Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

• непосредственное управление многоквартирным домом;
• управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
• управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Источник: https://mir-zhkh.ru/upravlenie-mnogokvartirnyim-domom/

Управление многоквартирным домом: формы, выбор способа, правила

Формы управления многоквартирными домами обозначены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 161). Основная задача управленческих мероприятий – создание комфортных условий для жильцов, гарантия сохранности совместных материальных ценностей, налаживание подачи коммунальных ресурсов, уход за придомовыми территориями.

Кроме практических навыков управления, в учет должны приниматься действующие законы, которые регулярно меняются и совершенствуются. Поэтому управлять домами разрешено собственникам и специальным компаниям, действующим на коммерческих началах.

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом

Независимо от порядка управления МКД, деятельность должна осуществляться с учетом следующих принципов:

• задача – формирование благополучия жильцов, уход за общедомовым имуществом;
• жильцы получают равный доступ к совместной собственности;
• когда управление многоквартирным домом выполняет коммерческая компания, то фирма получает лицензию на соответствующую деятельность;
• в какой форме будет выполняться управление многоквартирным сооружением, должны выбирать домовладельцы на общедомовых сборах;
• ассортимент доступных управляющих компаний с лицензией находится в общем доступе на сайте муниципалитета;
• УК предоставляют отчеты о своих трудах жильцам и несут ответственность за качество услуг;
• фирмы по содержанию многоквартирных домов подконтрольны вышестоящим и правоохранительным органам (подать жалобу на действия управленца можно в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию, суд).

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Важно! Может применяться лишь один способ управления многоквартирным зданием. При привлечении коммерческой организации она также может быть только единственной.

Законодательная база

Основной документ, которым регулируются вопросы ухода за многоквартирным жилым сооружением, – Жилищный кодекс РФ.

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Определение форм управления МКД зависит от характеристик многоквартирного здания и численности домовладельцев.

Непосредственное управление

Этот вид означает, что контроль подачи коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ремонтные работы и поточное содержание здания ложится на плечи самих владельцев/пользователей квартир.

Это целесообразно, когда численность квартир варьируется в пределах 30 штук. В том числе, допускается одновременное содержание нескольких жилых зданий, но при малом числе квартир.

Непосредственное управление предусматривает самостоятельное заключение договоров с организациями по услугам.

Формы непосредственного управления многоквартирным домом:

• за каждым домовладельцем закрепляется конкретный участок общей территории, который жильцы помещения должны содержать в чистоте и исправности, все денежные затраты оплачивает собственник квартиры самостоятельно;
• уход за общедомовыми владениями владельцы недвижимости осуществляют самостоятельно, но для реализации части функций привлекаются дополнительные компании, действующие на коммерческих основах, в рамках договора (например, вывоз мусора, озеленение, ремонтные бригады);
• собранием собственников жилья избирается лицо, которое, от имени собственников и пользователей помещения, уполномочено заключать соглашения с посредническими фирмами;
• каждая квартира персонально подписывает соглашение с желаемым провайдером услуг, независимо от выбора владельцев других квартир.

Непосредственная форма управления характеризуется активным участием владельцев в поддержании совместного имущества. Это позволяет экономить деньги (которые уходили бы на оплату услуг УК), самостоятельно выбирать провайдера коммунальных услуг. Среди недостатков – отсутствие эффективного метода воздействия на собственников квартир.

Управление через ТСЖ

Источник: https://ZKHinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/upravlenie

Формы управления многоквартирным домом: как выбрать и о преимуществах с недостатками

3 Января 2018 5:00

Любой подъезд со всеми его нежилыми помещениями и придомовой территорией нуждается в таком же уходе, как и квартиры, которые в нем расположены. Законодательно предусмотрено три формы управления многоквартирным домом Владельцы квартир должны сами решить, какая форма наиболее удобна для них.

Кто назначает УК

Если жильцы дома оставят вопрос открытым, местные власти назначат ответственными управляющую компанию. Новая УК может не устраивать жильцов, поэтому брать инициативу лучше в свои руки.

Каждая из форм имеет свои особенности в организации работы, а, следовательно, свои достоинства и недостатки. Но в каждом случае жильцы вправе требовать обеспечения функционирования всех инженерных систем в дома, подачи коммунальных ресурсов и соблюдения санитарно – эпидемиологических норм, а также информационной открытости работы компаний.

