Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Правожил.com > Вопросы ЖКХ > УК > Управление многоквартирным домом управляющей организацией — что нужно знать каждому жильцу

Российское законодательство устанавливает несколько вариантов управления многоквартирным домом и одним из наиболее распространенных выступает привлечение управляющей организации. Ранее вопросы выбора были возложены на государство и органы местного самоуправления, теперь же это полномочие граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Прочитав статью, Вы поймете, как осуществляется данный вид управления, каковы особенности договора, по каким критериям выбирать организацию и узнать ответы на многие другие вопросы.

Деятельность, направленная на формирование благоприятных условий для жизни населения в конкретном здании, регулирующая вопросы предоставления коммунальных услуг, содержания и порядка пользования имуществом, называется управлением.

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Варианты управления жилым домом с управляющей компанией и без нее

В РФ оно организуется несколькими способами в зависимости от субъекта:

  1. Управляющей компанией;
  2. Собственниками квартир;
  3. Специально созданными кооперативами;
  4. Товариществами, в которые входят жильцы.

Способ управления выбирается на общем собрании граждан, проживающих в доме. В любой момент он может быть изменен. Если в течение календарного года люди не выбрали подходящий вариант, то местные власти занимаются этим вопросом самостоятельно.

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Как происходит управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управляющая компания — сущность, предназначение и принципы выбора

Что это за фирма и для чего она нужна?

Управляющая организация это фирма, которая привлекается жителями конкретного дома для решения вопросов организации, ремонта и содержания построения. Систему задач, возложенных на компанию, определяет законодательство. Настоящее время, это:

  1. Формирование и поддержание системы противопожарной безопасности;
  2. Контроль за стойкостью и исправностью конструкции постройки;
  3. Обеспечение инженерно-техническим обеспечением;
  4. Поддержание чистоты внутри дома и на близлежащей территории;
  5. Решение юридических вопросов, осуществление сделок и формирование договоров;
  6. Бухгалтерская деятельность – ведение расчетов, планирование расходов, организация бюджета;
  7. Взаимодействие с контрольно-надзорными органами, иными фирмами-поставщиками.
  • Обратите внимание, что структура договора может предусматривать иные задачи и полномочия, возложенные на компанию.
  • Как сделать правильный выбор среди множества фирм
  • К решению вопроса о выборе УК стоит отнестись со всей серьезностью, ведь это не просто фирма, это гарант благоприятных условий для Вашего проживания. Вашему вниманию предлагаются основные рекомендации и пометки, на что нужно обратить внимание при решении данного вопроса:
  1. Круг объектов, которые обслуживаются фирмой и количество клиентов. Такие показатели отражают качество предоставляемых услуг, комментарии и впечатления реальных людей. Однако помните, что данный критерий актуален для фирм, существующих давно на рынке услуг, ведь «молодые» организации могли попросту еще не найти своих клиентов.
  2. Квалификация, опыт работы – несомненно то, что нужно посмотреть. Если предприятие существует достаточно долго и на протяжении своей деятельности зарекомендовало себя с положительной стороны – нужно выбирать. Если же опыта маловато, то возможно будут сложности с налаживанием того или иного процесса, решением вопроса, поставленной задачи.
  3. Истребование сертификатов и лицензий, которые должны выдаваться в установленном законом порядке. Помимо этого, сами сотрудники должны регулярно проходить переподготовку и повышение квалификации. Это связано с тем, что законы, принципы работы, технические аспекты динамично меняются, а специалисты всегда должны быть в курсе новшеств.
  4. Отзывы и общение с людьми, клиентами помогут Вам понять, какие недостатки отмечаются в работе организации, сформируют полноценное представление о сути деятельности.
  5. Наличие материально-технического обеспечения высокого уровня. Только современная, новая техника является залогом оперативного реагирования и решения проблем дома и двора. В противном случае сотрудники будут бессильны перед сложившимися ситуациями.
  6. Коммуникация с жильцами – помимо вежливости и осмотрительности, сотрудники управляющей фирмы должны прислушиваться к обращениям жильцов, обрабатывать заявки.

Рассматривая каждую рекомендацию применительно к потенциальным кандидатам, Вы сможете сложить полноценное и максимально полное представление об организации. Удачи Вам в этом непростом деле, а пока идем дальше!

