Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?

Сейчас мы разберемся, как все это делается.

Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

• государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
• частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).

Теперь – по порядку.

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же  государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
2. Договор социального найма;
3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
4. Выписка из Домовой книги;
5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
6. Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
8. Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
11. Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно.

Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (здесь).

Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала.

Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда.

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

А как сейчас оформляют обмен квартир?

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).

Как обменять приватизированную квартиру

Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

1. Прямой обмен по Договору мены квартир;
2. Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
3. Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Прямая мена жилья

Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше).

Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная.

Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

Обмен квартир через куплю-продажу

Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

1. Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
6. Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
7. Физическая передача квартир (подписание Передаточных актов), и переезд на новое место жительства.

Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках.

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!).

Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются.

Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

Как защищаются от этого риска? Изучают руководство по купле-продаже квартир, и обращаются за консультациями к специализированным юристам.

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру.

Но в ряде случаев этот налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например.

То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).

Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: «Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом).

Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку.

Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру.

А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее.

Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-proiskhodit-obmen-kvartir/

Родственный обмен квартиры на квартиру: налоги, договор мены

Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

• муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
• для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
• можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
• по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Справка! При любом варианте обмена переход прав вступит в силу только после регистрации в Росреестре. Порядок совершения регистрационных действий предусмотрен Законом № 218-ФЗ.

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку.

На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет.

Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

• объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
• нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
• на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
• допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

В статье 73 ЖК РФ указан ряд оснований, при которых получить согласие на обмен неприватизированными квартирами невозможно. Например, отказ наймодателя будет законным, если объект непригоден для проживания, либо к нанимателям предъявлен иск о принудительном выселении с расторжением договора.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

• согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
• подготовить два договора купли-продажи;
• обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
• получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.

Внимание! Если покупателем является ребенок, его интересы должен представлять законный представитель (например, родитель). Для приобретения жилья на ребенка не нужно получать согласие органа опеки, тогда как для отчуждения недвижимости это обязательное условие.

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа.

Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Также освобождаются от уплаты НДФЛ родственники по договорам дарения, если они владели недвижимостью не менее трех лет. Такое правило указано в статье 217 Налогового кодекса РФ, является дополнительным преимуществом родственного обмена через дарение.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rodstvennyj-obmen-kvartiry-na-kvartiru

Как правильно обменять жильё, находящееся в собственности?

Обмен квартир (недвижимости) между собственниками жилья — алгоритм действий

Для обмена жилья, находящегося в собственности гражданина, рекомендую придерживаться следующего алгоритма действий.

Если нет вариантов обмена, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающие услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.

Шаг второй: составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 Гражданского кодекса РФ).

Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий. К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон. При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

первая сторонаобязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;

вторая сторонаобязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов(ст. 568 Гражданского кодекса РФ).

В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений:

наименование (например, квартира или комната); количество комнат;

адрес квартиры; общая и жилая площади.

Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

В качестве таких лиц могут выступать:

• арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма;
• получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении;
• отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.

Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.

В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.

Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.

К ним относятся:

заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;

свидетельства о правах собственности на обмениваемые жилые помещения;

кадастровые паспорта на обмениваемые жилые помещения.

После 01.01.2013 представлять их необходимо только в случае, если сведения об объектах недвижимости отсутствуют в государственном кадастре;

договор мены жилых помещений;

нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений; е) согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы. Также могут понадобиться копии вышеуказанных документов. Уплатите госпошлину.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется.

Заявитель вправе представить документ об уплате госпошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (см.: п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Источник: http://general-counsel.ru/blog/sdelki-s-nedvizhimostyu/posovetuyte-kak-pravilno-obmenyat-zhile-nakhodyashcheesya-v-sobstvennosti/

Обмен квартиры: по договору мены или купли-продажи

Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь. Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

• прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
• обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

Как проводится сам обмен: основные этапы

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

• какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
• если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены. Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу. Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.
• собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
• составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Сбор необходимых документов

Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

• правоустанавливающие документы на жилье. Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество. Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
• технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
• выписку из домовой книги;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
• документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.

Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).

Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.

Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

Составление договора купли-продажи или мены

Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

• стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
• сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
• факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
• прочие реквизиты сторон;

Все эти данные указываются и в договоре мены. Туда можно еще и внести пункт об оценочной стоимости обеих квартир, но его включают по согласию сторон.

