Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

  • Вконтакте
  • Facebook
  • Twitter
  • Одноклассники

Заключение договора между собственником жилья и нанимателем — это обязательное действие, призванное урегулировать взаимоотношения, установить права и обязанности.

А также определить ответственность сторон.

Скрыть содержание

Понятие

Договор найма – документ, согласно которому владелец жилого помещения (наймодатель) обязуется на возмездной основе передать во временное пользование нанимателю объект недвижимости для проживания.

Существенные условия

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Согласно законодательству РФ существенным условием соглашения о найме жилья является предмет договора. В нем максимально точно должен быть описан объект недвижимости, который передается нанимателю.

Важно! Предметом сделки может быть только изолированное помещение, которое пригодно для проживания на постоянной основе (согласно статье 673 Гражданского кодекса РФ).

В том случае, если этот раздел не будет включен в текст договора – он будет признан недействительным.

Стороны

Сторонами соглашения о найме жилья являются наниматель (тот, кто получает во временное пользование объект недвижимости) и наймодатель (владелец помещения).

Наймодателем может стать любой из субъектов гражданского права, который имеет соответствующие права на объект недвижимости и является дееспособным.

Внимание! Согласно статье 677 ГК РФ нанимателем в этой сделке может выступить только дееспособный гражданин являющийся физическим лицом.

Юр. лица не могут использовать помещения для проживания, за ними закреплено лишь право передачи полученного жилья в пользование граждан (в соответствии со статьей 671 ГК РФ).

Форма

Договор найма составляется в простой письменной форме и содержит разделы:

  1. Преамбула. Здесь должно содержаться название документа, место и дата его подписания, а также имена участников сделки.
  2. Предмет договора.
  3. Сумма ежемесячных платежей.
  4. Права и обязанности участников сделки.
  5. Ответственность наймодателя и квартиранта.
  6. Срок действия соглашения.
  7. Реквизиты сторон. Паспортные данные участников сделки.
  8. Подписи участников и их расшифровка.

Разновидности

Социальный найм

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Сторонами сделки при социальном найме являются органы местной власти и физическое лицо.

Договор социального найма может быть заключен только в отношении жилья, которое находится во владении государства в тех случаях, когда наниматель соответствует определённым условиям, т. е. нуждается в улучшении условий проживания и имеет на руках решение соответствующего органа.

Справка: Если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор найма заключить невозможно — следует составлять договор об аренде квартиры.

Между этими документами существует ряд отличий:

  • Объектом найма может выступить только помещение, принадлежащее к жилому фонду. Договор аренды может быть заключен также в отношении производственных, офисных и складских помещений.
  • Найм возможен только в том случае, если участники сделки – физ. лица.
  • Участниками арендных отношений являются арендатор и арендодатель, наименование сторон в обязательном порядке должно содержаться в тексте соглашения.

Подробнее про отличия найма и аренды можно прочитать здесь.

Коммерческий найм

Одной из сторон является владелец жилого помещения и его доверенное лицо (наймодатель), который принимает на себя обязательства по предоставлению другому участнику сделки (нанимателю) помещения, пригодного для проживания, за установленную плату для владения и пользования в течение всего срока действия соглашения (согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ).

Нажмите здесь, чтобы узнать больше.

Между физическими лицами

Предварительный

Составляется в том случае, когда наниматель и владелец жилья достигли согласия, но сделка в текущий момент времени невозможна. Документ должен быть составлен в простой письменной форме.

Скачать образец предварительного договора найма жилого помещения

Определяет условия передачи собственником жилья объекта недвижимости во временное пользование нанимателю на возмездной основе (в соответствии со статьями 673, 678 и 682 ГК РФ).

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Чтобы правильно составить договор необходимо указать:

  • сведения о предмете договора;
  • права и обязанности участников сделки;
  • порядок расчетов между нанимателем и наймодателем;
  • цена найма;
  • ответственность сторон;
  • порядок передачи жилья и прочего имущества;
  • срок действия.

Скачайте бесплатно образцы и узнайте как правильно заполнить типовой бланк найма жилого помещения гражданином у гражданина:

Должен быть составлен в простой письменной форме и заверен подписями участников сделки. Используется в тех случаях, когда участники сделки хорошо знакомы между собой, либо речь идет о найме бюджетного жилья.

В тексте соглашения в обязательном порядке должны содержаться сведения:

  1. Ф.И.О. участников сделки.
  2. Персональные данные сторон.
  3. Адрес жилья, сдаваемого внаем.

Срок действия упрощенного договора – 1 год.

Опись имущества является приложением к основному договору. В этом документе должно быть перечислено все имущество, которое передаётся квартиранту на срок действия договора найма.

