Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?

Ещё больше полезной информации о жизни в современном городе мы собрали здесь.

Самое главное отличие — апартаменты стоят значительно дешевле квартир. Так происходит потому, что с юридической точки зрения апартаменты — это нежилое помещение.

В Жилищном кодексе такого термина нет, к жилым помещениям он относит только дома, квартиры и комнаты. Зато апартаменты упоминаются в Положении о классификации гостиниц: здесь это гостиничный номер площадью от 40 м², в котором есть минимум две комнаты и мини‑кухня.

Почти как квартира, только не в жилом доме, а в гостинице.

На практике многие апартаменты располагаются в жилых комплексах. В этом случае они практически не отличаются от обычных квартир: здание соответствует требованиям , которые предъявляют к устройству инженерных систем, теплоизоляции и уровню естественного освещения в жилых помещениях, по соседству находятся не магазины и офисы, а другие квартиры.

3 ситуации, когда стоит выбрать апартаменты, а не квартиру

Это не первое жильё, которое вы покупаете

Если вы уже приобретали недвижимость, то наверняка использовали право на имущественный вычет. И, значит, при покупке апартаментов ничего не теряете, зато сможете сэкономить на более низкой стоимости квадратного метра.

Если же апартаменты — это ваша первая недвижимость, вы не лишаетесь права получить вычет при покупке жилья в будущем.

По закону можно вернуть часть потраченных на приобретение жилого дома, квартиры или комнаты денег, при этом верхний предел для вычета при возмещении расходов составляет два миллиона рублей: вам вернётся 13% от этой суммы, то есть 260 тысяч рублей. Если вы состоите в браке и покупаете квартиру вместе с супругом, вычет полагается каждому из вас.

Вы ищете доступное дополнительное жильё

Например, для подросших детей, которые обзавелись семьёй и хотят жить отдельно. Если квартиры в приглянувшемся вам районе слишком дорогие, апартаменты — оптимальный выбор.

Приобрести их можно в ипотеку: многие банки позволяют оформить кредит на покупку такой недвижимости.

При одинаковом размере первоначального взноса и схожем сроке кредитования переплачивать за апартаменты вы будете меньше, чем за квартиру, а с помощью сэкономленных денег есть шанс закрыть кредит быстрее.

Для примера мы нашли апартаменты и квартиру сопоставимой площади в жилом комплексе «Нормандия».

Трёхкомнатные апартаменты площадью 89,02 м² с гардеробной, двумя санузлами и лоджией обойдутся примерно в 12,3 миллиона рублей. За трёхкомнатную квартиру площадью 88,11 м² придётся отдать больше 17 миллионов рублей.

Планировки у квартиры и апартаментов сходные, при этом площадь последних даже больше, а стоит такой вариант меньше.

Вы хотите выгодно вложить деньги

Апартаменты — неплохой вариант инвестиции. Вместо того, чтобы покупать квартиру на вторичке и тратить время на ремонт, можно поискать свежий вариант с готовой отделкой от застройщика. Если собираетесь сдавать апартаменты в аренду, присмотритесь к студиям и однокомнатным помещениям.

В жилом комплексе «Нормандия» цены на однокомнатные апартаменты начинаются от 5,1 миллиона рублей. Для сравнения: средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в 2019 году составляла 6,8 миллиона.

Дополнительно сэкономить можно на ремонте. В стоимость апартаментов уже входит отделка: металлические входные двери, розетки, сантехника, плитка в ванной и обои в комнатах.

Жильцам остаётся только расставить мебель и бытовую технику.

Жилой комплекс «Нормандия» расположен на северо‑востоке Москвы в Лосиноостровском районе. До центра отсюда всего полчаса на машине, а станции метро «Бабушкинская» и «Медведково» находятся в пределах 25 минут ходьбы.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?

Жилой комплекс состоит из пяти корпусов переменной этажности с квартирами и апартаментами размером от одной до четырёх комнат. Можно не ограничиваться стандартной планировкой, а выбрать идеальную для себя.

В «Нормандии» есть Sunny Flats — наполненные светом квартиры и апартаменты, в которых оконный проём занимает целую стену или две.

Большой семье подойдёт вариант с просторной кухней‑гостиной площадью до 27 м²: здесь хватит места для всех домашних.

Узнать, что ещё есть в «Нормандии»

На что обратить внимание при покупке апартаментов

Где они находятся

Оптимальное решение — апартаменты в жилом комплексе.

Раз они не считаются жилым помещением, то застройщики формально не должны соблюдать жёсткие санитарные правила, которые предъявляются к многоквартирным домам.

