Каковы способы защиты участников долевого строительства?

По сравнению с приобретением уже построенного жилья, покупка квартиры в строящемся здании выгодно отличается по стоимости, и для многих людей ожидание – приемлемая цена экономии.

Но случается и так, что права граждан, вступивших в отношения такого рода, нарушаются. Тогда необходимо принять меры, соответствующие закону.

Процедур, целью которых является защита прав дольщиков по договору долевого участия (приобретателей квартир по данной схеме), существует достаточно много.

Законодательная основа

Каковы способы защиты участников долевого строительства?

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» устанавливает порядок, в соответствии с которым должны проходить упомянутые сделки.

В отношениях между гражданами и строительными организациями первые объективно являются слабой стороной, к тому же их интересы оказываются более уязвимыми в ситуации, когда они вносят плату заранее за имущество, которого ещё не существует. Именно поэтому законодательство устанавливает ряд гарантий для дольщиков.

Федеральный закон № 214 устанавливает права и взаимные обязанности сторон – застройщика и дольщика. Первый обязан в установленный договором срок передать в собственность дольщика квартиру соответствующего качества в готовом доме. Дольщик обязан своевременно внести плату за имущество.

Уязвимое положение приобретателя связано с рядом условий:

  • приобретатель вносит полную стоимость или часть стоимости ещё не созданного имущества;
  • возможно нарушение условий о сроке предоставления квартиры, качестве постройки;
  • риск заморозки строительства.

Договор долевого участия, заключаемый в этой ситуации, фиксирует взаимные обязательства сторон, предоставляет возможность обращения в суд, если будут нарушены противоположной стороной обязательства.

Договор долевого участия

Особенностью данного договора является необходимость его государственной регистрации, что создаёт для застройщика дополнительные стимулы выполнить условия.

Каковы способы защиты участников долевого строительства?В любом договоре существует несколько существенных условий, то есть таких, без установления которых недействительным считается весь документ.

В данном случае это:

  • обязательное указание на строящийся объект (информация о местоположении, проектная документация);
  • срок передачи готового объекта в собственность приобретателя;
  • указание на стоимость объекта и способ выплат;
  • гарантийные обязательства застройщика.

Недействительность договора влечёт за собой отсутствие правоотношения, и если по такому договору произведены те или иные выплаты, для застройщика это может кончиться как минимум возвратом средств дольщику, а в особых случаях – обвинением в мошенничестве и обязанностью возместить причинённые своими действиями убытки.

Заключение договора

Рассматриваемый федеральный закон предусматривает несколько мер защиты приобретателя:

  1. При гибели дольщика его права по договору могут быть унаследованы.
  2. Риск утраты имущества несёт застройщик. То есть если в процессе возведения здание будет по тем или иным причинам уничтожено, его обязанности по договору останутся в силе.
  3. В случае, когда квартира приобретается для личного пользования, а не для сдачи её внаём, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Эти гарантии существуют в силу закона, и их невозможно отменить условиями договора.

Каковы способы защиты участников долевого строительства?Существуют некоторые подводные камни при заключении ДДУ, о которых следует помнить. Застройщик может попытаться прописать в договоре пункты, суть которых противоречит закону, чтобы обеспечить себе дополнительные возможности и гарантии. В такой ситуации необходимо вовремя обнаружить нарушение своих прав и потребовать изменения текста договора. К сожалению, гарантированно обнаружить такие подводные камни может только специалист, и поэтому следует проконсультироваться с юристом по поводу текста договора.

Следует осторожно отнестись и к ситуации, когда застройщик настаивает на заключении предварительного договора. Это можно расценить, как способ потянуть время, или попытаться получить деньги с клиента, не создавая обязательства для себя.

Следует понимать, что предварительный договор не содержит прав и обязанностей. Его смысл состоит в фиксации намерения заключить договор на конкретных условиях в будущем.

Права и обязанности создаёт только основной договор. Попытка получить деньги по предварительному соглашению – это нарушение закона, вероятно также, что «застройщик» просто пытается поскорее получить деньги, чтобы после этого бесследно исчезнуть.

