Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

Шаги сделки с недвижимостью – как покупка, так и продажа – характеризуются высокими рисками для обычных граждан и требуют знания множества законодательных требований и тонкостей.Не знаете с чего начать продажу квартиры самостоятельно? Как оформить договор купли продажи квартиры?

Поэтому стоит пошагово рассмотреть процедуру оформления купли-продажи (этапы сделки) на примере квартиры.

С чего начать оформление?

Основными сторонами сделки купли-продажи являются покупатель и продавец – у каждого из них в процессе этой процедуры имеются свои обязанности.

Также к делу могут привлекаться различные посредники: риэлторы, нотариусы, специалисты по оценке недвижимости и т.д. Поэтому подготовительный этап оформления для каждой стороны будет разным:

Во первых , продавец обязан подготовить все документы для совершения сделки (о документах и проведении сделки рассказано тут). Практически все заботы во время оформления купли-продажи ложатся именно на него. В частности, он должен позаботиться о:

Для облегчения всех этих задач и нужны посредники – они помогут быстрее и тщательнее проверить и оформить все необходимые документы. Однако их услуги должны быть оплачены, что влечет за собой дополнительные расходы для сторон.

Во вторых, покупатель – после выбора подходящего ему варианта квартиры он может проверить ее самостоятельно или запросить необходимые ему документы у продавца. До момента подписания договора и передачи денег в счет оплаты все организационные моменты должны быть решены.

Более подробно процедура оформления сделки будет рассмотрена далее.

Основные этапы процедуры

1. Устная договоренность между сторонами. На этом этапе покупатель подыскивает наиболее подходящий для него вариант квартиры и согласовывает с продавцом все детали сделки.
2. Подготовка собственником всех необходимых для проведения процедуры документов. Этот этап может провести как сам продавец, так и привлеченные им посредники.
3. Оформление договора купли-продажи. Данный документ также можно составить как самостоятельно, так и при помощи специалиста. Договор составляется в двух экземплярах (для каждой стороны сделки).
4. Подписание договора – в этом процессе могут принимать участие только продавец и покупатель, обязательного нотариального удостоверения сделка купли-продажи не требует.
5. Подача заявления и документов на государственную регистрацию. Сделать это можно как лично, так и при помощи МФЦ или электронной почты. Услуга регистрации платная – размер госпошлины составляет 2 тыс. руб. После регистрации новый собственник получит документы, подтверждающие его права на квартиру.

Что касается проведения расчетов за квартиру, то сделать это можно как на этапе подписания договора, так и незадолго до этого.

Наиболее удобный и безопасный способ передачи денег – при помощи банковской ячейки. Также перед тем как заключить основной договор купли-продажи можно составить и предварительный – этот документ лучше всего защитит интересы обеих сторон сделки.

Проверка продавца и квартиры

Для снижения рисков во время приобретения жилья покупатель имеет право удостовериться в чистоте сделки. Это делается путем проверки:

1. Квартиры, которая покупается. Она включает в себя проверку юридической чистоты помещения, то есть наличия прописанных в нем третьих лиц или других обременений (возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, какие здесь могут быть риски, читайте тут). Сделать это можно при помощи получения расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Кроме обременений, нужно также проверить наличие и законность перепланировок, которые проводились в жилье (для этого используется кадастровый паспорт на квартиру).
2. Продавца. От него требуется предоставление правоустанавливающих документов на недвижимость и обеспечение гарантии того, что других претендентов на жилье не имеется. Продавец должен доказать, что он действительно имеет права на квартиру и другие заинтересованные лица (например, супруг или дети) согласны на ее продажу.
3. Документов, которые предоставил продавец. Лучше всего для анализа данной документации привлечь юриста. Покупатель имеет полное право требовать от продавца документов о лицах, прописанных в квартире, или о других возможных обременениях.

Все эти моменты нужно проверить до подписания договора и передачи денег, потому что после этого сделка считается заключенной.

Своей подписью стороны подтвердят согласие со всеми указанными в договоре условиями, поэтому аннулировать ее будет сложно.

Что нужно подготовить и узнать?

