Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

Обменять муниципальную квартиру непросто: многие квартиры являются частной собственностью, люди не имеют потребности в другом жилье, требуется длительное время.

Тем не менее, если запастись терпением и настойчивостью, все получится.

Об отличиях договоров социального найма и найма специализированного жилого помещения можно узнать из нашей статьи. Узнайте также о том, как действовать в случае смерти ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире.

Законные основания

Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72, 70 (часть 1), 73 (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.

Обменом, с точки зрения юристов, считается сделка по поводу муниципальных жилых помещений, т. е. тех помещений, собственником которых признано государство.

Все, что связано с обменом государственными жилплощадями, регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее — Гражданский Кодекс РФ.

Основания для совершения сделки:

  1. Соглашение в письменной форме.
  2. Письменное согласие проживающих в обмениваемых квартирах жильцов.

О том, на каких основаниях предоставляется жилплощадь по соглашению о социальном найме, а также о том, как и где оформить данное соглашение, можно узнать из наших статей. Узнайте также о размере оплаты за жилье и коммунальные услуги по данному соглашению, а также о возможности сдачи соцжилья в аренду или поднайм.

Образец договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.

Недопустимость сделки

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

  1. Предъявление иска нанимателю о необходимости расторгнуть или изменить соглашение о социальном найме.
  2. Оспоренное в суде право пользоваться жильем.
  3. Условия жилплощади далеки от пригодных для проживания (дом подлежит сносу и др.).
  4. В многоквартирном доме планируются кардинальные изменения в связи с капремонтом.
  5. В коммунальное жилье вселяется человек, имеющий опасное для общества заболевание (туберкулез в активной стадии, психическое расстройство и др., см список в постановлении правительства 16.06.2006, №378).
  6. Документ имеет фиктивный характер: заключается для получения материальной выгоды, а стороны фактически недвижимостью не обмениваются.
  7. Жилищные условия после переезда становятся непригодными для жизни, что дает право «потерпевшей» стороне получить другое жилье в порядке очереди.
  8. Недвижимость под залогом.
  9. Жилплощадь арестована (возбуждено уголовное дело).
  10. Сделка с квартирами, находящимися в разных городах при несовпадении количества проживающих в них.

В каком случае сделка считается недействительным?

Если сделка заключена, но обменивать конкретную жилплощадь запрещено законом, то она оспаривается в судебном порядке.

После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.

Узнайте на нашем сайте об основаниях для расторжения договора социального найма, а также об условиях выселения и переселения по данному соглашению.

Пошаговая инструкция

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант.

Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.

Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ. Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами — наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).

Такое помещение нельзя обменять на специализированное или коммерческое. Если человек вселен как член семьи нанимателя, обменять его долю на долю другого лица невозможно (основание — 33 пункт Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года, 14 номер).

Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.

Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

  • заявление о намерении обменять жилплощадь;
  • документы, подтверждающие права пользоваться жильем (договор соцнайма, ордеры, выписки из решений, принятых в учреждении местного самоуправлении о том, что помещения предоставляются в пользование);
  • информация (выписка) из домовой книги о жильцах;
  • положительное решение органов опеки и попечительства, если в обмениваемых помещениях проживают входящие в составы семей нанимателей лица младше 18 лет, недееспособные или имеющие ограничения в дееспособности;
  • согласие всех жильцов переехать в другую недвижимость;
  • договор обмена с подписями нанимателей;
  • копии паспортов.

Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.

Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом. Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.

При совершении сделки обязательно получение согласия всех жильцов в письменной форме, включая временно отсутствующих и наймодателя.

Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание — 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14).

Принудительный

Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку — принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда.

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

Выполнить ее можно собственными силами или попросить о помощи посредников.

Собственники приватизированных квартир чаще выбирают мену жилплощадей (через куплю — продажу), т. к. осуществить эту операцию можно быстрее.

Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/socnaem/obmen.html

Как разменять муниципальную квартиру между родственниками в 2020

Право пользования по договору социального найма не подразумевает возможности полноценного распоряжения недвижимостью. Запрещена продажа и другие формы отчуждения.

Выяснив, как разменять муниципальную квартиру между родственниками, можно выполнить необходимые действия без нарушения норм действующего законодательства.

В сложных ситуациях для устранения проблем понадобится соответствующее решение суда.

Можно ли разменять по закону

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс. Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.

Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:

  • в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
  • зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
  • запланирован снос или капитальный ремонт;
  • изменяется целевое назначение объекта недвижимости.