Механизмы защиты прав дольщиков

  • К сожалению, даже государственная регистрация ДДУ не может обеспечить соответствующее исполнение условий застройщиком.
  • Когда происходит нарушение, приобретателю следует выбрать оптимальный, наиболее соответствующий его интересам способ защиты своих прав.
  • Каковы способы защиты участников долевого строительства?Существует несколько защитных механизмов:
  1. Признание прав дольщика.
  2. Неправомерность сделки.
  3. Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки.
  4. Завершение правоотношений.
  5. Обращение за помощью к государственным органам.
  6. Предъявление требований в процессе дела о банкротстве.

Следует отметить, что выбор варианта защиты обусловлен природой нарушения прав дольщика, а также сложившейся вокруг правоотношения ситуацией.

Признание имущественных прав

Способ защиты применяется, если строительная компания после завершения строительства не вводит дом в эксплуатацию, не передаёт имущество в собственность приобретателей, или если здание не достроено в срок.

Дольщики могут заявить следующие требования:

  • признание права собственности на жилое помещение;
  • признать права на недостроенное здание;
  • право на долю в общем имуществе (например, если дольщики не могут адекватно воспользоваться квартирами, и просто хотят вернуть свои деньги).

Требования предъявляются в суде по гражданско-правовому иску к компании-застройщику.

Признание сделки неправомерной

Каковы способы защиты участников долевого строительства?Контрагент по договору долевого участия может потребовать применения судом этой меры в следующих ситуациях:

  • заключался с нарушением законодательства;
  • заключался лицом, не уполномоченным действовать от имени застройщика;
  • не соблюдены установленные законом требования к проектной декларации.

Если суд сочтёт, что требования истца правомерны, ответчику придётся вернуть деньги, выплатить проценты, помноженные на удвоенный объём ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Суд вправе признать договор недействительным в случае, если построенный объект не соответствует указанным в документации параметрам.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки

Неустойку застройщику придётся выплатить в ситуации, когда:

  • квартира не была передана приобретателю в оговорённый договором срок;
  • несоответствие объекта документации не устранено в оговорённый срок.

Если застройщиком не удовлетворяются законные требования контрагента, и не достигнуто компромиссного решения в формате мирного соглашения, эти требования может удовлетворить суд, также назначив выплату штрафа.

Требование о компенсации морального ущерба связано с нарушением прав потребителя и оцениваются судом в зависимости от рода ущерба, учитывая личность пострадавшего от нарушения.

Помимо всего вышеперечисленного и вне зависимости от этого, может быть взыскан материальный ущерб, если, например, приобретатель оказался в ситуации когда ему пришлось снимать жилое помещение.

Прекращение правоотношений

Каковы способы защиты участников долевого строительства?Эту меру защиты своих прав дольщик может применить, если:

  • построенный объект не соответствует заявленному качеству;
  • несоответствие не ликвидировано в оговорённый, или же в приемлемый срок;
  • сдача объекта просрочена на два месяца и более;
  • девелопер прекратил смежный договор поручительства, не предупредив об этом приобретателя;
  • стройка остановилась, и есть основания полагать, что навсегда;
  • в документы были внесены серьёзные изменения, затрагивающие интересы дольщика: они могут казаться площади и качества квартиры, её предназначения.

При расторжении договора девелоперу придётся вернуть полученные от приобретателя средства и выплатить неустойку.

Обращение за помощью в государственные органы

Государственные органы могут помогать дольщикам, когда их права нарушаются.

Существуют следующие способы вмешательства государства:

  • содействие в окончании строительства;
  • компенсация пострадавшим от мошенников из бюджета;
  • нахождение источников средств для окончания строительства (например, поиск соинвесторов);
  • предоставление временного жилья;
  • приобретение прав по договору.

Обычно эти мероприятия проводятся региональными органами власти.

То, какие именно меры предпримет орган, зависит от места, и подробности следует уточнять для своего региона.

Заявление требований в деле о банкротстве

Когда застройщик банкротится, дольщики вправе заявить требования следующего характера:

  • о передаче в их собственность квартир, долей в недостроенном имуществе;
  • денежные требования.

При таких обстоятельствах следует заручиться помощью специалиста по банкротству и обращаться в арбитражный суд.

Выбор способа защиты своих прав зависит от того, каким образом права были нарушены, и от того, какой результат хочет получить пострадавший от нарушения.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/zaschita-prav-dolschikov.html

Права участника долевого строительства

Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Каковы способы защиты участников долевого строительства?​Права участника долевого строительства регламентируются Федеральным законом № 214.