После окончания срока действия основного договора переданное нанимателю имущество должно быть возвращено владельцу в исправном состоянии в соответствии с составленной описью.

  • Скачать бланк описи имущества
  • Скачать образец описи имущества

Ремонт в счет платы за найм жилья должен быть прописан в дополнительном соглашении к основному договору. Как правило сумма единовременных затрат на ремонт не превышает 50% от суммы ежемесячного платежа.

В доп. соглашении должна быть указана вся информация о закупке строительных материалов, стоимости работ и товаров, а также упоминание о том, что все расходы должны быть учтены в счет платы за найм.

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Таким образом, доп. соглашение должно содержать следующие разделы:

  • согласие владельца жилья на проведение ремонтных работ;
  • сроки проведения ремонта;
  • размер платы за найм;
  • срок действия основного договора найма;
  • смета – совокупность видов и стоимости предполагаемых ремонтных работ, а также стоимость и количество требуемых материалов;
  • ответственность сторон за досрочный разрыв соглашения и неисполнение своих обязательств сторонами сделки.

Данный тип соглашения составляется на неопределенный срок и неограничен во времени. Условия его расторжения должны быть оговорены отдельным пунктом. В соответствии с ними соглашение расторгается спустя 60 дней после оповещения сторон о предстоящем разрыве.

Непрекращенный договор пролонгируется на тот же срок и на тех же основаниях, что и был заключен впервые.

Скачать бланк договора найма жилого помещения с пролонгированием

Такой тип сделок предусмотрен главами 30 и 34 ГК РФ и совмещает в себе признаки сделок найма и купли-продажи.

В соответствии с заключенным договором собственник жилья принимает на себя обязательства по передаче нанимателю жилого помещения в обмен на получение оговоренной платы в установленные сроки. Дополнительно указываются условия передачи права жилья от собственника к нанимателю:

  • По завершении срока действия договора.
  • Досрочно, в том случае, если наниматель выплатит полную стоимость сданного внаем объекта недвижимости до окончания срока действия соглашения.

Скачать бланк договора найма жилого помещения с правом выкупа

Договор безвозмездного найма заключается в тех случаях, когда собственник помещения не планирует взимать с нанимателя плату за найм.

Освобождение от платы за найм не снимает обязательств по оплате коммунальных услуг. Порядок их оплаты должен быть описан в тексте соглашения отдельным пунктом.

Важно! Cобственник освобождается от уплаты подоходного налога.

Про налоги при сдаче жилплощади можно прочитать здесь.

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Залог — это оговорённая участниками сделки сумма, которая служит гарантией сохранности имущества и исполнения нанимателем своих обязательств.

Залог возвращается нанимателю в том случае, когда у наймодателя нет претензий из-за порчи имущества.

Сумма залога вносится однократно. Факт передачи средств должен сопровождаться составлением расписки.

Читайте про аренду с залогом тут.

Найм в общежитии

Муниципальное жилье

Сдача в поднаем предусмотрена статьей 76 ЖК РФ. Для заключения договора необходимо обратиться к собственнику помещения (органам местного самоуправления) для получения письменного согласия на предоставление жилья.

Для этого необходимо составить заявление и направить его в адрес руководителя местной администрации. Этот документ должен быть подписан всеми лицами, которые указаны в заключенном ранее договоре социального найма, а также предполагаемыми нанимателями.

Физлицо

Особенностью оформления договора найма в отношении части объекта недвижимости, в т.ч и комнаты в общежитии, является необходимость соблюдения требований статьи 673 ГК РФ, согласно которой сдаваемое внаем помещение должно быть изолированным.

К соглашению предъявляются требования в соответствии со статьей 35 ГК РФ. Если собственников больше одного – необходимо заручиться письменным согласием каждого из них.

Разрешение от соседей, управляющей компании или других органов не требуется, собственник имеет право самостоятельно и в полном объеме распоряжаться принадлежащим ему объектом недвижимости.

В договоре отдельным пунктом должны быть описаны условия пользования общими помещениями— туалетом, ванной комнатой и кухней.

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

  1. По законодательству Российской Федерации краткосрочным признается договор, срок действия которого не превышает 12 месяцев.
  2. К краткосрочному наему не применяются отдельные правила согласно статье 683 ГК РФ.
  3. Читайте в отдельной статье как правильно оформить такой договор.

Договор найма является долгосрочным, если срок его действия составляет от 1 года до 5 лет.

Бессрочный

Бессрочный договор найма предусматривает передачу жилья во владение и пользование на неопределённый срок. Таким соглашением является договор социального найма – он может быть расторгнут только в судебном порядке в том случае, если будут иметь место основания установленные законодательством РФ.