Возможные варианты размена

Законом не установлены ограничения по техническим и другим параметрам объектов недвижимости. Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно в равноценных и разных пропорциях (трешку на две комнаты, две квартиры на одну).

Обмен муниципального жилья между родственниками не подразумевает смену собственников. Поэтому в базе данных «Росреестра» соответствующие записи не изменяются. Квартиросъемщики только заключают новые договоры социального найма. Этими документами подтверждаются права проживания в других объектах недвижимости.

Нельзя разменять жилье между родственниками (третьими лицами), если недвижимость относится к разным формами собственности. Поэтому для осуществления планов необходимо подобрать именно муниципальную недвижимость.

Вместе с тем не исключен вариант с предварительной приватизацией либо покупкой квартиры на торгах у города. После завершения этой процедуры владелец квартиры вправе распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Вместе с тем отсутствуют любые территориальные ограничения (в границах РФ). При соблюдении общих правил можно разменять муниципальную квартиру между родственниками в разных городах и регионах страны. В любом случае необходимо согласовать обмены с законными собственниками недвижимости.

Добровольный размен: пошаговая инструкция

По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:

  • выбирают подходящий вариант;
  • в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
  • уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
  • получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
  • собирают необходимые сопроводительные документы;
  • заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
  • заверяют документ подписями участников;
  • передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
  • после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.

К сведению! Так как отсутствует передача прав собственности, регистрация обмена муниципальной квартиры в «Росреестре» не требуется.

Собираем согласие жильцов

Разменять недвижимость между родственниками можно при отсутствии возражений со стороны членов семьи (ЖК РФ, статья 72). Подтверждают эти намерения личными подписями в заявлении наймодателю. Разрешено оформлять такое решение с помощью нотариального документа. Обменять муниципальную квартиру не получится, если письменные согласия всех членов семьи отсутствуют.

Отдельно защищены права несовершеннолетних детей. В соответствии с действующими нормами допустимо их переселение только при сохранении (улучшении) жилищных условий. Соответствие проверяют ответственные сотрудники территориальных органов опеки и попечительства (ООиП). Как правило, уточняют следующие критерии:

  • размеры жилой площади;
  • техническую оснащенность, санитарное состояние помещений;
  • материалы стен и другие общие параметры здания;
  • наличие школы, поликлиники, других объектов социальной и общественной инфраструктуры.

Ответ по действующим нормам обязаны предоставить не позднее чем через 14 рабочих дней после соответствующего письменного обращения.

К сведению! Отказ могут мотивировать отсутствием отдельной комнаты для ребенка. Чтобы исключить временные задержки и другие проблемы, рекомендуется заранее ознакомиться со списком требований местной опеки.

Аналогичные ограничения с механизмом согласования действуют по отношению к лицам, признанным недееспособными. Чтобы разменять квартиру между родственниками в такой ситуации, необходимо разрешение ООиП.

Читайте также:  Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?

Получаем разрешение администрации

Специальное подтверждение муниципалитета не нужно. В местную администрацию подают заявление с уведомлением о намерениях и договор мены.

При отсутствии возражений согласование этих документов заверяется подписью ответственного лица с печатью подразделения. Отказ оформляется с указанием конкретных причин.

Срок рассмотрения обращения – 10 рабочих дней. Отрицательное решение можно оспорить в суде.

Где искать жилье для размена

Ограниченное количество предложений в соответствующем сегменте рынка недвижимости создает объективные трудности в процессе поиска. По актуальным статистическим данным муниципальное жилье составляет не более 15-20% от всех жилых объектов.

Вряд ли будет эффективным обращение к профессиональным риэлторам. Тем не менее, следует выполнить поиск по стандартному алгоритму в открытых специализированных базах данных. Как и в обычных ситуациях, пользуются фильтрацией по заданным критериям.

К сведению! Типовая форма справочных ресурсов не предполагает сортировку по критерию «муниципальное жилье для обмена».

Некоторые администрации предлагают за плату подбор подходящих вариантов. Уточнить наличие соответствующих услуг можно на официальном сайте, по телефону, при личном визите в соответствующее подразделение муниципалитета.

Собираем дополнительные документы

Чтобы разменять квартиру между родственниками, в администрацию муниципалитета передают:

  • заявление с подписями ответственного квартиросъемщика и всех членов семьи, прописанных по данному адресу;
  • копию действующего договора социального найма;
  • справку о зарегистрированных жильцах;
  • подтверждение отсутствия задолженностей по квартплате;
  • согласие ООиП (при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка);
  • договор мены;
  • гражданские паспорта (иные документы удостоверения личности) всех участников;
  • нотариально заверенные согласия временно отсутствующих жильцов.