Приобретение жилья путем подписания соглашения на долевое участие в строительстве многоквартирного дома остается одним из наиболее востребованных вариантов улучшения жилищных условий граждан.

Однако оплата фактически не построенного объекта создает для покупателя реальный риск утраты имущества или финансовых средств.

С этой целью государство предусматривает систему гарантий, направленных на защиту прав дольщиков.

Правовой статус дольщика

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

  1. договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
  2. обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
  3. прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Читайте также:  Договор на выполнение проектных и изыскательских работ. образец и бланк 2020 года

Правовые средства и способы защиты прав участника долевого строительства

Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.

Признание права собственности на объект недвижимости

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

  • фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
  • отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
  • прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Объектом права собственности будут выступать:

  1. фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
  2. объект незавершенного строительства;
  3. доля в праве общей собственности на жилое здание.

По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.

Признание сделки недействительной

Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:

  • нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
  • нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
  • несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.

По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:

  1. возврат уплаченных денежных средств;
  2. проценты за пользование средствами в двойном размере;
  3. документально подтвержденные убытки.

Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.

Возмещение убытков

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Взыскание неустойки в виде процентов

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

  • нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
  • нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Взыскание компенсации морального вреда

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Взыскание данного вида компенсации осуществляется исключительно в судебном порядке, при этом размер компенсации будет определяться судом на основании представленных доказательств. Законодательство по правам потребителей допускает возможность взыскания компенсации морального вреда при наличии самого факта нарушения прав граждан.

Взыскание штрафных санкций

Статья 13 Закона № 214-ФЗ предоставляет право взыскать с застройщика штраф за необоснованный отказ в удовлетворении законных требований дольщика. Для взыскания данного штрафа необходимо в судебном порядке доказать законность предъявленных претензий.

Размер штрафа зависит от общей суммы взысканных убытков, процентов и т.д., и составляет 50% от присужденной судом суммы. Данный вид ответственности является одним из самых действенных способов повлиять на соблюдение прав граждан в процессе долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика

Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

  1. существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
  2. не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
  3. нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
  4. нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.

Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

  • полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
  • изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
  • существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.

Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.

Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика

Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.

Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:

  1. обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
  2. требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).

Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.

На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.

Помощь государственных органов в защите прав дольщиков

Помимо специальных средств и способов защиты, у граждан, участвующих в долевом строительстве, имеется возможность обратиться в уполномоченные государственные учреждения, в том числе правоохранительные органы. Основания для такого обращения могут быть самыми различными:

  • отказ в предоставлении информации, обязательной для правоотношений долевого строительства;
  • воспрепятствование приемке объекта после завершения строительства;
  • уклонение от подписания юридически значимых документов;
  • иные основания ущемления прав и интересов граждан.

Меры реагирования со стороны государственных инстанций могут выражаться как в виде письменного требования или запроса, так и возбуждении административных или уголовных дел. Государственные и муниципальные учреждения не вправе уклониться от рассмотрения обращений и жалоб граждан, а в ряде случаев обязаны обратиться от имени дольщиков в судебные или правоохранительные органы.

В качестве дополнительного средства соблюдения  интересов частных дольщиков, государство предусмотрело создание специальных компенсационных фондов, которые будут формироваться за счет отчислений строительных и подрядных организаций, работающих с гражданами. Средства указанных фондов будут направляться на частичное возмещение убытков, вызванных существенным нарушение интересов граждан, а в ряде случаев на завершение начатого строительства.

Если у вас имеются вопросы о защите прав участников долевого строительства, то наш дежурный юрист онлайн готов на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prava-uchastnika-dolevogo-stroitelstva

Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Каковы способы защиты участников долевого строительства?

Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом.

При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

  1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
  2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
  3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
  4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
Читайте также:  Как признать свидетельство о праве на наследство недействительным?

Чтобы оградить участников долевого строительства, вложивших средства, от риска потерять деньги и жилье, Государственная Дума 30 декабря приняла ФЗ №214-ФЗ. Он устанавливает правовой статус вложившихся в возведения объекта недвижимости граждан, а также утверждает меры, применяемые к застройщику при нарушении положений договора о долевом участии.