Порядок привлечения управляющей организации к управлению многоквартирным домом

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

На общем собрании жильцов решается вопрос о выборе организации

Деятельность УК организуется на основе договора, заключенного с собственниками жилища. Прежде всего граждане собирают всю информацию о действующих организациях, определяются с выбором и переходят к подписанию соответствующего договора.

Все вопросы и принятие решения происходит в рамках общего собрания жильцов многоквартирного дома, порядок проведения которого установлен ст. 45 Жилищного Кодекса РФ.

Жильцы дома обязываются проводить собрания регулярно раз в год, однако они же могут изменить периодичность в большую или меньшую сторону. Есть так же такое понятие, как внеочередные собрания, на которых решаются наиболее важные и экстренные ситуации, требующие незамедлительного реагирования.

В процессе выбора и привлечения управляющей организации закреплено требование о количестве участников – должно присутствовать не меньше 50% собственников всего дома. Если на собрании находится меньше 50%, то принятые решения законной силы иметь не будут.

Источник: https://PravoZhil.com/zhkh/uk/upravlenie-mnogokvartirnym-domom-upravlyayushhej-organizatsiej.html

Существенные условия договора

Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В статье 162 ЖК РФ установлены существенные условия договора управления. Пункт 3 ст. 162 ЖК РФ определил существенные условия, которые должны быть обязательно указаны в договоре управления многоквартирным домом. К ним относятся:

  • а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон.

Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг.

Договор управления многоквартирным домом может содержать и иные условия, необходимые для полного урегулирования отношений сторон по осуществлению управления.

Условия договора управления многоквартирным домом должны быть едиными для всех собственников помещений в таком доме. Не допускается установление различных условий для различных собственников.

В пункте 5 данной статьи законодатель установил ограничения по срокам действия договоров управления многоквартирным домом.

Статьей установлены минимальный и максимальный сроки, на которые может быть заключен договор управления. Договор заключается на срок не менее одного года, но не более чем на пять лет.

После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен договором управления.

Соответственно, если для управляющей организации установлен законом такой срок, то следовало бы установить в этом же законе и лицо, предоставляющее документацию управляющей организации, и срок ее предоставления.

Так, например, в комментируемой статье говорится, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, а кем и в какие сроки ей предоставят эту документацию, в настоящем Кодексе не предусмотрено.

  • Если по истечении срока действия договора управления многоквартирным домом ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
  • Законодатель обязал управляющую организацию приступить к выполнению своих функций не позднее чем через тридцать дней после подписания договора управления многоквартирным домом.
  • Больший или меньший срок может быть предусмотрен в самом договоре управления многоквартирным домом.

Перечень необходимых работ и услуг является существенным условием договора управления. Также в договор должен быть включен перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень коммунальных услуг содержится в настоящем Кодексе: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Читайте также:  Какие льготы предусмотрены при уплате госпошлины?

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.

В договоре также должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в договоре практически невозможно, да собственник жилого помещения может и не знать размера и состава всего общего имущества.

Думается, что в данном случае к договору должен быть приложен поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ.

В статье имеется указание на то, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая документация на многоквартирный дом находится в этих организациях.

Если таких организаций нет, то документации у собственников помещений может и не быть. Собственники помещений в многоквартирном доме, особенно граждане, вряд ли ее имеют. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя, например, органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения.

Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Возникает законный вопрос: зачем управляющей организации такое количество описаний состава общего имущества или такое количество одинаковых документов, прилагаемых к договору?

В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Если договор заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то указываются цена договора по управлению всем многоквартирным домом и порядок ее определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника.

В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по содержанию и ремонту этого дома и платы за коммунальные услуги, а также порядок их взимания.

Кроме этого, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля за выполнением обязательств указан в ч. 11 статьи.

Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение первого квартала.

При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет.

Если договор управления заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда такой договор заключается с каждым собственником.

В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым.

А если каждый собственник помещения в многоквартирном доме установит свою форму и способ контроля, то управляющая организация должна будет только тем и заниматься, что отчитываться перед собственниками.