К сведению! В крупных муниципальных образованиях подать заявление вместе с договорами и другими сопроводительными документами можно через отделение МФЦ.

Подписываем договор размена

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

Это соглашение заключают в письменной форме между ответственными нанимателями. В тексте отмечают:

  • количество членов семьи;
  • описание квартиры (иного объекта жилой недвижимости);
  • отсутствие обременений на соответствующую собственность;
  • взаимные обязательства заключения договоров социального найма, по условиям переезда;
  • ответственность сторон и штрафные санкции;
  • порядок решения спорных вопросов.

Перезаключаем договоры социального найма

На завершающем этапе оформляют право проживания по новому адресу. Для этого заключают стандартный договор социального найма. Образец документа можно получить в канцелярии местной администрации либо на официальном сайте соответствующего муниципального образования.

Внимание! Посмотреть типовое соглашение социального найма.

Принудительный размен через суд

Как обменять квартиру, если один из членов семьи отсутствует и отказывается передать нотариально заверенное согласие — через суд и только в исключительных обстоятельствах.

Законом определено обязательное личное участие всех сторон сделки либо официальное удостоверение соответствующих намерений. Некоторые претензии не могут быть удовлетворены в принудительном порядке.

В сложных ситуациях разменять квартиру между родственниками помогут услуги опытного юриста.

В каких случаях возможен

Можно ли обменять муниципальную квартиру при отсутствии согласия жильцов –  принципиально такой вариант не исключен. Однако для объективной оценки целесообразности подобного решения следует учесть реальные потери времени, денежные затраты.

Принудительный способ, если необходимо разменять квартиру между родственниками, применяют в следующих случаях

  • официальное расторжение брачных отношений;
  • нарушение одним из жильцов правил общественного порядка;
  • опасное заразное заболевание соседа.

Исковое заявление

Если не получилось добровольно разменять квартиру между родственниками, обращаются в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости. В заявлении указывают требования и доказательства правоты истца. Делают ссылки на нормативы действующего законодательства.

Представленный ниже перечень сопроводительных документов корректируют с учетом особенностей реальной ситуации:

  • действующий контракт социального найма;
  • согласие муниципалитета на расселение (обмен);
  • подтверждение из МВД о прописанных жильцах;
  • справки о наличии (отсутствии) задолженностей по ЖКУ;
  • согласие ООиП и других участников обмена;
  • свидетельство о разводе;
  • планы помещений;
  • иные доказательные материалы.

Важно! Скачать образец иска о принудительном размене.

Как подкрепить позицию в суде

В суд необходимо обращаться, подготовив определенный вариант обмена. В противном случае будет сложно рассчитывать на быстрое принятие положительного решения. Так, например, большое значение имеет сохранение или улучшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка после размена муниципальной квартиры между родственниками.

Другие полезные рекомендации:

  • бывший муж не может разменять квартиру при отсутствии прописки, так как эта недвижимость не является совместно нажитой в браке собственностью;
  • подать исковое заявление в суд вправе не только наниматель, но и любой из членов семьи;
  • в любом случае для совершения обмена необходимо разрешение собственника;
  • отказ муниципалитета можно опротестовать в судебных инстанциях.

Как быть, если разменять не получается

При отсутствии согласия других жильцов приватизируют недвижимость по стандартному алгоритму. После регистрации новый владелец может разменять или продать квартиру, передать в подарок или применить другую схему отчуждения собственности. Также как вариант – выселение родственника с применением денежной компенсации, если он согласен.

Даже при распоряжении частной собственностью приходится учитывать законные интересы (права):

  • несовершеннолетних детей;
  • супругов;
  • других жильцов (дольщиков).

Чтобы разменять квартиру между родственниками без ошибок, пользуйтесь помощью квалифицированного дежурного юриста нашего сайта. Специалист онлайн.

Источник: https://ipotekaved.ru/privatizaciya/kak-razmenyat-municipalnuyu-kvartiru-mezhdu-rodstvennikami.html

Можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма

Получив квартиру по договору социального найма семья может столкнуться с ситуацией, что выделенное местными органами власти жилье по каким-либо причинам им не подходит для комфортного проживания.

Здесь возникает потребность в обмене квартиры на такую, которая будет удовлетворять всем условиям проживающих.