Бесплатная консультация юриста по защите прав дольщиков>>

Согласно нормативному акту застройщик обязан:

  • в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
  • в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
  • возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.

Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.

Договор участия в долевом строительстве

Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:

  • сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
  • дату передачи жилья будущему владельцу.
  • размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
  • период гарантии на дом.
  • способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.

Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства  вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.

Механизмы защиты дольщиков

Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.

Признание права на имущество

Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки. В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания.

При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:

  • признание права на перевод в собственность квартиры.
  • передачу во владение части недостроенного дома.
  • право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.

Обоснование неправомерности сделки

Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:

  • ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
  • если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
  • проектная декларация выполнена с нарушениями.

Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:

  1. Качество сданного объекта ниже оговоренного.
  2. Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
  3. С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
  4. Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.

Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.

Поддержка органов власти

На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:

  • получение временного помещения для проживания.
  • компенсационные выплаты из бюджета.
  • содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.

Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.

Вмешательство суда при банкротстве застройщика

Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:

  1. Предоставить обещанное жилье.
  2. Вернуть средства, вложенные в строительство.

Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату.

Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы.

Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье.

Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки.

Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков.

Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность. Но и подобная мера не решит проблему полностью.

Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.

Порядок обращения в суд

Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:

  1. Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
  2. Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
  3. Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
  4. Направить иск в судебную инстанцию.
  5. Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.

Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.

Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства

Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года.

Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками.

Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы.

Центр помощи призван:

  1. Сформировать компенсационный фонд.
  2. Собирать взносы.
  3. Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.

Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ.

Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.

Юрист по защите прав дольщиков

Получите бесплатную юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже.

(25

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/zaschita-prav-dolschikov

Перечень способов защиты прав участников долевого строительства | Жилищный консультант

491

Содержание статьи:

Долевое участие в возведении домов пользуется большой популярностью. Это связано с низкой стоимостью жилья, возможностью последовательно вносить средства и другими причинами. Однако здесь имеются некоторых риски, которые реализуются при недобросовестных действиях застройщика.

Даже если гражданин подписал соглашение о долевом строительстве, и документ прошел регистрацию, это не является гарантией, что здание построят в срок, и квартира перейдет своему владельцу.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Если в результате права гражданина были нарушены, то последний может использовать следующие способы их защиты (ст.12 ГК РФ):

  • установление права собственности;
  • возвращение того положения, которое существовало перед нарушением прав;
  • аннулирование сделки;
  • самозащита прав;
  • выполнение должником обязанностей в натуре;
  • возмещение материального и морального ущерба;
  • изменение правоотношений.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Данный метод используется в ситуациях, когда подрядчик не выполняет обязательства, предписанные договором (затягивается возведение здания или процесс оформления документов). Тогда дольщики не имеют возможности подтвердить свои права в обычном режиме.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Читайте также:  Соглашение о неразглашении. образец и бланк 2020 года

Указанный метод применим в следующих ситуациях:

  • строительство завершено, но дом не ввели в эксплуатацию;
  • строительная компания не передала документы в регистрирующий орган, хотя возведение здания закончено;
  • здание не достроено, однако передано участникам по факту;
  • строительство не закончено, и дом не передавался участникам.

Право собственности дольщиков подлежит регистрации в обязательном порядке (ст.16 закона №214 от 30.12.2004). Чтобы осуществить госрегистрацию, требуется разрешение на введение здания в эксплуатацию, а также передаточный акт. Обычно разрешение передается в уполномоченное ведомство компанией, отвечающей за строительство.

Источник: http://estate-advisor.ru/zhilishhnye-spory/sposoby-zashhity-prav-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva/

Защита дольщиков при долевом строительстве — Официальный портал службы защиты прав потребителей

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Как и от чего нужна защита дольщику при долевом строительстве? В первую очередь, от обмана и противоправных действий недобросовестного застройщика. Для этой цели принят Закон № 214-ФЗ, регламентирующий все вопросы правоотношений в долевом строительстве, закон о защите прав потребителей и другие НПА.