Формы управления многоквартирным домом:

• Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• ТСЖ, ТСН;
• Управляющая компания.

• Давайте разберемся конкретно с каждым способом
• Жилищный кодекс, а именно статья 161 предполагает первый вариант формы правления в том случае, если численность квартир в подъезде не превышает 30.

Это удобный и достаточно экономичный способ. Ведь собственникам жилья не придется нести дополнительные взносы за содержание штатных сотрудников.

В то же время, собственники жилья должны понимать, что ответственность за содержание общедомового имущества полностью ложится на них, в том числе и финансовая. При этом, если дом нуждается в капитальном ремонте, это тоже забота жильцов.

Необходимо помнить и о том, что среди жильцов должны найтись активные граждане, которые смогут наладить взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг. А такие товарищи имеются не в каждом доме.

ТСЖ или ТСН

Товарищество собственников жилья или товарищество собственников недвижимости с 2014 имеет право на осуществление деятельности только при условии регистрации юридического лица.

Создание товарищества возможно только после обсуждения вопроса на общем собрании собственников жилья. Поддержать инициативу должны более 50 % от общего числа.

1. Если собственниками жилья выбрана данная форма правления, то они должны составить договор.
2. С даты подписания ответственность за содержание общедомового имущества и поставку коммунальных ресурсов несет ТСЖ.
3. Товарищество собственников организуют инициативные жильцы дома, поэтому есть надежда на то, что они действительно постараются качественно выполнять свои обязанности и будут действовать в интересах всех жильцов.
4. При этом часто бывает так, что сэкономленные средства попадают в карманы членов правления ТСЖ.

Управляющая компания

По результатам общего собрания собственников жилья в очной или заочной форме может быть и заключение договора с управляющей компанией. С каждым собственником заключается договор.

В таком случае важно обратить внимание на каждый пункт акта, прописать все необходимые виды работ и услуг, тарифы и порядок внесения изменений.

УК берет ответственность за предоставление тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре. Основными обязанностями компании является содержание дома и придомовой территории в надлежащем состоянии, ремонт и замена поломанного имущества, поставка коммунальных услуг, участие при проведении капитального ремонта.

Отношения между управляющей компанией и жильцами могут действовать сроком до 5 лет.

Если собственников не устраивает работа организации, согласно ст. 162 ЖК РФ, они могут принять решение о расторжении договора и смене УК.

Ответственность

• Деятельность компании может также быть приостановлена и в случае лишения ее лицензии.
• За нарушение содержания МКД, а также невыполнение условий договора и лицензионных требований, руководитель УК несет административную и уголовную ответственность.
• Как видно, собственники квартир в многоэтажках имеют право определить самостоятельно форму управления.
• Каким бы не было решение, оно принимается на общем собрании собственников.
• Органы местной власти, как и в советские времена несут ответственность за ненадлежащее состояние домов и дворов Но в те времена, бюджетные учреждения проводили работы, за которые не приходилось платить самим владельцам квартир.
• Сегодня же каким бы не стали выбор, содержание домов осуществляется из наших карманов.

Понять тонкости в организации системы ЖКХ и узнать последние новости по теме вы можете на нашем сайте. Делитесь ссылками со своими соседями!

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/formy-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Как выбрать способ управления многоквартирным домом

Правовое регулирование

Жилищное законодательство регламентирует все возможные способы управления, а также общие требования, предъявляемые к такой деятельности. В ЖК РФ закреплены способы управления многоквартирным домом:

• самостоятельная деятельность собственников и других лиц по руководству общим имуществом. Данная форма разрешена, если количество квартир не превышает 30 штук;
• организация ТСЖ, либо другого кооператива (потребительского);
• привлечение УК, с которой заключается соглашение об оказании услуг.

В любом из приведенных вариантов руководство должно соблюдать требования, установленные статьями ЖК РФ:

• создание безопасных условий для проживания в МКД;
• содержание принадлежащего имущества в надлежащем состоянии;
• соблюдение прав граждан, обеспечение равных возможностей для всех жителей;
• выполнение законных требований по обеспечению безопасности и надежности МКД.