  1. В договоре управления также должны быть отражены и условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
  2. Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, не вызывает затруднений в случаях, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
  3. Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Источник: https://studwood.ru/1483374/pravo/suschestvennye_usloviya_dogovora

Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Исходя из основных положений о заключении договора, указанных в ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия:

  • о предмете договора;
  • названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
  • относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В ЖК РФ существенным условиям договора управления многоквартирным домом посвящена ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой к ним отнесены:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Первые два пункта взаимоувязаны и относятся к предмету договора. Обязательное требование об указании состава общего имущества и адреса многоквартирного дома связано с тем, что именно индивидуализация объекта управления является исходной точкой к определению объема и перечня оказываемых услуг и выполняемых работ управляющей организацией, а также их стоимости по данному договору.

В отношении порядка определения цены договора управления МКД, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы в письме от 06.03.2009 № 6174-АД/14 Минрегион России указано, что необходимо понимать:

  • под порядком определения цены договора — формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с п.2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления;
  • под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения — формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с п.2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (ч.7 ст. 156 ЖК РФ). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 161 ЖК РФ);
  • под порядком определения размера платы за коммунальные услуги — указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с ч. 13 ст. 155 и ст. 157 ЖК РФ, а также нормами правил предоставления коммунальных услуг.
  • Указанные разъяснения Минрегион России рекомендует использовать при заключении новых или при внесении изменений в действующие договоры управления многоквартирными домами.
  • Включение в состав существенных условий договора управления многоквартирным домом порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления связано, прежде всего, с необходимостью фиксации конкретных контрольных мероприятий, осуществляемых собственниками помещений в данном доме в отношении исполнения работ и оказания услуг управляющей организацией в рамках указанного договора.
  • Собственники помещений в многоквартирном доме и управляющая организация должны определить перечень таких мероприятий, их периодичность и представителей, которые вправе подписывать соответствующие документы в рамках осуществления контрольных мероприятий от их имени.
Читайте также:  Договор субаренды нежилого помещения. образец и бланк 2020 года

Вместе с тем, ч. 11 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена императивная норма, согласно которой в случае, если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Запись опубликована в рубрике Жилищное просвещение. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Источник: http://www.jkhrb.ru/?p=814

Существенные условия договора управления многоквартирным домом и его пролонгация

Статья акутальна на: Март 2020 г.

Сегодня в рамках публикации на Портале ЖКХ пойдет разговор о заключении договора между собственниками и управляющей организацией.

При этом надо четко понимать, что начинать работу по заключении нового договора лучше за несколько месяцев до окончания старого договора.

Срок, на который заключен договор, может быть от одного года до пяти лет. И проводить эту работу соблюдая всю необходимую процедуру.

При этом надо понимать, что если в действующем договоре есть пункт о его автоматической пролонгации, то при направлении своих предложений по новому договору необходимо четко уведомить управляющую компанию о своем желании не продлять старый договор.

Например, в такой формулировке: «уведомляем о расторжении договора № ___ от ____ числа по истечению срока его действия. Предлагаем заключить договор с _____ числа в предложенной редакции (Приложение на ___ листах».

При этом проект нового договора должен быть утвержден общим собранием собственников дома, либо органом уполномоченным на такие действия решением собрания (например, Совет дома).

Правовой центр «Защита» подготовил по просьбе Портала ЖКХ следующие рекомендации:

Если Договор управления многоквартирным домом заканчивает свое действие в связи с истечением срока его действия, то собственники вправе:

1. Отказаться от дальнейшего действия такого договора. Если есть условие о его пролонгации, то необходимо письменно в установленный в договоре срок сообщить управляющей компании о своем нежелании продлевать договор. Если условия о пролонгации нет, то по истечении срока договор прекратит свое действие. 2.

Продлить действие договора на тех же условиях и на тот же срок. Если есть условие о его пролонгации, то никаких действий предпринимать не нужно, он будет продлен автоматически.

Если такого условия нет, то необходимо заключить с управляющей компании дополнительное соглашение к договору, где будет изменен его срок, либо просто заключить новый договор на тех же условиях.

3. Заключить договор управления домом с этой же управляющей компанией, но предложить ей свой вариант договора. В этом случае собственнику необходимо ознакомиться со следующей информацией о порядке заключения договора.