В данной статье рассмотрим такой вопрос как можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма, какие для этого необходимо оформить документы и с какими сложностями можно при этом столкнуться.

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?Можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма

Вопрос можно ли обменять квартиру, полученную по договору социального найма регламентирован статьей 67 ЖК РФ. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам из государственного фонда для проживания в нем. Наниматель такого жилья имеет право обменять это помещение. Оба нанимателя, участники обмена, должны проживать в одном городе либо поселении.

В случае, если с нанимателем проживают несовершеннолетние дети либо недееспособные лица, для процедуры обмена потребуется разрешение органов опеки. Если же один из членов семьи нанимателя отсутствует при процедуре обмена, нужно иметь его письменное согласие на проведение сделки.

Понятие договора мены

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Договор мены имеет ряд свойств, среди которых:

  • Должен быть подписан в трех экземплярах;
  • Должен быть подписан всеми участниками сделки и зарегистрирован;
  • Передает права и обязанности, прописанные в договоре мены другим лицам.

Процедуру обмена можно осуществить после получения разрешения от местной администрации, затем оригиналы договора обе стороны передают в местные органы власти.

Обмен подразумеваетпод собой прекращение действия первоначальных договоров найма и заключение новых соглашений о предоставлении жилой площади. На переоформление всех документов выделяется десять дней.

Документы, которые нужно собрать для процедуры обмена

Помимо самого договора обмена жилья, полученного по договору социального найма, нужно будет собрать такую документацию:

  • Заявление о необходимости проведения процедуры обмена квартир;
  • Договор найма жилого помещения;
  • Копия паспорта;
  • Разрешение органов местной власти на осуществление обмена;
  • Разрешение органов опеки в случае проживания с нанимателем несовершеннолетних детей;
  • Квитанции об оплате коммунальных платежей;
  • справка о составе семьи и письменное согласие членов семьи нанимателя, которые будут с ним совместно проживать.

Перечисленные бумаги необходимо подать в местную администрацию лично либо по почте.

Процедура обмена жилья по договору социального найма может проводиться при помощи нескольких вариантов. Рассмотрим их в таблице.

Субъект Описание действий
Агенство недвижимости Если наниматель обращается в агенство недвижимости, то оно возлагает на себя все обязанности по подбору жилья, сбору всей документации, заключению договора мены
Наниматель самостоятельно При таком варианте сбором документов занимается сам наниматель и далее передает их наймодателю.

Рассмотрим пример. Гражданин Луковцев Е.П. проживает в комнате в общежитии со своей семьей к количестве трех человек по договору социального найма на протяжении четырех лет. 05.03. 2018 года в семье появился еще один ребенок и семья принимает решение об улучшении своих жилищных условий. Луковцев Е.П. собрал все необходимые документы самостоятельно и подал заявление в администрацию о необходимости обмена жилого помещения на более подходящий вариант для его семьи.

Сроки оформления договора мены

При подаче нанимателем всех документов у местных органов власти есть десять рабочих дней на рассмотрение заявления и вынесение решения. Ответ обязаны предоставить в письменном виде. При положительном решении в течении еще десяти дней прекращается действие старого договора найма и составляется новый.

Материальные затраты на оплату госпошлины стороны не несут, однако при оформлении сделок через агенство недвижимости взимается определенная плата за их услуги. Также возможно удовлетворение материальной компенсации какой-либо из сторон, если проводится неравноценный обмен. Для правильного расчета такой компенсации лучше иметь оценку рыночной стоимости жилого помещения.

Отказ на оформление договора обмена жилья

Отрицательное решение по обмену жилья, полученного по договору социального найма местная администрация может принять в таких случаях:

  • подано исковое заявления на нанимателя по прекращению действия договора социального найма и идет судебное производство;
  • судом оспаривается право предоставления жилья по договору социального найма;
  • вынесено решение комиссии об аварийном состоянии дома, жилье подготовлено к сносу;
  • вынесено решение о капитальном ремонте здания либо самой квартиры, вследствие чего дальнейшее проживание в квартире невозможно.

Алгоритм действий нанимателя при обмене жилья

Для того, чтобы совершить обмен жилого помещения, находящегося в пользовании нанимателя по договору социального найма, рассмотрим пошагово действия гражданина.

Читайте также:  Как привлечь банк к ответственности за разглашение банковской тайны физического лица?

Шаг 1 — Поиск и подбор возможных вариантов обмена жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма.

