Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?

При изъятии жилой недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо на основании решения суда собственнику выплачивается рыночная стоимость жилого помещения и возмещаются все понесенные убытки. Если дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам предоставляется жилое помещение в границах населенного пункта их проживания или с письменного согласия в границах другого населенного пункта.

Предварительное уведомление об изъятии жилого помещения

Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Варианты возмещения за изымаемое жилье

При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Особенности сноса аварийных многоквартирных домов

Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Если дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам, будет определен именно в этой программе.

При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 16, ст. 20.15 Федерального закона от 21.07.

2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777797640/

Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что получают собственники взамен, какая площадь, условия

Главная » Купля-продажа квартиры » Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают

10 073 просмотров

Расселение из аварийного жилья – процедура своеобразная. С одной стороны, собственники аварийных квартир получают новое жилье, которое, в теории, должно быть лучше оставленного, старого. С другой стороны, нередко то, что предлагают власти, ни при каких условиях не может устроить жильцов. Какие есть варианты, и как проходит сама процедура – читайте в этой статье.

Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?

При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.

Равнозначное жилье

При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.

Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.

На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.

Площадь равнозначного жилья

Многих жильцов интересует, на какую площадь они могут рассчитывать. По общим правилам, администрация обычно привязывается к общей площади потерянной квартиры.

Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.

Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).

Равноценное жилье

Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.

Как доказала практика, оценка аварийной квартиры производится по самому низком рыночному показателю. Таким образом, собственник может лишь потерять в цене. Более того, на оценку не влияет техника в квартире, вид из окна, транспортная доступность, сделанный ремонт и так далее. В результате устанавливается предельно низкая рыночная стоимость.

Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.

Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.

Если аварийным признано муниципальное жилье, в котором люди проживали на основании договора социальной аренды, они не имеют возможности выбирать – им выдадут только схожую (равнозначную) квартиру, в которой эти лица получат право проживать на основании нового договора социальной аренды. Такие люди не получают право на компенсацию.

Если аварийный дом находится в очень плохом состоянии и может разрушится в любую минуту, то всех жильцов будут в срочном порядке выселять в некое социальное жилье.

Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат.

Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.

Большинство владельцев интересуется, куда расселяют собственников квартир в аварийных домах? По правилам государственной программы, приоритет отдается тем лицам, которые готовы переселиться в квартиру, расположенную в том же районе, где находится и аварийный дом. Однако не всех это устраивает.

Правительство идет навстречу желающим переселиться в другой район населенного пункта, однако подождать своей очереди придется дольше, да и выбор квартир будет похуже.

Дело в том, что обычно, специально под жильцов, возводится отдельный дом, куда их и планируется переселять.

Есть мнение, что лучше подождать, но переселиться в другой район, так как специально возведенные для переселения дома не отличаются особым качеством. Но нужно понимать, что переселять будут в такой же дом, просто расположенный в другом районе и предназначенный для расселения уже других домов.

Далеко не всегда жильцов устраивают квартиры, в которые их переселяют. Проблемы могут заключаться в недостаточной жилой площади, другой планировке, виду из окна и так далее. Однако подобные параметры администрацию обычно не интересуют. Если общая площадь соответствует – значит квартира равнозначная. Претензии не принимаются.

В такой ситуации можно согласится на другую квартиру, больше по площади, но с доплатой. Доплата будет производиться практически по полной рыночной стоимости (с небольшой скидкой в 10%) и то, только до того момента, как площадь жилья превысит 100 кв.м. Если же площадь будет больше, то даже такая скидка не используется.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Тем не менее, несмотря на подобную доплату, это все равно может быть выгоднее, чем переселяться в предложенное жилье.

Чтобы получить новое жилье, взамен того, которое признано аварийным, нужно запастись терпением. Даже если дом уже признан аварийным, это не значит, что его будут расселять немедленно. Исключение делается только для тех строений, которые действительно могут полностью или частично разрушится в любую минуту.

Если же это не так, то после признания дома аварийным, он становится в очередь, и жильцы будут ждать, пока будет готов жилье, в которое их согласятся расселить. И даже когда такая очередь доходит, сначала расселяют льготные категории населения и только потом – всех остальных. Вся процедура может затягиваться как на несколько недель, так и на несколько лет.

Выбор варианта компенсации

Если очередь до дома дошла, значит пришла пора выбирать вариант компенсации. Как уже было сказано выше, выгоднее всего взять равнозначную квартиру. Однако при долевом владении могут возникать свои особенности, в рамках которых жильцы согласятся на денежную компенсацию или, допустим, на равноценное жилье. Рекомендуется уведомлять администрацию о своем выборе как можно раньше.