  • Согласно Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
  • Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент, когда лицо, выступившее с предложением заключить договор, получило согласие на заключение такого договора на предложенных условиях (акцепт).

Предложение заключить договор (оферта) должно быть достаточно определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Предложение заключить договор обязательно должно содержать существенные условия договора (всегда — условие о предмете, в некоторых случаях условие о цене, сроке).

Идеальный вариантом является приложение к оферте проекта договора, который предполагается заключить.

Если в предложении о заключении договора стороной был установлен срок для дачи ответа, то договор будет считаться заключенным, если другая сторона дала согласие на заключение договора в пределах этого срока.

Если срок в предложении определен не был, то договор считается заключенным, если согласие на заключение договора было получено в разумные сроки. Закон не дает понятия разумных сроков, но из практики — это примерно 30 дней.

То есть собственники должны направить предложение заключить договор, приложить своей проект договора и желательно установить срок для дачи ответа о согласии или несогласии заключить договор.

Согласие другой стороны заключить договор (акцепт) должен быть полным и безоговорочным, то есть управляющая компания должна согласиться со всеми предложенными собственниками условиями.

Молчание не является согласием заключить договор.

Нужно иметь в виду, что ответ о согласии заключить договор (акцепт), но на ИНЫХ условиях, чем было предложено, не является согласием (акцептом) и не влечет за собой заключение договора. Такой ответ является отказом от согласия заключить договор! Однако, такой ответ признается новым предложением заключить договор (новой офертой).

Таким образом, управляющая компания может согласиться заключить договор на предложенных собственникам условиях, либо может отказаться от предложенных условий и предложить свои.

В этом случае договор заключен не будет, и в свою очередь уже собственники должны будут решить, давать ли свое согласие на заключение договора на условиях, предложенных управляющей компанией.

Региональная общественная организация «Совет председателей Советов домов – НАШ ДОМ» подготовила свои предложения по включению в договор между собственниками и управляющей организацией дополнительных условий, вытекающих из положений федерального законодательства.

1.Включить в обязанность собственника ежемесячное снятие и передача в управляющую организацию показаний индивидуальных приборов учёта потреблённых коммунальных ресурсов. Основание: пункт 31ж) Правил предоставления коммунальных услуг ( ПП РФ №354)

2.Закрепить за собственниками право самим находить подрядчика для текущего и капитального ремонтов.

Источник: https://leonmonitor.ru/sushhestvennye-uslovija-dogovora-upravlenija-mnogokvartirnym-domom-i-ego-prolongacija/

Договор управления многоквартирными домами

Порядок и условия заключения договора управления многоквартирным домом определены ст. 162 ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом заклю­чается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управ­ляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собствен­ником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

  • По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖК или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять ра­боты по надлежащему содержанию и ремонту общего иму­щества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную на­правленную на достижение целей управления многоквар­тирным домом деятельность.
  • В договоре управления многоквартирным домом долж­ны быть указаны:
  • — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • — перечень услуг и работ по содержанию и ремонту об­щего имущества в многоквартирном доме, порядок измене­ния такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • — порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • — порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников по­мещений в многоквартирном доме. Такой договор заключа­ется на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. В определенных случаях (ч. 5 ст.

Читайте также:  Трудовой договор с испытательным сроком. образец и бланк 2020 года

161 ЖК РФ) он может заключаться на срок от одного года до трех лет.

При отсут­ствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления мно­гоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, пре­дусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в од­ностороннем порядке вправе отказаться от исполнения до­говора управления многоквартирным домом, заключаемого по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений также вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия та­кого договора.

Управление многоквартирным домом, который нахо­дится в собственности ЖК или в котором создано ТСЖ, должно осуществляться с учетом положений разд. V и VI (ст.

110-134 и 135-152) ЖК РФ, в частности, необходимо иметь в виду, что в этих организациях имеются свои органы управления, в компетенцию которых входит решение всех вопросов, касающихся деятельности кооперативов либо то­вариществ.

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом доку­менты вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо ЖК или иному специализированному потребительско­му кооперативу либо в случае непосредственного управле­ния таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года обязана представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении до­говора управления за предыдущий год, если иное не установ­лено договором управления многоквартирным домом.