Например, строительная компания не обязана следить за необходимым для квартир уровнем естественного освещения и может не размещать во дворе игровые площадки, если апартаменты соседствуют в здании с офисами.

К недвижимости в жилых комплексах это не относится: здесь вы получаете доступ к тем же местам общего пользования, что и при покупке квартиры. Добросовестные застройщики не разделяют жителей квартир и апартаментов, поэтому все необходимые санитарные нормы будут соблюдены, а во дворе будут и деревья с клумбами, и места для прогулок, игр и отдыха.

Сколько завершённых проектов уже есть у застройщика

Иначе говоря, нужно убедиться в его надёжности. Застройщик обязан предоставить вам учредительные документы, разрешение на строительство и проектную декларацию.

Проверить его добросовестность можно на сайте Единого ресурса застройщиков: тут есть данные о том, сколько объектов компания уже сдала и сколько раз она укладывалась в заявленные сроки строительства.

Чем выше рейтинг, тем компания надёжнее.

Поищите в социальных сетях и на форумах отзывы жильцов, которые уже заселились в дома застройщика. Если он затягивает сдачу объекта или делает ремонт спустя рукава, кто‑то наверняка уже на это пожаловался. Заодно выясните у владельцев квартир, устраивает ли их качество строительства и отделки, скрывать правду им нет смысла.

Что с инфраструктурой

Сэкономить на покупке апартаментов и жить на выселках вдали от цивилизации — сомнительная идея. В этом случае лучше переплатить и выбрать обжитой район. Поблизости должны быть школы, больницы и магазины, чтобы вам не приходилось регулярно тратить время на поездки из одного района в другой.

Когда найдёте несколько подходящих вариантов, не поленитесь съездить на место. Выясните, как в этом районе обстоят дела с транспортом и сколько времени нужно, чтобы добраться до дома от ближайшей станции метро. В идеале это стоит сделать в час пик — с утра или после рабочего дня.

Жилой комплекс «Нормандия» находится в районе со сложившейся инфраструктурой: поблизости 20 детских садов, 16 школ, 8 больниц и 12 фитнес‑центров.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?

Двор в жилом комплексе — это пространство для отдыха, свободное от машин и посторонних. На охраняемой территории расположены пешеходные дорожки, современные детские площадки с песочницами и качелями. А совсем рядом раскинулись зелёные зоны для отдыха и прогулок — парки «Торфянка», «Бабушкинский» и «Лосиный Остров».

Посмотреть квартиры и апартаменты

Ооо специализированный застройщик «лс‑риэлти», проектная декларация на сайте http://ls‑rielty.ru/

????

Источник: https://Lifehacker.ru/chto-takoe-apartamenty/

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.

Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.

Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?
Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Читайте также:  Правомерно ли понижение зарплаты работнику при неизменности его должности?

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.

Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.

Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту Апартаменты в новостройке
От начала стройки до получения ключей Полгода 2–3 года
Свежий ремонт Да Да
Инфраструктура в округе: транспорт, магазины Да Не всегда
Риск «долгостроя» Минимальный Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Плюсы, минусы, подводные камни

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс».

Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов.

Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.

А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);
  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;
  • требовать компенсацию морального вреда;
  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Анна Левочкина, фото героев текста

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/11/19/lichnyj-opyt-ja-kupil-apartamenty-vmesto-kvartiry/

Чем отличаются апартаменты от квартиры: минусы, плюсы, в чем разница статуса жилья | Юридические Советы

Последнее обновление: 16.03.2019

Понятие «апартаменты» ассоциируется с роскошной, стильной недвижимостью, обладающей волшебными преимуществами перед простым жильем. Однако с правовой точки зрения – речь идет вовсе не о жилье. Апартаменты – это коммерческая недвижимость, относящаяся к нежилому фонду.

Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира — жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?Понятие квартиры четко регламентировано законом – это недвижимость для проживания людей, которая должна соответствовать всем строительным СНИПам, а также санитарным и пожарным нормам.

Понятие апартаментов российским законодательством не закреплено. Указано лишь, что они должны состоять из не менее, чем двух жилых комнат, кухни и обязательное условие – общая площадь помещения более 40 кв.м.

Апартаменты Квартира
Нежилой фонд Жилой фонд
Минимальная площадь — от 40 кв.м. Минимальная площадь не определена
Минимум 2 жилых комнаты Минимум 1 жилая комната
Возможность постоянного проживания Возможность постоянного проживания
Возможность временной регистрации на 5 лет Возможность постоянной/временной регистрации
Повышенный налог на имущество Обычный налог на имущество
Роскошный интерьер с современной техникой Обычный ремонт в зависимости от пожеланий владельца
Развитая инфраструктура в ближайшем расположении Инфраструктура зависит от статуса дома. Впрочем, ее может и не быть вообще.
Уборка производится обычно персоналом Уборкой занимается владелец и его семья

Преимущества апартаментов

Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.