Главный момент, который нужно проверить перед заключением сделки, это юридическая чистота объекта купли-продажи. Можно выделить основные факторы, которые должны насторожить покупателя:

• ранее в квартире были прописаны граждане, которые в данный момент отбывают наказание или проходят службу в армии – после возвращения они будут вправе вновь зарегистрироваться в ней;
• она находится в залоге или под арестом – по закону, продать такое имущество не разрешено, а сделка считается недействительной (как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте тут);
• она продается без ведома супруга-собственника – на проведение данной сделки он обязательно должен дать свое письменное согласие;
• в квартире имеются зарегистрированные несовершеннолетние дети – если их законно не выписать до оформления договора, в дальнейшем это будет сложно сделать, поскольку права детей находятся под особой охраной государства.

Все эти моменты бывает не очень легко проверить, поэтому к делу лучше привлечь юриста – только так будет гарантирована максимальная безопасность сделки.

Важным этапом при проведении сделки купли-продажи квартиры является определение ее стоимости. Этот момент важен для обеих сторон:

• для покупателя – чтобы он не переплатил лишних денег за жилье;
• для продавца – чтобы он не продал свою собственность дешевле ее фактической стоимости и не потерял возможной прибыли.

Для осуществления процедуры оценки обычно привлекаются независимые участники – это может быть как риэлтор (данная обязанность включается в договор с агентством), так и специалист по оценке недвижимости. У лица, которое будет проводить оценку, должно быть соответствующее образование и лицензия на осуществление подобной деятельности.

В процессе выбора оценщика могут принимать участие обе стороны – как покупатель, так и продавец. После проведения процедуры оценщик должен выдать официальный документ (справку), в которой и будет закреплен ее итог – стоимость квартиры. При оценке недвижимости принимаются во внимание многие факторы:

• тип дома (кирпичный, панельный, монолит);
• месторасположение дома;
• площадь жилья и количество комнат;
• планировка квартиры;
• состояние жилого помещения (например, наличие или отсутствие ремонта);
• юридическая чистота квартиры и т.д.

На основании всего этого специалист и делает свое заключение о стоимости недвижимости, которое участники купли-продажи могут принять в качестве цены квартиры.

Однако эта цифра – не окончательная цена сделки.

В зависимости от посредников, которые к ней привлекались, стороны понесут следующие расходы:

• на оплату госпошлины (вносится за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности);
• на оплату услуг нотариуса (конкретная цифра зависит от расценок того или иного юриста);
• на оплату агентства по недвижимости (обычно риэлтор получает 3-4% от стоимости сделки).

Оплата этих расходов происходит по договоренности, кто из сторон будет осуществлять – они могут быть поделены пополам, возмещены продавцом или включены в стоимость квартиры для полной уплаты покупателем.

Сроки процедуры

Продолжительность процедуры проведения сделки купли-продажи зависит от многих факторов: наличия подготовленных документов, привлечения посредников и требований самих участников процедуры. Например, если большинство документов не готово и их нужно заказывать в соответствующих госорганах, срок значительно увеличится.

В случае проведения дополнительной проверки юридической чистоты и оценки стоимости квартиры продолжительность сделки также возрастает, ведь все эти процедуры требуют временных затрат. Например, получение архивной выписки из домовой книги занимает до 30 рабочих дней.

Сократить время поможет обращение к посредникам – в частности, к агенту по недвижимости или нотариусу.

Эти специалисты берут решение части вопросов на себя, уберегая тем самым клиентов от лишней траты времени и сил. И, наконец, заключительный этап – регистрация перехода прав собственности – также имеет установленную продолжительность и составляет до 10 дней с момента подачи соответствующего заявления.

Подготовка документов

Набор необходимых документов также свой для каждого участника сделки. Основная обязанность в этом вопросе ложится на продавца – он должен подготовить следующие бумаги:

• паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность продавца;
• свидетельство о праве собственности на жилье;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (их конкретный вид зависит от способа, при помощи которого она была получена);
• документы из БТИ (включают в себя технический и кадастровый паспорта на квартиру, а также поэтажный план);
• выписка из домовой книги (в ней указывается информация о всех гражданах, которые прописаны в помещении);
• согласие супруга на продажу жилья (при наличии);
• выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• свидетельство о браке или его расторжении;
• согласие органов опеки (в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети);
• выписка из ЕГРП;
• договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательными требованиями.

Составление договора: порядок и ответственные лица

Лицо, ответственное за составление договора, зависит от того, как проходит сделка купли продажи квартиры– с привлечением посредников или без.