Организовать управление МКД должны сами жильцы, поэтому никто не может ограничить их в этом праве. По одобренному жильцами решению, изменение формы возможно в любое время (однако расторжение заключенного договора с УК в одностороннем порядке допускается только в установленных законом случаях).

Одновременно с этим, выбор формы – это обязанность, поскольку законом предусмотрены требования по содержанию имущества в надлежащем состоянии, соблюдать которые должны сами жильцы.

Разграничение способов управления многоквартирным домом

Все предусмотренные законом способы организации управления многоквартирным домом имеют свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать в каждой конкретной ситуации.

Самостоятельное управление

Самостоятельное руководство жильцами встречается редко и свойственно только домам с небольшим количеством квартир и жителей.  Вся организация происходит самостоятельно, без посредников, поэтому ответственность несут сами жильцы.

Для проведения каких-либо работ, либо оказания услуг заключаются индивидуальные договоры, возможна ситуация, когда все жильцы выступают в качестве одной стороны.

Некоторые работы могут проводиться самостоятельно: происходит общий сбор средств, которые используются для приобретения материалов. Любую деятельность жильцы контролируют самостоятельно, либо выбирают уполномоченное лицо.

В отношениях с третьими лицами жильцы действуют самостоятельно, от своего имени. Допускается наделение одного из собственников особыми правомочиями – возможностью выступать в правоотношениях от имени всех жителей дома. Для этого составляется письменная доверенность, которую одобрило более половины от всех собственников квартир.

Кооперативное управление

Источник: https://pravbaza.ru/zhilishhnoe-pravo/sposob-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Блог

Начинаем с понятий, как обычно. Жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК и ЖСК соответственно, а Жилищный кодекс это ЖК РФ, чтоб не путать аббревиатуры) признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В рамках данной статьи мы не касаемся связанных с ЖСК вопросов именно строительства МКД, цель несколько иная у нас.

Из вышеприведённого понятия кооператива (а это ст. 110 ЖК РФ) понятны две связанные цели:

• удовлетворение потребностей граждан в жилье;
• управление МКД.

Ну и первый интересный момент — членами кооператива могут быть юридические лица, которые потребностей в жилье не имеют, в отличие от граждан — членов кооператива. У юридических лиц несколько иные потребности.

В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление кооперативом является одним из трёх способов управления МКД, в указанной норме кооперативы перечислены наряду с ТСЖ. Вот мы и постараемся в рамках статьи осветить некоторые моменты, связанные с выбором данного способа управления.

Во-первых, если МКД введён в эксплуатацию, а после создаётся кооператив (мы не касаемся ЖСК), то «мертвой» становится норма ч. 2 ст. 110 ЖК РФ, где указано, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, ибо никакого «приобретения» МКД членами кооператива не происходит.

Предположим, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления — управление кооперативом. Оспаривать принятое решение можно на общих основаниях, опираясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, а реально выход в суд имеет смысл только в том случае, если имеются доказательства ничтожности принятого решения (отсутствие кворума).

Первое, что настораживает: в ряде случаев на общем собрании собственников вопрос о создании кооператива в повестку дня не включается и не обсуждается. Почему? Всё просто: кооператив заранее кто-то создал. И это необязательно собственники помещений в указанном МКД.

А попробовал бы кто создать без общего собрания ТСЖ и управлять домом… А кооператив создать можно, представьте себе, не спрашивая мнения собственников помещений. А теперь почувствуйте разницу: решить на ОСС создать кооператив и выбрать его для управления своим МКД или согласиться с предложением «уже готового кооператива» поуправлять домом… Не смущает ничего?

При этом части 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ не требуют обязательного приобретения, строительства или реконструкции МКД. Там указано, что члены кооператива своими средствами участвуют во всём этом.

161 ЖК РФ, где один из вариантов способа управления — кооператив, выходит, что управление МКД кооперативом необязательно подразумевает вначале строительство или реконструкцию МКД. Главное — последующее содержание (смысл его раскрыт в ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Идём далее… Следует понимать, что кооператив не является управляющей организацией, то есть договор управления с собственниками помещений в МКД кооператив НЕ заключает.