После получения уведомления о расселении, нужно обратиться в администрацию и на основании предложенного там образца, написать заявление о том, что, например, собственники остановились на варианте с денежной компенсацией. Обычно, если устраивает вариант с предоставлением равнозначной квартиры, никаких отдельных документов писать не нужно.

Процедура во многом отдана на откуп регионам. Как следствие, в каждом из них могут действовать свои особенности и правила. Они не могут противоречить общим принципам программы, однако конкретные действия могут сильно отличаться. Например, могут потребовать определиться с вариантом компенсации сразу же после признания дома аварийным, не дожидаясь очереди.

Следующий этап предоставления нового жилья – это выбор квартиры. Он актуален в том случае, если собственники не остановились на варианте с денежной компенсацией. Вся необходимая информация в администрации к этому моменту уже будет, потому они сами будут проводить оценку и подбирать подходящее жилье.

Когда все будет готово, собственникам аварийной квартиры будет предложено несколько вариантов квартир на выбор. На принятие решения дается ровно 90 дней.

Рекомендуется при выборе квартиры (особенно если они предлагаются в разных домах) сначала прочитать отзывы об этом доме, самостоятельно его осмотреть и так далее.

Нередко дома для расселения возводятся с многочисленными нарушениями и в них жить так же опасно (или, как минимум, также некомфортно) как и в аварийном.

Если ни один из предложенных вариантов квартир не подходит, денежная компенсация, с точки зрения собственника, очень маленькая и так далее – то есть смысл ждать до последнего. Если согласится на переселение, то обратно «отмотать» будет уже невозможно.

Однако ожидание тоже должно иметь разумные сроки. Если администрация категорически отказывается признавать, что предложенное жилье не является равноценным, что оценка квартиры не адекватна или что компенсация отчетливо недостаточная, то нужно обращаться в суд.

Для обращения, предварительно, нужно запастись серьезными аргументами и доказательствами своей правоты. Если, например, предложенная квартира соответствует по площади и количеству комнат аварийной, но вид из окна у нее не такой красивый – суд это интересовать не будет. А вот если площадь действительно меньше нужной, это уже можно доказать.

Примерно та же ситуация с оценкой квартиры. Можно попробовать заказать отчет об оценке в независимой компании и пытаться судиться опираясь уже на него. Однако, во-первых, это стоит денег, а во-вторых, не факт, что суд примет во внимание сторонний отчет.

Что будет, если не выселиться из аварийного дома

Отказ от выселения и аварийного дома сильно отличатся от отказа выселяться из ветхого жилья. Ветхое никто сносить не собирается и жить в нем можно спокойно. А вот аварийное планируется к сносу. Но снести дом, пока в нем живет хотя бы один человек – невозможно.

Более того, есть ошибочное мнение (активно поддерживаемое некоторыми представителями администрации), что если отказаться переселяться – отключат газ, свет, воду и так далее. Это тоже не правда. Пока в доме остается хотя бы один жилец, отрезать коммуникации не смогут.

Если же это не поможет, то администрация просто обращается в суд и, получив решение о выселении, посредством судебных приставов, выселит человека в принудительном порядке. Нравится ему это или нет. Разумеется, ему все еще будет положена компенсация, так что уже после выселения он сможет получить деньги или другую квартиру.

Так как деваться жильцу будет уже некуда, предложения администрации резко станут крайне невыгодными. Как следствие, можно немного посопротивляться, однако до выселения дело лучше не доводить.

Для того, чтобы максимально защищать права жильцов, в 2019 году приняты новые поправки к законам. У собственников аварийного жилья появится больше вариантов:

• Льготная ипотека: чтобы доплачивать за более качественное жилье.
• Выбор застройщика нового дома, в который будут переселять людей.
• Покупка жилья на вторичном рынке за счет некоего сертификата, который будет выдаваться в качестве компенсации и так далее. Детальное описание новых возможностей и их особенностей пока не предоставляется. Не факт, что даже описанное выше будет принято.

При переселении жильцов из аварийных домов нередко возникает множество проблем и нарушений. Как правило, собственники не знают свои права, чем активно пользуются многие недобросовестные личности. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных нюансах, которые обязательно нужно знать. Они же могут оказывать помощь клиентам на всех этапах переселения или получения денежной компенсации. Вплоть до отстаивания интересов клиента в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-dayut-kvartiry-sobstvennikam-pri-snose-doma-i-chto-oni-poluchayut/

Права собственника квартиры. Рассмотрим ряд ситуаций

Оглавление:

В соответствии с российским законодательством собственником квартиры признается физическое или юридическое лицо, которое получило объект недвижимости в результате приватизации, покупки, дарения или мены.