Если самостоятельно найти помещение не удалось, можно обратиться за помощью к наймодателю с заявлением о подборе другого жилого помещения и приложить договор социального найма.

Если подходящее жилье в государственном фонде найдется, наймодатель уведомит об этом.

Шаг 2 – Оформить договор мены жилыми помещениями в простой письменной форме, подписанным нанимателями. Главное условие подписания сторон – это согласие всех членов семьи, проживающих с нанимателем, разрешение органов опеки на процедуру обмена при наличии несовершеннолетних лиц и нетрудоспособных граждан, письменное согласие временно отсутствующих членов семьи.

Шаг 3 – Собрать все необходимые документы для совершения обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Их перечень указан выше в статье.

Шаг 4 – Предоставить собранные документы наймодателю для вынесения решения на проведение процедуры обмена. Как уже говорилось, решение выносится местной администрацией в течение десяти рабочих дней от даты подачи заявления  лично нанимателю либо по почте, если такое условие было прописано в заявлении.

Шаг 5 – Прекратить действия старого договора социального найма жилья и заключить новый договор. В администрацию снова необходимо подать заявление о расторжении старого договора и оформлении нового.

Также нужно подать паспорт заявителя, документы удостоверяющие личности членов семьи, проживающих с нанимателем, либо доверенного лица и доверенность с перечнем  его полномочий.

Сроки оформления договоров также составляют десять рабочих дней от даты подачи соответствующего заявления. Договоры передаются сторонам лично в руки.

  • Бланк соглашения о расторжении договора социального найма можно скачать здесь ⇒ Соглашение о расторжении договора социального найма.
  • Процедура обмена жилого помещения, переданного в пользование по договору социального найма не требует особых денежных затрат, если действовать самостоятельно, но отнимает достаточное количество времени для поиска варианта обмена жилья и сбора дата всей необходимой документации.

Источник: https://1000meters.ru/mozhno-li-obmenyat-kvartiru-poluchennuyu-po-dogovoru-socialnogo-najma/

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Как обменять жилье, полученное по договору социального найма?

Несмотря на то, что государство упростило процедуру приватизации, многие россияне до сих пор проживают в муниципальном жилье, собственниками которого выступают государственные или территориальные органы.

Сдается оно по договору соцнайма, а передача муниципального жилья во владение регламентируется 60-й статьей Жилкодекса Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма производится согласно положениям 72-й статьи того же кодекса, при этом основную работу нанимателю приходится выполнять самостоятельно, так как агентства недвижимости за это не берутся, в виду сложности процесса.

Кто может обменять муниципальное жилье

Юридическая практика показывает, что обмен жилья, находящегося в собственности государства или муниципалитета, и предоставленного по договору соцнайма, является стандартной процедурой, но с некоторыми особенностями. Обменять такое жилое помещение можно только на аналогичное неприватизированное. В этом и есть основная сложность, учитывая тот факт, что количество муниципального жилья постоянно сокращается.

Бесплатная консультация юриста по обмену жилыми помещениями >>

Сложности возникают также в случае, если один из членов семьи высказывает несогласие относительно планируемой рокировки – в этом случае спорные моменты решаются только через суд.

Возникают спорные моменты также, если в неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние или лица, не способные отвечать за свои действия. В этом случае требуется разрешение органов опеки.

К тому же для совершения сделки потребуется согласие собственника, а госорганы и муниципалитет не всегда дают разрешение на обмен.

Важно! Согласно 5-го пункта ст.72 ЖК РФ подбирать варианты для размена можно в разных регионах России, главное, чтобы собственник пользовался им по договору соцнайма

Обмен муниципального жилья: пошаговая инструкция

В случае если с разменом жилья, находящегося в собственности государства или территориальных органов власти не возникает проблем, а все задействованные в процессе стороны выразили свое согласие, можно приступать к процедуре обмена. Делается это в определенной последовательности, при этом придется совершить несколько обязательных действий:

  • найти подходящий вариант, а выше было сказано, что из-за дефицита неприватизированного жилья риэлторы такие сделки игнорируют
  • заключить договор обмена, под которым должны стоять подписи всех задействованных сторон – совместно проживающих лиц, наймодателей и опекунских служб (в случае необходимости)
  • расторжение старого договора соцнайма с параллельным заключением аналогичного договора по новому адресу

Несмотря на то, что найти равноценное жилье, находящееся в муниципальной или госсобственности, сложно, юристы рекомендуют обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), где есть база таких объектов. Помочь найти интересующий вариант поможет объявление в СМИ и анализ предложений на специализированных сайтах, представленных в большом многообразии в Сети.