Чего следует опасаться дольщику

  • Судебная практика, и практика правоприменения в РФ переполнена не только случаями мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков, пользующихся правовой неграмотностью дольщиков.
  • Часто в лице застройщика выступают компании, не обладающие финансовой устойчивостью, что в последующим может стать предпосылкой к появлению у них признаков несостоятельности, и не имеющие для проведения строительства достаточных правовых оснований.
  • К наиболее распространенным случаям следует отнести:
  • заключение ДДУ застройщиками, не имеющими правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для постройки многоэтажки;
  • отсутствие разрешения на строительство;
  • использование взносов дольщиков не по назначению;
  • умышленное неисполнение договорных обязательств;
  • двойную продажу одной и той же квартиры нескольким приобретателем и т.д.

Инструментами защиты прав участников долевого строительства в указанных случаях служит грамотное применение закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве в части проведения правового анализа документации застройщика, и заключение ДДУ в строгом соответствии с правилами, прописанными в указанном нормативном акте.

Как защитить дольщику свое право?

Для обеспечения прав дольщиков и с целью предотвращения случайного попадания на рынок строительства недобросовестных застройщиков, правила, прописанные ФЗ № 214, предусматривают возможность для дольщиков не только получить детальную информацию, касаемо их контрагента по ДДУ и правового статуса застройщика. Закон также обязывает застройщика:

  • подготовить и опубликовать пакет проектной декларации;
  • получить разрешение на строительство;
  • получить права на земельный участок под строительство;
  • составить детальный поэтажный план строительства;
  • соблюдать письменную форму договора и наличие в нем существенных условий;
  • провести гос. регистрацию договора.

Согласно норм 214-ФЗ закона вся информация о застройщике должна быть раскрыта и размещена в единой информационной системе жилищного строительства. К сведениям, подлежащим обнародованию относятся:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • проектная декларация;
  • заключение уполномоченного органа, представляющего исполнительную власть субъекта РФ о том, что застройщик и Проектная декларация соответствуют требованиям, которые прописаны в статьях 3, 20 и 23 ФЗ № 214;
  • проект договора;
  • условия, на которых привлекаются денежные средства в том числе и соблюдение требований, предъявляемых для размещения таких средств на счетах эскроу;
  • документы, указанных в статье 3 ФЗ № 214;
  • фото многоэтажки (текущее состояние строительства), градостроительный план земли;
  • документ, раскрывающий информацию касаемо расчета размера личных средств и финансовой устойчивости самого застройщика и т.д.

Важно! Детальная информация об обязанности раскрытия информации со стороны застройщика прописана положениями ст. 3.1 ФЗ № 214.

Законодательство, в целях защиты прав дольщиков и обеспечения правомерности действий со стороны застройщика, предъявляет требования к:

  • органам управления юр.лица-застройщика;
  • обеспечению гарантийных обязательств со стороны застройщика.

Устанавливает:

  • ответственность за нарушение договорных обязательств;
  • порядок, согласно которому должны совершаться операции по расчетным счетам застройщика касаемо привлечения денег со стороны участников;
  • необходимость предоставления информации в Единый реестр застройщиков.

Нужно знать! Главной целью формирования компенсационного фонда при долевом строительстве, который производится за счёт взноса застройщиков, является возмещение дольщикам причиненного банкротством застройщика вреда, а также проведение финансирования необходимых для окончания незавершенного строительства мероприятий.

Детальное изучение вышеуказанных правовых аспектов договорных отношений в рамках договора долевого строительства, а также привлечение специалистов в области права, способных сделать правовой анализ информация о застройщике, правомерности предоставленной им документации, его финансовой устойчивости, наличия или отсутствия предбанкротного состояния позволяют с большой долей вероятности определить возможность положительного исхода договорных отношений и приобретения квартиры без возникновения каких-либо проблем.

Способы защиты

  1. Одним из достаточно эффективных способов защиты является досудебное претензионное урегулирование конфликтов, а также разбирательство в рамках судебного производства, возмещение убытков, полученных от неправомерных действий застройщика и получение компенсации и неустойки по договору.

  2. Законодательство предполагает возможность применения закона о защите прав потребителей в рамках которого с застройщика за нарушение или неисполнение договорных обязательств, а также причинение вреда и другие неправомерные действия можно потребовать моральный вред.

  3. Факт причинения морального вреда должен быть доказан в судебном производстве по делу, с предоставлением допустимой доказательственной базы.