Детально вопрос пролонгации обсуждаем тут.

Нужно ли регистрировать?

Регистрировать договор найма в Росреестре необходимо только в том случае, когда срок его действия составляет более 12 месяцев. Если жилье сдается на меньший срок – регистрировать соглашение нет необходимости.

Какие документы ещё нужны?

Расписка

Составляется для подтверждения факта передачи средств от нанимателя владельцу жилья. Документ не имеет строго установленной формы и должен быть написан от руки. Это позволит в случае возникновения споров провести графологическую экспертизу для доказательства факта написания текста именно наймодателем.

Если расписка будет напечатана на компьютере ее необходимо заверить у нотариуса.

Узнайте как правильно оформить расписку.

Акт сдачи приемки

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Необходим для того, чтобы подтвердить факт передачи недвижимости нанимателю.

Содержит сведения:

  • состояние пола, стен, и потолка;
  • наличие и состояние бытовой техники;
  • наличие и состояние мебели;
  • общем состоянии дверей, оконных рам и прочих элементов жилья;
  • количестве ключей, которые передаются нанимателю.

Узнайте больше про акт в этой статье.

Расторжение

Справка: детально этот процесс рассмотрен в статье по ссылке.

Соглашение о найме жилого помещения – обязательное условие совершения сделки. Этот документ позволяет свести риски нанимателя и собственника жилья к минимуму.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sem-naim/dogovor-n

Договор аренды (найма) квартиры всё что нужно знать хозяину и нанимателю

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Многие из нас сдают свое жилье или, наоборот, снимают квартиры или комнаты. В статье расскажем, что такое договор найма жилья, чем он отличается от договора аренды и можно ли составить его самостоятельно. Также поговорим о важных нюансах, связанных со сроками проживания в квартире, которая сдается.

Договор аренды или договор найма: в чем разница

В повседневной речи обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья — когда один человек сдает квартиру, комнату или дом другому человеку.

Закон же четко разделяет договор аренды жилого помещения, который заключается с юридическим лицом, и договор коммерческого найма жилого помещения, который заключается между физическими лицами. Важно знать эту разницу.

Мы будем говорить именно о тех случаях, когда один человек сдает жилье другому — по договору коммерческого найма жилого помещения.

Согласно главе 35 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) — предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как составить договор найма

Договор коммерческого найма жилья — основной документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса РФ). Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников. Что обязательно нужно указать в договоре?

Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.

Права и обязанности сторон

Тут, как следует из названия, указываются права и обязанности участников договора. В том числе условия, касающиеся использования помещения, его сохранности, вселения других жильцов, оплаты, проведения ремонта, предоставления коммунальных услуг.

В этом пункте, который обычно прописывается отдельно, указываются условия и подробности, связанные с финансовой стороной вопроса. Сумма оплаты, сроки, пени в случае просрочки, в каком виде будет производится оплата (наличными или на карту).

Данные сторон сделки

Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.

В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражает реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.

Читайте также:  Договор пожизненного содержания. образец и бланк 2020 года

Срок договора

Срок договора — важная деталь. Если этот пункт в документе отсутствует, то по закону такой договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

Если собственник продает жилье и грозит выселением

Согласно гл. 35 ГК РФ ст. 674, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

То есть собственник, продающий квартиру, не имеет права выставить вас за дверь в случае ее продажи (если такой пункт не прописан в договоре). Если хозяин квартиры, которую вы снимаете, продал ее новому владельцу — вы имеете полное право остаться жить в квартире, но платить в этом случае будете новому собственнику.

На практике, конечно, все немного иначе. Обычно люди идут друг другу навстречу и договариваются. Но чтобы договариваться было проще, а каждый из участников четко знал свои права и права другого, и существует договор коммерческого найма жилья.

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду?

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

Главная польза от подготовительный мероприятий:

  • увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
  • сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

  • приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
  • подготовка прихожей (косметический ремонт);
  • подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
  • тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
  • генеральная уборка квартиры;
  • транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
  • меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
  • мойка бытовой техники;
  • подготовка лифтов и парадной;
  • удаление запахов и последующий аромадизайн;
  • интерьерный дизайн (фрагментарный).

Составление описи имущества в квартире

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др.

вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

Читайте так же:  Сколько процентов от выигрыша нужно отдать государству

Поиск квартиросъемщика

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
  • обеспечение сохранности квартиры;
  • самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
  • внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • самостоятельную оплату коммунальных услуг;
  • проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем .

В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

  1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
  2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
  3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
  4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
  5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
  6. Размер арендной платы.
  7. Подписи всех сторон.
  8. Нотариальное заверение.

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей.

Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Временная регистрация квартиросъемщиков

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

  • резиденты (проживающие на территории страны постоянно) платят 13% от дохода;
  • граждане, проживающие на территории РФ менее 183 дней в году, облагаются ставкой 30% от дохода.

Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

  1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
  2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона — Гражданский кодекс РФ.

Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца.

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

  • невнесения арендной платы;
  • ненадлежащего использования квартиры;
  • ухудшения ее состояния.

Видео: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули

Актуальность статьи: март 2019 г.

Что необходимо знать, чтобы избежать неприятных ситуаций, быстро найти доступное по стоимости и при этом достойное жилье, и правильно его арендовать на длительный срок?

Что важнее, анализировать информацию и задавать правильные вопросы? Или умение обходить подводные камни? Об этом подробно будет рассказано далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Поиск через агентства недвижимости

Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале — по рекомендации знакомых. Задачи у специалиста по недвижимости следующие:

  • Найти квартиру по требованиям клиента;
  • Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
  • Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
  • При оформлении договора найма вести все переговоры;
  • Консультировать клиента по вопросам договора;
  • Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
  • Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Стоимость услуг специалиста 50-100% от стоимости аренды жилья в месяц.

Виды мошенничества при аренде квартир

  1. Фотографии не соответствуют реальности. Вас должно насторожить расхождение между стоимостью аренды жилья и его ремонтом. Если вы увидели фотографии, напоминающие картинки элитных интерьеров из журнала, а цена средняя или даже ниже рыночной стоимости, то перед вами мошенники. Они могут сказать вам, что показываемая на фотографиях квартира сдана, и посоветуют другую, качество которой намного ниже

Источник: https://nalogcrimea.ru/dogovor-arendy-najma-kvartiry-vsyo-chto-nuzhno-znat-hozyainu-i-nanimatelyu/

Аренда: как составить договор найма — Справочник Недвижимости

  • Что такое договор найма квартиры
  • Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Читайте также:  Как проводится текущий ремонт жилых домов?

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
  • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
  •  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
  • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
  •  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
  • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Дарья Чухрова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/arenda-kak-sostavit-dogovor-nayma

Как правильно составить договор аренды жилья

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом.

В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда».

Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

  1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
  3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и траты по нему — на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

  • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Читайте также:  Льготы ветеранам боевых действий

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры.

Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно.

Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать.

Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается.

А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд.

Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
  • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену.

При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется.

Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Источник: https://Lifehacker.ru/dogovor-arendy-zhilya/

Что предусмотреть в договоре найма квартиры

Что предусмотреть в договоре найма квартиры

По договору коммерческого найма квартира временно передается лицу за вознаграждение с целью проживания в ней (ст. 671 ГК РФ). В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия.

1. Существенные условия договора найма квартиры

Предмет договора
Это описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

Рекомендуем указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным.

В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с имеющимся в них имуществом — мебелью, бытовой техникой и т.п.

Для избежания спорных ситуаций, возникающих между наймодателем и нанимателем в связи с утратой или порчей такого имущества, целесообразно в договоре найма квартиры отразить и этот момент.

В частности, составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю, ответственность за его сохранность, внесение в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенной денежной суммы.

Плата за жилое помещение
В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях (или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли).
В ином случае договор может быть признан незаключенным.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора.

Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю в случае надлежащего исполнения им определенных условий договора (например, возврата имущества в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременной оплаты телефонных переговоров и коммунальных услуг и т.д.). Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

2. Несущественные, но важные условия договора найма квартиры

Письменная форма договора
Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный в устной форме, также признается действительным.

Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье.

Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Срок договора
Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

  • нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
  • нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
  • у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но указанные выше ограничения перестанут действовать, если в договоре указать противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

Постоянно проживающие лица
В интересах сторон указать в договоре всех лиц, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем (это могут быть как члены семьи, так и посторонние).

В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц.

Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом такое вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, стороны вправе указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (обязаны вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Коммунальные и иные платежи
Необходимо указать, кто оплачивает коммунальные платежи, входят ли они в состав платы за жилое помещение.

Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Ремонт квартиры
Следует оговорить, кто и за чей счет производит текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

Прочие условия
В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

  • последствия расторжения договора (например, возврат платы за не прожитый нанимателем период времени);
  • распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
  • возможность содержания домашних животных (например, только с согласия наймодателя).

Источник: https://24urbrk.ru/yuridicheskie-konsultatsii1/chto-predusmotret-v-dogovore-najma-kv/

Ссылка на основную публикацию