• Жилищный кодекс РФ, перечисляя способы управления МКД, проводит тем самым разграничение, которое даёт основания сделать такой вывод:
• Статья 161 ЖК РФ:
• 2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Соответственно, кооператив — самостоятельный способ управления МКД.

Это согласуется с давно высказанной позицией Президиума ВАС РФ и также ВС РФ, которые неоднократно указывали, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива, в том числе созданного до введения ЖК РФ в действие, исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном порядке. (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 года № 11333/10, Определение ВС РФ от 10 сентября 2015 года № 305-КГ15-1770 по делу № А40-27092/2014).

При этом согласно ч. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, то есть на них распространяются положения интересной ст. 123.3 ГК РФ:

«1. В течение трёх месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

2. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесённой части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.».

Как видим, кооператив вполне может подвести своих членов под субсидиарную ответственность. Даже при наличии прямых договоров с РСО не исключается возможность образования кредиторской задолженности перед подрядчиками. А бухгалтерский баланс не обманешь — если имеются убытки, кооператив должен будет их покрыть за счёт дополнительных взносов членов.

При этом ни суд, ни иные органы не вправе диктовать размер таких взносов и порядок их внесения.

Кстати, если говорить о кредиторах, то у кооператива это не только РСО, но и подрядчики.

И получается, что если есть убыток по причине, например, неплатежей «за квартплату», то кооператив может не заниматься истребованием дебиторской задолженности, а вынести на собрание членов кооператива вопрос о покрытии убытков допвзносами. Фактически, деньгами членов будет предложено закрыть чужие долги.

Если вспомнить, что для создания кооператива требуется всего пять лиц (если буквально читать ст.

Да, это не ошибка! Членство в кооперативе не зависит от наличия (отсутствия) у лица какого-либо права на недвижимость; судебная практика уже устоялась по данному вопросу.

Следите за руками: если вдуматься в положения ст. 117 ЖК РФ, то видим, что управление легко можно свести к абсурду: достаточно 3 членов кооператива из 5, чтобы собрание членов кооператива состоялось. Учитывая, что ЖК РФ не требует, чтобы члены кооператива имели более 50% площади помещений в МКД, получается, что все вопросы могут решаться при минимальном участии собственников…

Если взглянуть на ч. 1 ст. 111 ЖК РФ, то можем сделать вывод о том, что кооператив может быть организован вообще без участия собственников помещений в существующем МКД! То есть абсолютно посторонние лица могут принять решение о создании кооператива.

Но не стоит путать вопрос создания кооператива и вопрос выбора способа управления; последний вправе решать исключительно собственники помещений в МКД.

Таким образом, возможна ситуация, когда на ОСС приходит некое лицо о предлагает выбрать выбрать уже созданный некими лицами кооператив для управления МКД. Это фактически «мягкий захват» дома.

Из ч. 1 ст. 112 ЖК РФ следует, что она не имеет исключений в ситуации создания кооператива в уже построенных МКД. Соответственно, если выбран способ управления — управление кооперативом, число членов кооператива не может быть больше, чем число квартир в доме.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/mysli-vslukh/kooperativ-kak-sposob-upravleniya-kritika/

Особенности, нюансы и порядок выбора способа управления многоквартирным домом

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по содержанию здания в удовлетворительном состоянии. С этой целью организуется управление совместным имуществом.

Оно призвано обеспечить качественные, комфортные и безопасные условия проживания всех жильцов.

Контролировать состояние здания можно как самостоятельно, так и через ТСЖ (либо ЖК) или управляющую компанию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Показать содержание

Какие есть способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ?

Рассмотрим, что относится к способам управления жилым многоквартирным домом (МКД). Методы управления МКД прописаны в Жилищном кодексе. У жильцов есть 3 варианта на выбор (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

Все три способа отличаются друг от друга принципами работы, механизмом разделения ответственности и прочими организационными и правовыми нюансами.

Например, если многоквартирным домом собственники управляют сами, то и договоры на обслуживание имущества приглашёнными подрядчиками заключаются непосредственно с каждым жильцом. За качество выполненных работ обслуживающие компании несут ответственность перед владельцами квартир.

Если МКД под контролем ТСЖ, то именно созданная структура несёт ответственность перед каждым жильцом за качество содержания общего имущества. Такой же принцип разделения ответственности применяется при выборе УК как вида управления домом.