  • Инфраструктура — при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
  • Ремонт — они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
  • Гостиничные номера — по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.

Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.

Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.

Читайте также:  Как лишить родительских прав?

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

При прописке многое зависит от назначения здания:

  • Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
  • Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.

Однако покупатели такого жилья, как правило имеют другое жилье и знают о невозможности прописки и не задаются такими вопросами.

Минусы апартаментов

Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.

  • Цена — повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
  • Налог — еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
  • Коммунальные услуги — тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.

Важно при приобретении такого жилья акцентировать внимание на площади помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади

Какой налог на имущество на апартаменты?

Многое зависит от того, что написано в правоустанавливающих документах, какая информация содержится в кадастровом паспорте и единой базе Росреестра.

Самый минимум, который возможен при расчете налога на такой вид недвижимости, это 0,5%, а максимум 2% от кадастровой стоимости (см. налог на апартаменты). Напомним, что за простое жилье предусмотрена ставка налога 0,1%.

Разница колоссальная, но от чего она зависит?

Для того, чтобы платить налог по ставке 0,5%, имущество в виде апартаментов должно одновременно соответствовать трем требованиям:

  1. Располагаться в здании, имеющем назначение гостиницы.
  2. Не иметь в документации прямого указания на то, что назначение апартаментов предусмотрено под офисы, магазины, общепит и т.д.
  3. Не иметь кадастровую стоимость более 300 000 рублей.

Если хотя бы одно условие не выполняется – налог увеличивается до 2%.

Важно при приобретении апартаментов обратить внимание на площадь помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади.

Кстати, для апартаментов не предусмотрены налоговые вычеты, как для квартир, комнат и домов.

Коммунальные платежи

Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.

д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В настоящее время правовая практика еще не настолько обширна, чтобы однозначно ответить на этот вопрос. Да, такие прецеденты существуют. Важное условие – согласие всех собственников здания, ведь часто апартаменты считаются долевой собственностью.

В Москве известны случаи перевода многоэтажных зданий из апартаментов в назначение квартиры. Но здесь стоит обратить внимание на то, что юридически возможным перевод апартаментов в жилой фонд стал только благодаря судебному процессу и грамотному подходу юристов.

Упрощенная процедура, без судебного разбирательства, пока не отработана на административном уровне. Приобретая апартаменты в собственность просто необходимо понимание этого нюанса.

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/chem-otlichayutsya-apartamenty-ot-kvartiry-nedostatki-preimushhestva-v-chem-raznica-statusa-zhilya/

Что такое апартаменты — Справочник Недвижимости

Если вы просматривали объявления о продаже недвижимости, то наверняка могли заметить, что наряду с квартирами часто предлагают купить апартаменты. Иногда апартаментами называют дорогие, хорошо обставленные квартиры, и это может сбить с толку. Ведь на самом деле апартаменты — это вполне конкретный вид недвижимости. Рассказываем, что это такое и какие есть тонкости при их покупке.

Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения.

То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя.

С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.

Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы.

Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города.

Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Хороший вариант для инвестиций

Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.

Апартаменты стоят дешевле

Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской).

Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя.

Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Инфраструктура — как повезёт

В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.

Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру.

Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок.

Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.

Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.

Платить за ЖКУ придётся больше

Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений.

И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения.

А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.

Налоги — выше

После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше.

Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов.

Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.

Вывод

Если  вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств.

При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково.

Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-apartamenty

Покупка апартаментов: за и против

16 июл. 2019 г. 14:00

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Читайте также:  Претензия поставщику. бланк и образец 2020 года

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

  • «Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
  • Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
  • Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Автор текста Ольга Завершнева

Источник: https://stroi.mos.ru/mobile/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

Что лучше: апартаменты или квартира

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

  Требования опеки при продаже квартиры

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

  Какой налог нужно заплатить при продаже квартиры

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения Апартаменты Квартира
Ставка по ипотеке От 9,99% От 8,6%
Налог на имущество 0,5-2% 0,1-0,3%
Регистрация Временная Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку Нет Да
Соблюдение ГОСТ  СНиП при строительстве Нет Да
Согласование перепланировок Нет Да
Предоставление налогового вычета Нет Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

  • студентам;
  • холостякам;
  • бизнесменам;
  • инвесторам.

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

  Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-lucse-apartamenty-ili-kvartira.html

Ссылка на основную публикацию