В первом случае оформлением договора занимается риэлтор – такой вариант гарантирует наиболее высокую степень надежности составления документа.

Во-первых: предмет сделки – это существенное условие договора данного типа, поэтому без наличия подобной информации документ будет считаться недействительным. Предмет должен быть описан конкретно и ясно, с указанием такой информации:

• месторасположение помещения (полный адрес – город, улица, дом);
• общая площадь (в том числе жилая и нежилая);
• этаж, на котором расположена квартира;
• количество комнат;
• другая информация (при наличии).

Во-вторых: стороны сделки – в этом пункте содержится информация о продавце и покупателе квартиры. Обязательно нужно указать такие данные:

• ФИО обеих сторон;
• дата и место рождения;
• пол;
• место прописки и адрес постоянного проживания;
• гражданство.

В-третьих: цена объекта – именно для ее определения и проводится предварительная оценка жилья.

На этот пункт нужно обратить особое внимание – в случае возникновения каких-либо конфликтных ситуаций относительно квартиры покупателю будут возвращены только те деньги, которые были указаны в договоре.

Поэтому не стоит занижать стоимость жилья в целях экономии на уплате налогов – в дальнейшем такие действия могут обернуться большими проблемами.

Допустимая валюта сделки – только рубли, причем стоимость должна быть указана как в цифрах, так и прописью. Что касается расчетов покупателя с продавцом, то первый может отдать деньги в любой удобной для сторон валюте.

В-четвертых: информация об отсутствии на предмете сделки каких-либо обременений – в договоре обязательно необходимо предусмотреть отдельный пункт, в котором будет содержаться такая информация. Тем самым продавец подтверждает, что недвижимость не находится в залоге или под арестом, а претензии на нее со стороны третьих лиц исключены.

Наличие последнего пункта важно скорее для покупателя – если появятся претенденты на квартиру, это поможет отстоять права на нее в суде. В целом составление договора купли-продажи не составляет особых сложностей и может быть под силу даже далекому от юридических тонкостей человеку.

Порядок действий после регистрации

Регистрация перехода прав собственности является заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры. После ее завершения покупатель становится новым собственником жилья и должен получить такие документы:

• свидетельство о праве собственности на квартиру (оформленное уже на нового владельца);
• зарегистрированный договор купли-продажи.

После этого старому владельцу остается только освободить помещение и предоставить его в пользование новому собственнику.

Во время передачи квартиры новому хозяину составляется специальный документ – акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние помещения на момент совершения сделки.

В акте стоит подробно описать мебель, которая имеется в помещении, наличие или отсутствие ремонта и другие важные детали.

Важно знать, какие именно документы требуются от сторон договора, как правильно составить этот документ и какую последовательность действий при этом необходимо соблюдать.

Теперь мы рассмотрели как совершается сделка купли продажи квартиры, где алгоритм или схема действий поэтапны, где существуют свои правила.

Учитывая весь порядок продажи квартиры, самостоятельно вполне можно осилить эту процедуру.

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/gramotnoe-oformlenie.html

Как продать квартиру — Инструкция 2019 -2020 г. (без агента)

Как продать квартиру — инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 — 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка

Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.

Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.

Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.

При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора.

Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку.

Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.

Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор.

Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность.

Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно — придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы.

При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов.

Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.

Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры

После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.

Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра.

Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.

Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было.

Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка.

Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.

Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.

Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже

После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления — сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.

После того как вы сделали фотографии — напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».

Также вы можете разместить пост в соцсетях с объявлением о продаже квартиры и рассказать о продаже друзьям и родственникам.

Рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно следить за объявлением на множестве сайтов, отвечать на кучу звонков и размещать объявление в группах соцсетей.

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.

Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные.

Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.

Какие основные документы вам понадобятся:

•  Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);
•  Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);
•  Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);
•  Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).

Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:

•  Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);
•  Технический паспорт;
•  Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);
•  Справка об отсутствии задолженности;
• Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)

Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.

Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.

После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры.

С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.

Что указать в договоре задатка:

1. Паспортные данные вас и покупателя;
2. Адрес и описание квартиры;
3. Точную стоимость квартиры;
4. Размер задатка, способ оплаты и срок;
5. Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;
6.  Информация, что на квартиру нет обременения;
7.  Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;
8.  Условие если вы передумаете продавать квартиру;
9.  Дата и подпись.