Кроме этого, прописывают в договоре техническое характеристики квартир: общая площадь, жилая площадь, количество комнат и другие параметры жилья. Все эти данные должны совпадать с кадастровым или техническим паспортом, иначе сделку могут признать недействительной.Не стоит забывать, что нужно указывать сроки передачи прав на имущество и суммы доплаты. То есть, указать: квартира переходит в собственность в такую дату, а доплата осуществляется до этого числа. Указывается также, какая из сторон готова взять на себя обязательства по оплате оформления сделки. При желании стороны могут оплатить услуги нотариуса вместе.

После этого составляется акт приема-передачи имущества, который подписывают обе стороны. Если передача квартир в собственность происходит не сразу, в акте указывается дата передачи.

Расходы на сделку по обмену

При обмене квартирами придется платить, и не один платеж:

• выписки из ЕГРН и БТИ – стоят по 400-600 рублей;
• госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
• услуги нотариуса – 4 000-10 000 рублей плюс 0,2% от суммы сделки;
• при необходимости – услуги по оценке стоимости жилья;
• после сделки нужно оплатить налог на доходы физических лиц.

Налог – это особая статья расходов, если квартира была в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от способа ее получения), НДФЛ платить не придется. Если же срок владения был меньше, заплатить придется 13% или 30% (для нерезидентов) от суммы. Важно, что налоговую базу можно сократить на 1 миллион рублей, а считать ее можно по кадастровой стоимости.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-s-doplatoj-i-bez-nee

Обмен жилья: как это происходит?

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

В первую очередь, необходимо понимать, что обмен между собственниками жилья и нанимателями муниципального жилья – это два разных соглашения. Сделка между собственниками проходит по правилам купли/продажи, оформляется посредством документа, который называется «договор мены», и регламентируется статьями 567-571 ГК РФ.

В результате такой сделки происходит переход права собственности на жильё от одного собственника к другому. Обмен жилья между нанимателями оформляется и регулируется, соответственно, документом, называемым «договор обмена», и статьёй 72 ЖК РФ.

В итоге осуществляется только переход права пользования жильём, и его участники заключают новые договоры социального найма на своё новое жильё.

Рынок жилья, находящегося в собственности, постоянно растёт, а муниципального – падает, что, в общем, понятно. Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается. Недавно её срок снова продлили до марта 2017 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2016 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.

Обмен муниципального жилья

В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен.

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей.

Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным. Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке.

Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается. А доказать его возмездность проблематично.

Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями. Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих. А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена. Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск.

Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства. Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления.

Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ. При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями.

Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

• если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
• данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
• в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности. Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре.

Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь —  ГУП  «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости).

Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный. Прежде всего, из-за весьма ограниченного количества предложений, среди которых трудно найти подходящий вариант.

Легче приватизировать квартиру, обменять её через куплю/продажу и потом, в случае необходимости, деприватизировать. Тоже, конечно, возни много. Но зато найти устраивающий вас вариант шансов гораздо больше.

Вот если приватизировать квартиру вы не можете, то тогда остаётся лишь искать вариант муниципального обмена.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи.

Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу? И ответ на этот вопрос обычно таков: «А как хотите».

Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

• идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
• сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих  права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
• договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
• размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
• порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью  договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже.

Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу. Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов.

Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой. Но на сегодня, в 2016 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь.

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры.

И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден. Причины для расторжения договора мены или признания его недействительным те же, что и для договора купли/продажи.

Обмен муниципального жилья на частное

Итак, возможно ли обменять муниципальное жильё на частное и наоборот? В интернете по этому поводу много совершенно противоположных утверждений, ведь законодательство в этой области менялось неоднократно. До 01.03.2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, такой обмен был разрешён и производился. В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось.

Источник: https://mosgorusluga.ru/novosti/obmen-zhilya-kak-eto-proishodit/

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Одним из способов распоряжения недвижимым имуществом является передача права собственности другому лицу на основании договора мены.

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое.

К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.

При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

• первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
• вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов.

В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая площадь.

Договор мены составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют:

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.

За регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина.

Срок государственной регистрации прав составляет девять рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней.

Источник: https://admpereslavl.ru/kak-obmenyat-zhile-nahodyascheesya-v-sobstvennosti