Какие органы занимаются оформлением договоров обмена

В МФЦ можно уточнить информацию о том, какие органы в конкретном регионе или муниципалитете отвечают за оформление договоров обмена жилья, предоставленного по договору социального найма. Это могут быть департамент жилфонда, администрация муниципалитета, другие органы власти. К слову, жилье, право владения которым предусмотрено договором соцнайма, не надо регистрировать в Росреестре.

Какие документы понадобятся

Любая операция с недвижимостью требует большой бумажной волокиты и сбора целого пакета документов, не является исключением и процедура обмена неприватизированных жилых объектов. Полный список необходимых документов можно получить непосредственно в органах, занимающихся оформлением подобных договоров. В этот перечень стандартно входят:

  • личные документы всех прописанных жильцов (паспорта для взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних)
  • документ, подтверждающий права на владение жилым помещением, а это может быть ордер, договор соцнайма, другой документ
  • согласие от всех сторон, задействованных в процессе (заверяется нотариусом)
  • собственно договор, заверенный подписями сторон
  • разрешение органов опеки, в случае если на обмениваемой территории проживают дети или люди, не способные самостоятельно принимать решения
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
  • заявление установленной формы

Собранные документы, а проверить комплектность лучше юристам, подаются в территориальные органы самоуправления или в МФЦ, если обмениваемый объект расположен в крупном муниципалитете. Срок рассмотрения материалов составляет 10 дней с момента регистрации, при этом госпошлина не может превышать 300 руб.

Тонкости заключения договора обмена

Договор обмена муниципального жилья подписывают все участники с обоих сторон, при этом стоит понимать, что впоследствии на его основе будут заключаться новые договора, поэтому к составлению документа надо подойти крайне внимательно.

Поэтому важно правильно указать личные данные подписантов, указать реальные характеристики обмениваемых объектов, прописать права и обязанности сторон с указанием штрафных санкций в случае обнаружения нарушений.

Получив разрешение на обмен, оба нанимателя должны расторгнуть старый и заключить новый договор соцнайма. Сделать это можно в МФЦ или муниципалитете.

В каких случаях могут отказать в обмене

Как уже было сказано, поводом для отказа в обмене муниципального жилого помещения может служить отсутствие разрешения собственника или опекунского совета, нежелание меняться родственников, прописанных на той же территории.

Невозможно обменяться также в случае, если предстоит расторжение договора соцнайма в суде или существуют спорные моменты, оспариваемые в суде.

Не разрешат гарантированно сделку с объектами, не пригодными для полноценной жизни, если объект предназначен под снос или меняется целевое назначение его использования.

Не подлежит обмену квартира или комната, расположенная на объекте, находящемся в стадии капремонта с перепланировкой.

Сложности возникнут, если в квартиру планирует переселиться человек, которому поставлен диагноз одного из опасных заболеваний, список которых представлен в 1-й части ст.51 ЖК РФ.

Отказ может быть получен, если в жилищные условия для несовершеннолетних и инвалидов после обмена станут хуже.

Принудительный обмен

Помимо добровольных случаев обмена муниципального жилья, существует практика принудительного обмена через суд. Это касается случаев развода, когда бывшие супруги не могут проживать на одной территории.

Практикуется такая процедура и тогда, когда один из жильцов ведет аморальный образ жизни или страдает опасным заболеванием, которое несет угрозу здоровью других жильцов.

Подавая исковое заявление в суд, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/obmen-zhilymi-pomescheniyami-po-dogovoru-sotsialnogo-nayma

Особенности обмена жилыми помещениями по договору социального найма: нюансы и порядок действий

Муниципальное жильё – это помещение, владельцем которого выступают государственные или территориальные органы управления.

Передача жилого помещения во владение и пользование для проживания гражданам, производится по договору социального найма (ст.ст. 60, 69 Жилищного кодекса РФ).

В данной статье узнаем, можно ли обменять муниципальное жилье, об особенностях обмена и налогообложении.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Можно ли обменять муниципальное жилье?

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.

В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.

Кто имеет право совершить сделку с квартирой, предоставленной государством?

Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, обмен помещения, предоставляемого по договору социального найма, возможен при наличии согласия всех проживающих и временно отсутствующих членов семьи.

