам 7-го параграфа закона о банкротстве.

У вас появляется право требования не только в виде денежных средств, но и право требования объекта, который строился. Часто бывают моменты, когда застройщик банкротится чуть-чуть недосдав дом. Дом практически готов, остались небольшие недоделки. И дальше объект можно достроить, создав ЖСК — жилищно-строительный кооператив.

А есть ситуации, когда застройщик банкротится на стадии котлована. Конечно, нужно всё равно включаться в реестр кредиторов, но эта ситуация более сложная, так как объект вообще не построен.

Видео

Источник: https://YuristPrav.ru/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika-v-sude-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-ddu

Неустойка с застройщика | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон А.Э

Что делать, если застройщик вовремя не передал квартиру по ДДУ?

Получить консультацию и помощь адвоката

Получить неустойку с застройщика — все совсем не просто

Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещают, гарантируют взыскать с застройщиков по ДДУ неустойки, штрафы и «моральный вред».

На переговорах уверенно жонглируют статьями закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, рассчитывают клиентам значительные суммы законной неустойки увеличивают сумму на штраф и моральный вред и получают от доверчивых клиентов предоплату в счет своих услуг.

Но на какую сумму неустойки в действительности может рассчитывать дольщик по ДДУ?

Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.

В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.

Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.

За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

• Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
• Как рассчитать правильно срок передачи квартир сейчас говорить не будем.
• Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.

Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).

Фактически квартира передана дольщику по передаточному акту 01 сентября 2015 года. Соответственно, за период просрочки — с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года, у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такую неустойку называют «законной»).

Расчет неустойки (согласно ч.2 ст.6 закона 214-ФЗ):

1. Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,
2. Где  8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.
3. Для описанного выше примера возьмем цену квартиры – 2 000 000 руб.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/neustoyka-zastroyshhika/