После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка — можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего — составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.

1. Что указывается в договоре купли-продажи:
2. Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;
3.  Точная стоимость квартиры;
4.  Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);
5. Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);
6.  Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);
7.  Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке — супруг подписывает документ, что не против);
8.  Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);
9.  Дееспособность сторон( Прописывается в договоре отдельным пунктом);
10.  Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).
11. Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.

После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам — обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр.

Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину — 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников.

При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.

Если вы не хотите проходить через все очереди и ждать справку — вы можете заказать выписку из ЕГРН прямо у нас на сайте не выходя из дома — https://rosreestr.net Сделаем выписку в течение дня, а стоимость услуги 350 рублей. После того как вы передали права на собственность — вам должны перевести деньги. Есть несколько способов: наличными, через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Наличными отдают деньги уже редко, поэтому пользуются чаще всего аккредитивным счетом в банке. Мы подробно написали о способах передачи денег и комиссиях о них в нашей статье: https://rosreestr.net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте. Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

Главное при продаже квартиры — быть внимательным. На множестве этапов, которые мы описали, есть подписание договора, сбор документов. Лучше всего — найти знакомого юриста или риелтора. Они понимают все тонкости рынка и как составить договор так, чтобы спать спокойно.

Также если вас торопят потенциальные покупатели или агентства по недвижимости — не стоит поддаваться. Вероятнее всего, вас пытаются обмануть. Лучше всего — быть дотошным и не торопясь проверять каждый факт. Если вы почувствовали неладное — лучше отказаться.

Источник: https://rosreestr.net/info/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyy-gayd-po-prodaje

Оформление сделки: алгоритм профессионалове

Будем считать, что к обоюдной радости продавец и покупатель нашли друг друга. Их все устраивает, и устную договоренность хотелось бы закрепить письменной формой.

Гарантийным обязательством от покупателя служит предварительный договор о внесении аванса или задатка (до 5% от цены квартиры). В документе надо точно определиться с термином, так как при изменении планов продавца авансовый платеж он вернет идентичной суммой, а задаток — умноженной вдвое.

Неплохо было бы сразу обговорить и другие детали сделки: когда прежний владелец освободит жилье и передаст ключи, будет ли требовать отдельную плату за встроенное имущество, в какой валюте предпочтительнее производить расчет.

Юридическая «незапятнанность

Перед оформлением покупки квартиры каждый уважающий себя покупатель должен выяснить, не тянется ли за ней какой-нибудь противоправный «шлейф». Разумеется, все намного легче, если проверку проводит риелтор, но и самостоятельно вы сумеете справиться. Детали, которые должны попасть в поле вашего зрения:

• Подлинность документов собственника, удостоверяющих его право на это жилье.
• Выписка из домовой книги с указанием всех, кто когда-либо проживал.
• Наличие обременений на квартиру (арест, судебный запрет).
• Не находится ли жилье в залоге.
• Не сдана ли квартира в долгосрочную аренду.
• История всех сделок с приобретаемой недвижимостью и их законность.

На все эти пункты вы найдете ответ в региональном отделении Росреестра, который на ваш запрос выдаст соответствующую выписку. В ней будут подробно зафиксированы все обременения (если таковые имеются), а также все переходы собственности (если они были).

Пристальное внимание во время планируемой сделки надо обратить на соблюдение прав других заинтересованных лиц:

• несовершеннолетних детей;
• наследников, пропустивших срок принятия наследства;
• супруга собственника (при его отказе от сделки);
• тех, кто был лишен приоритетного права покупки.

Особо бдительные приобретатели недвижимости могут поинтересоваться душевным здоровьем продавца, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Продающий собственность должен быть 100% вменяем на момент заключения сделки. Если на этот счет у вас есть сомнения, лучше перепроверьте.

Этот вид страхования, подразумевающий возврат полной суммы, уплаченной за квартиру, можно оформить до или после заключения сделки. Ежегодный страховой взнос не превышает полпроцента от цены объекта.

Договор титульного страхования заключают, как правило, на три года: это закрепленный законом период действия исковых претензий по сделкам с недвижимостью.

Чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, надо оформить и обзавестись солидным комплектом документов:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Документ, удостоверяющий право собственности продавца (договоры дарения, купли-продажи).
3. Свидетельство о государственной регистрации права.
4. Выписка из домовой книги (необязательно).
5. Письменное согласие всех взрослых членов семьи.
6. Нотариальное разрешение мужа (жены) покупателя на совершение сделки.
7. При наличии маленьких детей — разрешение органа опеки.
8. Справка о составе семьи, зарегистрированной в продаваемой квартире.
9. Выписка из лицевого счета (необязательно).
10. Чек оплаты госпошлины и его копия.

До похода в Федеральную службу Росреестра (где вы оформляете покупку) обе стороны заполняют и подписывают еще три основополагающих бланка, образцы которых можно найти в свободном доступе на сайте Россреестра либо на других интернет-порталах:

Договор купли-продажи

После того как продавец и приобретатель дотошно проверят все документы, они приступают к составлению договора, регламентирующего куплю-продажу квартиры.

Заверять у нотариуса его совершенно необязательно: лишняя трата денег. Но, если вы опасаетесь возможных «накладок», то, безусловно, для собственного спокойствия оформите договор под присмотром нотариуса.

Сведения, которые должны найти отражение в договоре:

• подробные паспортные данные сторон (если в сделке участвует юридическое лицо — исчерпывающие его реквизиты);
• скрупулезное описание предмета сделки (все технические характеристики и иные параметры квартиры);
• список всех проживающих домочадцев;
• цена недвижимости.

Кстати, далеко не всегда в договоре указывается настоящая цена, по которой жилье продается (приобретается). Покупатель заинтересован в весомом налоговом вычете, а продавец в уменьшении налоговых выплат, поэтому нередко цифра на бумаге бывает занижена.

Это бумага, удостоверяющая процесс перенаправления жилья по линии «продавец-покупатель». В зависимости от условий авансового соглашения будущий хозяин может справить новоселье и до получения официального свидетельства из Росреестра.

Деньги — на бочку

Чтобы не сомневаться в подлинности ассигнаций, их можно пропустить через специальный прибор, который заодно и пересчитает купюры.

Кто-то считает более надежным способом помещение обговоренной суммы в банковскую ячейку, ключ от которой продавец получит сразу после оформления квартиры на нового владельца.

Если сделка купли-продажи возложена на риелторское агентство, там и совершаются, как правило, все формальности по подписыванию нужных бумаг и передаче денег от покупателя к продавцу.

Сейчас на территории местных отделений Росреестра вполне легально действуют небольшие конторы, где клиентам за вполне приемлемую плату помогают подготовить пакет документов. Здесь же в день сделки происходит расчет между двумя ее участниками, который фиксируется распиской (в двух экземплярах) с указанием точной суммы, переданной продавцу.

Государственная регистрация

Финальное звено в цепочке действий — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), куда покупатель и продавец приходят для завершения сделки. В их присутствии регистратор внимательно изучает собранные документы и выдает расписку, на основании которой через две недели покупателю вручают свидетельство о государственной регистрации права.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/oformlenie-sdelki.html

Продажа квартиры в 2019 -2020 году, порядок оформления

Продажа квартиры в 2019 году  ( в 2020 г) в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ. статья обновлена и актуализирована 05.01.2020 г

Продажа квартиры в 2019 году (2020 г)

Единственным регистратором прав на недвижимость является Росреестр. Подать документы на регистрацию можно через МФЦ.

• Для регистрации недвижимости в другом кадастровом округе теперь НЕ нужно туда ехать, документы принимают в офисах Росреестра и почти во всех МФЦ(уточните по телефону.
• Сделки удостоверенные нотариусом так же регистрируются в Росреестре в обязательном порядке.
• Продажа квартиры в 2019-2020  году предполагает соблюдение следующих правил :

Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.

Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:

1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
   Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
   Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
   В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
6. К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
7. Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца.
   Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .
   Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи  в 2020 году (2020 г)

Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

• отчуждение доли в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена НЕ всеми собственниками одномоментно (  ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
• отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
• покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
• залог долей в пользу кредитора НЕ всеми участниками долевой собственности одновременно ( ст 42 Закона).

Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

Документы для продажи квартиры в 2020 году

  Продажа квартиры в 2019 -2020 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

• Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
• Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2020 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

• Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
• Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
• Согласие супруга на продажу, если требуется
• Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
• Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
• Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
• При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

 Продажа доли в квартире в 2019 — 2020 году

Продажа доли в квартире в в 2019 -2020 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

• долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
• единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
• общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)
  90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Источник: https://exspertrieltor.ru/prodaja/

Пошаговый план оформления купли-продажи квартиры самостоятельно

Как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно: разберем пошаговый алгоритм, документы, сроки, советы по правильному оформлению.

Делаете вы это с риэлтором или без — вам надо знать, что делают в процессе, чтобы чувствовать себя увереннее и спокойнее

Какова ваша роль на сделке, никак не повлияет на ход ее оформления, разница будет только в том, что вы либо продаете, либо покупаете жилье и в пакете документов на сделку.

Покупателю следует учесть, что сроки подготовки к сделке могут затянуться, в зависимости от той ситуации, в которой будет находится Продавец — продает ли он жилплощадь или покупает взамен проданной другую — это т.н. «чистая» продажа или «обмен».

Подготовка к оформлению сделки купли-продажи квартиры самостоятельно

Вам надо понимать, что оформление происходит в последнюю очередь, т.е. после того как вы провели ряд мероприятий.

Покупатель

• у вас есть первоначальный взнос
• вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска жилья
• вы нашли замечательный объект недвижимости, подходящий по параметрам
• вы проверили юридическую чистоту и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
• банк одобрил найденную вами жилплощадь и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)

Если вы «еще в пути», то вам пригодятся следующие статьи:

Продавец

• жилище одобрил банк покупателя
• супруг дал нотариальное согласие на продажу, либо сам присутствует на сделке
• ваши дети владеют долей и вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу
• необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)

На этапе подготовки к оформлению купли-продажи жилья одна из сторон готовит ДКП.

Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).

Документы для оформления купли-продажи жилья

• паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
• если собственник заключает сделку через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
• оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;
  для оформления сделки, вам понадобится соглашение, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приемки. Как правильно составить ДКП, вы узнаете из другой статьи на этом сайте;
• в пакет документов при подготовке к сделке должна входить копия поквартирной карточки. Она содержит информацию о людях, имеющих право пользования жилплощадью. Получить можно в домоуправлении (не нужна для Росреестра);
• если жилище нынешнего хозяина находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства, плюс копия этого разрешения;
• в случае, если жилье находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а реализует квадратные метры один из них, то понадобится согласие супруга на продажу, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
• если собственник продает долю или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли о намерении продать свою, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей, заверенный нотариально или в регистрирующем органе.

Какие документы должны быть у покупателя квартиры до и после покупки жилья

• паспорт
• документы по кредиту (договор, закладная)
• согласие супруга на покупку
• чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
• выписка из ЕГРП

Что такое выписка из ЕГРП, как ее получить и нюансы информации, содержащиеся в ней, узнайте здесь

Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

1 Этап

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

2 Этап

Росреестр, где вы подписываете ДКП. Сейчас соглашение можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

Согласно ст. 558 ГК РФ регистрировать ДКП в Росреестре не надо, а значит он действует с момента его подписания

Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ). Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу жилья в МФЦ).

Узнайте, что оплачивает покупатель квартиры, оценка квартиры, кто оплачивает

В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.

О нюансах оплаты госпошлины за переход права собственности

• 3 Этап
• В указанный в расписке срок (обычно, через 5 рабочих дней) Покупатель и Продавец получают в отделении Росреестра (МФЦ) каждый свои документы и следуют в банк для полного расчета.
• Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квадратные метры и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.

Расписка на первоначальный взнос — уничтожается.

Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на жилище Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки кредита.

4 Этап

Приемка жилплощади и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка, обычно указываются в соглашении.

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации объекта недвижимости, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Старайтесь оформить сделку купли-продажи в кратчайшие сроки

Собственнику, который осуществляет реализацию жилья, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.

Совет Покупателю

Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.

Не забывайте, что порядок расчета полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в ДКП.

Сроки оформления купли-продажи квартиры

Сроки регистрации зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:

• если вы осуществляете сделку посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
• если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что жилье находится под обременением этого банка.

Из статьи вы узнали, как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно, как проходит регистрация права собственности на жилье, краткий перечень документов, получили несколько советов и узнали о порядке расчетов.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/podgotovka-k-sdelke-kupli-prodazhi-sdelka.html