Сюжет о способах управления многоквартирным домом:

Обязательно ли выбирается?

Выбор способа управления зданием входит в обязанность каждого собственника жилья в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока собственники не определятся с формой управления имуществом, местные власти проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Когда и в какие сроки можно выбрать?

Жилищный кодекс разрешает изменить изначально выбранный способ на иной по желанию жильцов. Сделать это допускается в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При этом действует требование о выделенном сроке — 6 месяцев, в течение которого необходимо определиться с видом управления.

Может ли МКД управляться без выбранного или реализованного метода?

Владельцы квартир обязаны принять совместное решение о способе обслуживания дома и контроля за его состоянием. Органами власти отдаётся предпочтение управляющей компании как оптимальной форме содержания многоквартирного здания (конкурс на выбор УК автоматически объявляется после сдачи новостройки в эксплуатацию).

При этом у жильцов есть право выбора: провести конкурс для определения управляющей компании или предпочесть собственный вариант (кооператив, личное управление).

Закон даёт собственникам 6 месяцев на принятие решения (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). Если в течение этого периода способ контроля остаётся невыбранным или нереализованным, местные власти проводят конкурс по отбору УК.

Нереализованным способ считается в том случае, когда было проведено собрание собственников, но в последствии не были заключены договоры по содержанию и ремонту имущества.

Нереализованной может быть и работа управляющей компании. Такое возможно, если собственники не выбрали конкретную компанию или не заключили с ней договор.

Таким образом, максимальный срок пребывания МКД без выбранного способа управления — 6 месяцев. Далее органами власти будет проведён конкурс для назначения управляющей компании.

О том, что будет, если способ управления МКД не выбран или не реализован, мы писали тут.

Порядок выбора первой формы организации руководства МКД или ее изменения

Если речь идёт о новостройке, действует следующий алгоритм:

1. Строительная компания сдаёт дом, получает разрешение на ввод в эксплуатацию и в течение 5 дней заключает договор с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). Срок сотрудничества — не более 3 месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
2. Одновременно с этим местные власти открывают открытые торги по выбору управляющей организации. Это делается в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. На проведение кокнурса выделяется 40 дней с момента публикации уведомления (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). После завершения отбора власти сообщают жильцам новостройки о результатах конкурса.
3. Когда конкурс завершён, у жильцов есть 2 месяца, чтобы подписать договор о сотрудничестве с компанией, выигравшей конкурс. До момента его заключения контроль осуществляет организация, первоначально выбранная застройщиком.

Таким образом, официально у жильцов имеется 6 месяцев, чтобы определиться, как управлять домом (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом другие положения закона предполагают практически автоматическое проведение конкурса по выбору управляющей компании для новостройки.

Если жильцы планируют самостоятельно принять решение о способе содержания и обслуживания дома, определяться с выбором нужно как можно раньше.

1. Жильцы принимают решение о проведении коллективного собрания.
   • До всех жителей дома доносят сведения о планах — не позднее 10 дней до даты сбора (заказным письмом, лично).
   • В уведомлении жильцам указывается: дата и место встречи, вопросы, планируемые к обсуждению.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/vybor-sposoba.html

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Содержание

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

• гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
• соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
• взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
• предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

• владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
• хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
• коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mkd-obshhie-trebovaniya.html

Способы управления многоквартирным домом: как выбрать?

Выход есть. Хозяева квартир вправе заключить договор с УО не на управление, а на обслуживание. Тогда её епархией будет общее имущество, а платить за коммунальные блага люди будут напрямую ресурсоснабжающим компаниям. Тонкости процедуры объяснит юрист по недвижимости.

Важно! Можно созвать общее собрание владельцев помещений дома и избрать другой порядок хозяйствования в МКД. Если договориться не удалось и по-прежнему не выбран способ управления многоквартирным домом, власти вправе выставить дом на конкурс по выбору УК для него.

ТСЖ и ЖСК как способ управления многоквартирным домом

Мы свели эти две темы в одной главе неслучайно. Эти способы управления многоквартирным домом, почти как братья-близнецы. В обоих случаях на общем собрании собственников помещений те проводят выборы председателя и членов правления дома.