Из приведенных положений следует, что порядок за­ключения договора управления многоквартирным домом подробно регламентирован ст. 162 ЖК РФ. Приказом Госстроя России от 26.06.

1998 № 17-125/1 «Об утвержде­нии нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства» было утверждено Примерное положение о конкурсном от­боре претендентов на организацию (управление) процес­сов предоставления коммунальных услуг и услуг по со­держанию и ремонту жилищного фонда. Этим положением определяется порядок проведения конкурса для выбора управляющей организации. Договоры управления много­квартирным домом должны заключаться управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме либо избранной на конкурсной основе органами местного самоуправления.

В данном разделе, касающемся управления домами, го­ворится о собственниках помещений и об общем собрании собственников в многоквартирном доме. Указанные вопросы получили правовую регламентацию в гл. 6 разд. II ЖК РФ, в том числе относительно общего собрания в ст. 44—48.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание соб­ственников помещений в многоквартирном доме является органом его управления.

  1. К компетенции общего собрания собственников поме­щений в многоквартирном доме относятся:
  2. 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в много­ квартирном доме;
  3. 2) принятие решений о пределах использования земель­ного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  4. 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
  5. 4) выбор способа управления многоквартирным домом;
  6. 5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников по­мещений в многоквартирном доме определен ст. 45 ЖК РФ.

Источник: https://studopedia.ru/3_106645_dogovor-upravleniya-mnogokvartirnimi-domami.html

Договор управления многоквартирным домом

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

п.8 ст.162 ЖК РФ

Гражданское законодательство предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

  • по соглашению сторон: стороны договора управления согласны расторгнуть договор, в этом случае с прежней управляющей организацией подписывается соглашение о расторжении договора.
  • по основаниям, предусмотренным в самом договоре: сторонами в  договоре управления МКД предусмотрены основания и порядок расторжения договора.
  • по основаниям, предусмотренным ГК РФ: договор, может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств, признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор, может быть расторгнут в судебном порядке.

  • по основаниям, предусмотренным другими законами: ст. 161 ЖК РФ предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления МКД.

Такое решение должно повлечь расторжение договора с управляющей организацией, в соответствии с которым эта управляющая организация  управляла домом.

  • по решению суда: при существенном нарушении договора управления МКД. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушения должны быть подтверждены документально.

ст. 450, 451 ГК РФ

Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора управления МКД в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

п.8.2 ст.162 ЖК РФ

ВЫВОДЫ:

 1. Условием для одностороннего расторжения собственниками договора управления должно быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления.

  • 2. Как зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации:
  • — результаты проверок органа уполномоченного в сфере жилищного контроля – Государственной жилищной инспекции;
  • — результаты проверки органа местного самоуправления на основании обращения собственников по вопросу невыполнения управляющей организацией своих обязательств;
  • — акты о нарушении условий выполнения договора управления, составленные с участием Совета МКД (иных уполномоченных собственниками лиц).
  • Подробнее способы контроля за деятельность управляющих организаций описаны в Разделах 4,5.
  • 3. Для расторжения договора управления недостаточно только лишь принять решение об этом на общем собрании, необходимо соблюдать саму процедуру расторжения договора
  •  необходимо подписать соответствующее соглашение,

где предусмотреть порядок передачи технической документации, самого объекта — многоквартирного дома, возмещения убытков, которые могут возникнуть у любой из сторон;

  • при одностороннем расторжении договора в случае отказа

 управляющей организации, такой договор должен быть расторгнут в судебном порядке.

 ВАЖНО!!! Принимая решение об отказе от управляющей организации, собственники, как правило, одновременно выбирают новую управляющую организацию, либо иной способ управлении, например, создают ТСЖ.

   Необходимо помнить, что новая управляющая организация может приступить к управлению МКД только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей.

Иной подход создает почву для возникновения «двойных» управляющих организаций и «двойных» квитанций.

Рекомендуем также, чтобы новая управляющая организация Совет дома принимали участие  в приемке, как самого объекта, так и технической документации, с составлением соответствующих актов.

Источник: http://www.gkh-volga.ru/samoupravlenie/dogovor-upravlenija-mkd

Ссылка на основную публикацию