Право на обмен муниципального жилья предоставляется не только ответственному квартиросъемщику, но и всем совместно проживающим с ним членам семьи. В случае проживания совместно с несовершеннолетними детьми или недееспособными гражданами, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки

Читайте также:  Как инвалиду получить технические средства реабилитации

Порядок действий

Обмен муниципальных квадратных метров происходит в несколько этапов:

  1. подбор вариантов помещений, соответствующих данному типу сделки;
  2. подписание договора обмена участвующими сторонами;
  3. сбор необходимых документов;
  4. непосредственно обмен, с расторжением договора социального найма на прежнем месте и заключением нового.

Поиск вариантов

Во многих крупных городах существует база муниципальных жилых помещений подходящих для обмена. Узнать о наличии или отсутствии такой базы можно в ближайшем МФЦ. Размещение объявлений в газетах или на специализированных порталах недвижимости в интернете, ускорит процесс поиска потенциального кандидата на обмен.

Куда обращаться?

Оформление неприватизированной недвижимости не требуют регистрации в Росреестре.

В разных регионах Российской федерации, вопросы связанные с договорами социального найма решаются в специализированных учреждениях.

Это могут быть: департаменты муниципального жилищного фонда, администрации муниципальных образований местного значения и др. Узнать точную информацию по нужному региону, можно на портале Госуслуг или в территориальном МФЦ.

Список документов

Перед подачей документов для рассмотрения, желательно проконсультироваться со специалистом департамента недвижимости или другой организации, занимающейся оформлением муниципального жилья.

Основной список документов для обмена включает в себя:

  1. Заявление на обмен жилых помещений.
  2. Паспорта всех заявителей и проживающих совместно с ними лиц (для детей – свидетельства о рождении).
  3. Договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий основание на право пользования жилым помещением.
  4. Нотариально заверенное согласие на обмен, от временно отсутствующих лиц.
  5. Договор обмена, с подписями всех участников сделки.
  6. В случае совместного проживания с детьми и недееспособными гражданами – разрешение органов опеки и попечительства.
  7. Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Другие документы, в зависимости от региона.

Куда подавать документы?

Подать документы можно в территориальный орган власти, уполномоченный распоряжаться муниципальным жильем. В крупных городах документы подаются в МФЦ.

Обмен муниципальной площади не предполагает регистрацию собственности, поэтому размер госпошлины не превышает 300 рублей. Срок рассмотрения заявления на обмен составляет 10 дней с момента регистрации.

Составление соглашения

Договор обмена социального жилья составляется в простой письменной форме. Он должен быть подписан нанимателями обеих сторон. На основании составленного договора и письменного согласия всех участников, будет составлен новый договор социального найма, поэтому следует обратить внимание на правильность его составления.

В договоре обязательно указать:

  1. Точные данные удостоверения личности обеих сторон.
  2. Характеристики обмениваемой жилплощади такие как: размер, количество комнат, точный адрес и др.
  3. Прописать права и обязанности сторон после подписания договора.
  4. Обозначить меру ответственности за нарушение всех пунктов договора.

Регистрация сделки

Новый договор соцнайма заключается на основании ранее полученного разрешения, поэтому для подачи заявления нужны только документы удостоверяющие личность участников обмена и их семей.

Причины и основания для отказа

На основании статьи 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не разрешается в случае, если:

  • к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  • обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  • принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  • принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Также, если в результате обмена условия проживания для несовершеннолетних детей и недееспособных граждан станут хуже предыдущих, или учетная норма квадратных метров на каждого члена семьи будет существенно ниже установленной в регионе, может последовать отказ в совершении сделки.

Возможен ли принудительный порядок?

Принудительный обмен – это обмен квартиры или другого неприватизированного жилья через суд, в случае если между совместно проживающими, не достигнуто мирное соглашение. Иски такого рода в судебной практике в последнее время встречаются не часто, но являются одними из самых сложных.

Причины такого обмена:

  1. развод между супругами и невозможность дальнейшего проживания на одной территории;
  2. один из жильцов, ведет образ жизни, препятствующий спокойной жизни окружающих;
  3. заболевание одного из проживающих, угрожает здоровью совместно с ним проживающих людей.

Справка! Возникновение неприязненных отношений в семье и неспособность договориться, приводят к судебным тяжбам, которые не всегда заканчиваются положительно для обеих сторон.

Статья 72 п. 3 Жилищного кодекса РФ гласит – “если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении”.