Важно! Все решения, принятые на такой встрече, оформляются в форме протокола.

Товарищество или кооператив могут сами следить за состоянием общедомового имущества, проводить его ремонт, либо нанимать для этого специалистов. Проблемы начинаются, если в доме обнаружились какие-то дефекты и возникают регулярные неполадки инженерных систем.

Причина может быть либо в некачественном оборудовании (тогда нужно готовить претензию застройщику), либо в его неправильном обслуживании. Зачастую разобраться в этом непросто. Строительная компания может воспользоваться неграмотностью жильцов и заявить, что всё дело – в ошибках эксплуатации. 

Самый верный путь – использовать помощь юриста. Но если ситуация безнадежна, можно попробовать продать квартиру и выбрать дом, где нет проблем с управлением.

Важно! Смена председателя и состава правления может происходить не менее раза в 2 года. Члены товарищества или пайщики могут, сохранив свой способ управления, подписать договор с управляющей организацией состояние дома будет ответственна УК. 

И напоследок. Чем товарищество отличается от кооператива? ЖСК создают только в доме, возведённом на деньги его пайщиков. ТСЖ можно образовать в любой многоэтажке.

УК – самый частый выбор

Наиболее популярный вид управления многоэтажкой – договор с УК. Её выбирают на уже упомянутом собрании собственников квартир. На той же встрече следует определиться с тарифом на содержание жилья и судьбой общего имущества. Например, подвала, который можно сдать в аренду. Затем всеми делами в доме начнет заправлять УК.

Источник: https://helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/upralenie-domom/

Способы управления многоквартирным домом: выбор способа

Такое понятие, как «управление многоквартирным домом» в ЖК РФ нет, однако этой теме посвящен отдельный раздел. Выбрать способ управления своим домом жильцы должны самостоятельно.

При этом выбор будет основываться на количестве квартир в доме, а также желания жильцов осуществлять управление домом своими силами или нанять для этого стороннюю организацию.

В статье рассмотрим какие различают способы управления многоквартирным домом и какой способ лучше выбрать.

Что такое управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом подразумевает осуществление определенной деятельности, согласованной между всеми владельцами и направленной на получение определенных целей:

• Обеспечение условий жилья;
• Сохранение общего имущества;
• Подобающее использование имущества;
• Предоставление коммунальных услуг для жильцов многоквартирного дома.

Собственники квартир должны самостоятельно выбрать форму управления для своего дома. Принятие такого решения является обязательным, так как право собственности на недвижимость предполагает определенную ответственность за него.

Помимо этого, в процессе эксплуатации имущества требуется должным образом «следить» за домом, чтобы предотвратить нанесение вреда окружающим в результате ненадлежащей эксплуатации ( статью ⇒ Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).

Стандарты управления

Под деятельность, связанной с управлением многоквартирным домом понимают содержание объекта в должном состоянии. Исходя из этого, управляющие домом должны выполнять следующие действия:

• Контролировать состояние техсистем дома;
• Обеспечивать регулярную уборку придомовой территории, а также в помещениях общего пользования, то есть подъезды, лестничные площадки, лифты;
• Осуществлять контроль за коммунальным обеспечением дома, а также заключать соглашения с компаниями, поставляющими ресурсы.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Постановлением Правительства РФ утверждены определенные стандарты и правила деятельности, направленной на управление многоквартирным домом. На основании таких стандартов и правил, в управлении домом участвуют сами жильцы, объединения жильцов, УК, компании, поставляющие услуги, органы местного самоуправления и власти конкретного субъекта РФ.

Важно! УК обязаны предоставлять жильцам доступ к информации о деятельности компании. Любой собственник вправе ознакомиться с услугами, предоставляемыми УК, а также с размером оплаты за определенную услугу.

Сложности управления

Любой из вариантов управления домом будет иметь определенные проблемы. Основной недостаток будет заключаться в том, что жильцам довольно сложно прийти к общему решению, так как мнения у них, как правило, разные.

Особое значение в управлении домом будет иметь порядочность обслуживающей компании. Риск того, что средства, собранные жильцами используются не по назначению очень велик. Если этот факт выясняется, то правление переизбирается, а это сопровождается долгим процессом разбирательств.