     

Важно! При возникновении ситуации, когда застройщик начинает процедуру банкротства, необходимо помнить у возможности привлечения учредителей и контролирующих лиц должника к субсидиарной ответственности. Это увеличивает шанс на возврат неудачно вложенных дольщиками денежных средств в строительство.  

Если застройщиком нарушается срок передачи дольщику жилья, закон наделяет последнего правом на истребование неустойки. Размер неустойки (пени) устанавливают нормы закона № 214 ФЗ.

Предъявлять требования к застройщику дольщик может, если допущены нарушения касаемо:

  • соблюдения требований, установленных ДДУ;
  • условий, прописанных техническим регламентом;
  • требований проектных документов и градостроительных регламентов;
  • других технических требований, которые привели к значительному ухудшению качественных характеристик постройки и другим дефектам, делающим невозможным использование многоэтажки по целевому назначению.

Дольщик может потребовать по своему усмотрению от застройщика:

  • бесплатно устранить выявленные недостатки в приемлемый срок;
  • уменьшить цену договора соразмерно причиненному ущербу;
  • возместить понесенные расходы на устранение недостатков жилья.

Дольщик, может реализовать свое право на гарантированное, а, следовательно, бесплатное устранение конструктивных недостатков и других дефектов, возникших в результате эксплуатации жилья, на протяжении пяти лет. Исключение составляет ремонт технологических и инженерных систем.

 Важно! Презюмируется соблюдение дольщиком правил эксплуатации своего жилья и домостроения в целом, до тех пор пока спорной стороной не доказано обратное.

Одним из эффективных инструментов защиты прав дольщиков по ДДУ, можно считать положения закона № 218-ФЗ О публично-правовой компании, защищающие права — дольщиков при выявлении у застройщика признаков несостоятельности (банкротства).

Застройщик должен делать обязательные взносы в созданный компенсационный фонд, за средства которого обеспечивается гарантия восстановления прав дольщиков в указанных случаях.

Также дольщик имеет законодательную возможность защитить свое право в случае нарушения застройщиком договорных отношений (к примеру, срока сдачи либо получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилья и т.д.) признать право собственности на:

  • конкретный объект недвижимости;
  • на объект, строительство которого не окончено;
  • соответствующую своему денежному вложению долю, которая принадлежит на правах общей собственности дольщикам в многоквартирном доме.

Такие права дольщику предоставлены правилами, прописанными положениями (ст. 12 ГК РФ).3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ, в том числе и об этом говорит правоприменительная практика, закреплённая судебными решениями вынесенными в пользу дольщиков.

Признание ДДУ не действительным, как способ защиты дольщика

Достаточно эффективным становится способ защиты своего права путем признания недействительности сделки.

Если денежные средства на строительство многоэтажки были привлечены лицом, не обладающим на это правовыми основаниями или был нарушен порядок их привлечения, дольщик может потребовать признания договором (сделки) недействительным и потребовать возврата вложенных денег в двойном размере, включая проценты и возмещение причиненных убытков. Такая возможность предусмотрена правилами, установленными ст. 395 ГК РФ (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Нельзя забывать и о том, что указанные правовые основания для защиты прав дольщиков распространяются в тех случаев, когда предполагается, что правоотношения ведутся в рамках ДДУ и этот факт будет доказан в судебном порядке.

Также сделку можно признать недействительной, если застройщик не будет придерживаться требований, отраженных в проектной декларации. При этом возврату подлежат не только денежные средства, но и проценты, размер которых равен двойной величине 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Требования по недействительности сделки дольщик может предъявить и в тех случаях, когда технические характеристики переданного дольщику имущества не соответствует проектной декларации (ч. 4, 4.1).

Глубокое знание, понимание и правильное применение законодательства, своевременное применение всех возможных инструментов правовой защиты дольщиков значительно снизит не только риски при заключении договора долевого участия, но и увеличит гарантии сохранение денежных ресурсов дольщика и обеспечит сохранение времени нервов.

Помощь юристов даст возможность дольщику при возникновении сложностей в рамках договора долевого участия не выбиваться из обычного ритма жизни. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/professionalnaya-zashhita-dolshhikov-pri-dolevom-stroitelstve-oficialnyj-sajt-obshhestva-zashhity-prav-potrebitelej.html

Ссылка на основную публикацию