Согласно статье 69 п. 1 Жилищного кодекса РФ, подать иск на принудительный размен могут:

  • супруг (супруга) нанимателя;
  • родители или дети;
  • другие родственники и иждивенцы, если они были вселены нанимателем в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство;
  • в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Особенности подачи иска

Для составления иска о принудительном размене жилплощади, необходимо предварительно составить договор социального найма в случае, если он не был оформлен ранее. Без договора суд рассматривать иск не будет.

При рассмотрении дела, суд будет опираться на законы РФ и учитывать интересы всех сторон. Если при размене, права одного из членов семьи будут нарушены, последует отказ в удовлетворении иска.

Также удовлетворению не подлежат случаи представленные в статье 73 ЖК РФ.

Важно! Для положительного решения при выборе жилплощади для размена, обязательно соблюсти все нормы жилищного законодательства, такие как: размер жилого помещения, соответствие санитарным нормам и др.

Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет. Подобрав варианты поменьше, в соответствии с нормой квадратных метров на каждого жильца, можно подавать иск. В таком случае велика вероятность, что его удовлетворят.

Судебное разбирательство, в зависимости от сложности ситуации, может затянуться на неопределенное время.

Перед обращением в судебные органы необходимо:

  1. подобрать жилье для обмена (желательно несколько вариантов);
  2. собрать полный пакет документов;
  3. грамотно составить исковое заявление.

Куда обращаться?

Дела связанные с жилищными спорами являются гражданскими и рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Необходимые документы Перечень документов необходимых для суда может отличаться от представленного и зависит от причины подачи заявления на принудительный обмен.

Основные документы это:

  • письменное разрешение наймодателя на обмен;
  • копии удостоверений личности для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
  • договор социального найма;
  • справка о регистрации в спорном жилье;
  • справка о составе семьи;
  • согласие от попечительского совета, при наличии детей;
  • копия свидетельства о разводе (если имеется);
  • заявления от нанимателей квартир на обмен, заверенные у нотариуса;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • другие документы, в зависимости от рассматриваемой ситуации;
  • исковое заявление на принудительное расселение;
  • копии лицевых счетов;
  • планы обмениваемых помещений.

Инструкция по составлению искового заявления

Для составления искового заявления, желательно обратиться к опытному юристу.

Самостоятельно иск можно составить придерживаясь плана:

  1. Название суда, куда истец подает заявление.
  2. Паспортные данные истца.
  3. Паспортные данные ответчика.
  4. Сущность нарушения или угрозы нарушения прав истца, основные требования истца.
  5. Обстоятельства, на основании которых были предъявлены исковые требования.
  6. Доказательства, подтверждающие приведенные в заявлении обстоятельства.
  7. Перечень документов, приложенных к заявлению.
  8. Дату составления документа.

Это могут быть:

  • Справки из медицинских учреждений, в случае, если ответчиком является человек с опасным для окружающих заболеванием.
  • Справки от участкового, если ответчик дебошир и проживание с ним невозможно.
  • Показания свидетелей, подтверждающие слова истца.

Расходы и сроки принятия решения

Если все было оформлено правильно, суд должен вынести решение через месяц после регистрации искового заявления.

Размер госпошлины установленной государством на данный момент уплачивается истцом при подаче заявления и составляет 300 руб для физических лиц.

Цена за составление искового заявления может варьироваться в зависимости от уровня юриста или юридической конторы. Средняя цена обычно составляет 1000 рублей.

Налогообложение

Обмен квартиры принадлежащей муниципалитету, не считается сделкой имущественного характера и не облагается налогом.

Нюансы

Ограниченный рынок социального жилья не может предоставить большой выбор вариантов для обмена.

Если вариант уже найден, нужно обязательно проверить нет ли временно отсутствующих и выписанных жильцов, которые в последствии могут в судебном порядке восстановить свои права на жилплощадь.

Это могут быть родственники квартиросъемщика, отбывающие наказание, или просто непоставленные в известность.

Обменять муниципальную квартиру очень сложно, иногда бывает просто невозможно. С каждым годом дефицит неприватизированной недвижимости растет. Люди которые отказывались от приватизации, постепенно осознают все сложности связанные с пользованием муниципальным жильем и приватизируют свои квадратные метры.

Квартиру, которая находится в собственности легко поменять через простую сделку купли-продажи или по договору мены (про обмен квартиры читайте тут, а здесь вы узнаете, как обменять такую недвижимость на жилье в другом городе). Программа бесплатной передачи жилья в собственность продлена на неопределенный срок, воспользоваться ей можно в любой момент.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/obmen/munitsipalnogo-i-sotsialnogo-zhilya.html

Ссылка на основную публикацию