Контроль самих жильцов в деятельности УК будет очень важен. Самостоятельно компания, как правило, не заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в надлежащем виде, в связи с чем многие проблемы ими просто могут игнорироваться ( статью ⇒ Залив квартиры с крыши дома (судебная практика, претензия управляющей компании)).

После редакции ЖК РФ с 2005 года собственники дома вправе самостоятельно выбрать способ управления тем домом, в котором они живут. Проводя общее собрание жильцов дома они должны определиться с выбором одной из форм управления. Предусмотрено 3 основных формы управления многоквартирным домом:

• Через Товарищество собственников жилья;
• Через Управляющую компанию;
• Путем самостоятельного управления силами жильцов дома.

В ЖК РФ в 2011 году были внесены корректировки, в соответствии с которыми местные органы управления, а также сами владельцы жилья вправе осуществлять контроль за деятельностью УК.

В соответствии с этими корректировками, ТСЖ нельзя создавать на этапе строительства, а застройщики не могут участвовать в создании товарищества собственников жилья.

Кроме того, теперь разрешен такой способ оплаты коммунальных платежей, при котором жильцы платят непосредственно поставщику ресурсов, избегая участия обслуживающих организаций.

Способы управления многоквартирным домом

Как выбрать, так и изменить способ управления многоквартирным домом жильцы вправе на общем собрании в любое время. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• Управление жильцами дома;
• Управление товариществом собственников, либо специальным кооперативным объединением;
• Управление через УК.

Каждая из указанных форм имеет свои особенности, выбор способа будет зависеть от числа квартир в доме, платежеспособности жильцов, наличия приборов учета и т.д.

Управление многоквартирным домом жильцами

Самостоятельное управление домом жильцы могут выбрать в том случае, если число квартир в доме не более шестнадцати.

Все вопросы в таком случае решаются путем проведения общих собраний, на которых распределяются обязанности, а также выбираются представители дома для заключения договоров по обслуживанию.

Если домом управляют непосредственно сами жильцы, то у них отсутствуют лишние затраты, связанные с содержанием ТСЖ. С каждым из жильцов договор на услуги организации заключают отдельно.

ТСЖ

При создании товарищества (ТСЖ) предполагается объединение жильцов с назначением ответственных лиц, на которых возлагаются обязанности по решению вопросов обслуживания дома, заключая договора от имени всех жильцов. То есть при данном способе ТСЖ выступает как юридическое лицо, которое и занимается вопросами заключения договоров с организациями по обслуживанию и предоставлению услуг.

Жильцам избирается председатель, а также члены правления ТСЖ. Их выбирают из жителей, исходя из того, что они также как и иные жильцы обеспокоены судьбой дома и своими обязанностями пренебрегать не должны. Если жильцы дома работой председателя не довольны, они вправе его переизбрать. Более целесообразным является создание ТСЖ в тех домах, в которых проживает значительное количество жильцов.

Управляющие компании

При выборе способа управления дома, владельцы квартир нередко склоняются к тому, чтобы обслуживанием занимались специализированные компании. В таком случае жильцы полностью будут освобождены от общедомовых забот, а благоустройством дома будут заниматься специалисты. Оплата услуг при таком способе происходит по факту и, как правило, жильцы понимают, за что они оплачивают.

Если не выбрать способ управления

В том случае, если с того момента, когда жильцы должны были выбрать способ управления домом прошел год, а они этого не сделали, местные органы управления могут сами выбрать для обслуживания управляющую компанию.

Это связано с тем, что муниципальные органы управления ответственны за безопасность многоквартирных домов. Для того, чтобы определить управляющую компанию проводят конкурс, на который подать заявку вправе любая компания.

Исходя из более выгодных условий, предлагаемых организациями, выбирают управляющую компанию.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Источник: https://1000meters.ru/sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Какие существуют формы управления многоквартирным домом

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.

Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна.

Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Общая информация о содержании имущества МКД

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

• надежности и безопасности самого МКД;
• безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
• общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Законодательное регулирование

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

• правила выбора формы организации работ;
• общие требования к этой деятельности;
• порядок заключения договоров;
• правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

• постановление Правительства № 354 от 06.05.2011 , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;

Источник: https://ka-status.ru/raznoe/kakie-sushhestvuyut-formy-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html