Правомочия собственника

Права собственника квартиры сводятся к трем основным:

1. Владение. Подразумевает обладанием объектом недвижимости и удержанием его. Владелец жилья имеет полное право ограничить доступ посторонних лиц в квартиру и на лестничную площадку (при согласии других жильцов).
2. Пользование. Владелец может использовать объект недвижимости в качестве инструмента, приносящего прибыль. Он имеет право сдать его в аренду как физическому, так и юридическому лицо. В квартире можно организовать ИП, что позволит экономить средства на найме офисного помещения. Законодательство не запрещает использовать объект недвижимости в качестве залога по кредитам.
3. Распоряжение. Судьба квартиры зависит от волеизлияния собственника. Он может ее продать, подарить, обменять.

Категорически нельзя:

1. Нарушать права соседей. Не допускается громкая музыка с 22:00 до 08:00, неприятные запахи и т.д.
2. Бесхозно обращаться с инженерными конструкциями и коммуникациями, делать незаконные перепланировки. Данные мероприятия могут нанести ущерб всему имуществу жилого дома.

3. Использовать квартиру не для проживания. Закон не запрещает создания офиса или другого объекта малого бизнеса в ней, но лишь в том случае, если будут не нарушены права на спокойное проживание других жильцов многоквартирного дома.

   Например: статья 288 Жилищного Кодекса запрещает размещение производства.

Владелец квартиры и прописанные лица: общие права

Не всегда лица, проживающие в квартире, являются ее собственниками. Как правило, владелец объекта недвижимости один. Остальные являются или его членами семьи, или лица, проживающие в силу договора пожизненного содержания. В некоторых случаях на жилплощади зарегистрировано лицо, которое получило помещение в свою пользу в силу завещательного отказа.

В соответствии с Жилищным Кодексом права собственника и прописанного равны, если второй является членом его семьи. Законодательно закреплено, что членами семьи признаются лишь супруги, дети и их родители. Однако при желании заняться в квартире индивидуальным предпринимательством, сдать комнату в аренду, сделать перепланировку они должны заручиться согласием владельца жилья.

Если семейные отношения прекратились, то бывшие члены семьи не имеют право претендовать на жилплощадь, за исключением:

• если в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, то ее владелец не имеет право его выселить;
• право пользования объектом недвижимости может быть оставлено судом, если бывшие члены семьи не могут самостоятельно обеспечить себя жильем. Нередко судебные разбирательства сводятся к принуждению собственника обеспечить иным жильем его бывшую семью.

В то же время есть бывший супруг (а) может законно проживать, если он не снялся с регистрации и нет соответствующего решения суда.

В этом случаи выселить бывшего члена семьи можно только при продаже квартиры, но потребуется обращение в суд.

Таким образом, права собственника квартиры при разводе ограничены имущественным положением второй стороны и наличием детей. В соответствии с Семейным Кодексом последние могут продолжать пользоваться жильем дальше.

Довольно не редким явлением является проживание на жилплощади родственников. В соответствии со статьей 40 Конституции РФ нельзя лишить любого человека жилья. Таким образом, если их имущественное положение желает лучшего, то они имеют полное право пользоваться квартирой, в которой зарегистрированы.

Если жилье является неприватизированным, то при его приватизации все прописанные автоматически становятся собственниками.

В соответствии с ФЗ № 189 снять с регистрации физическое лицо, которое на момент приватизации было прописано в квартире, невозможно.

При этом выселить его не может ни нынешний собственник, который стал владельцем жилья в процессе приватизации, ни собственник, получивший квартиру в качестве дарственной, по завещанию или при покупке.

Правомочия собственника в многоквартирном доме

Права собственника квартиры в многоквартирном доме определяются Жилищным кодексом и Правилами пользования жилым помещением.

1. Пользование квартирой предполагает проживание в ней с учетом соблюдения интересов соседей, требований противопожарной безопасности, экологических и санитарно-гигиенических норм.
2. Основное право собственника — распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению. Закон не запрещает сдачу его в аренду при условии оплаты им налогов в бюджет.
3. Права членов семьи озвучены в статье 292 Жилищного Кодекса РФ. В соответствии с ней они могут пользоваться и владеть жильем, а распоряжаться им может только собственник.

Если дом подлежит сносу

Снести многоквартирный дом можно как по решению муниципалитета, так и при освоении территории застройщиками. Рассмотрим каждый вариант.

Дом подлежит сносу для удовлетворения государственных нужд

Это мероприятия может быть вызвано необходимостью нового строительства, благоустройства территории, расширении соседних комплексом и т.д. Следует помнить, что такое изъятие территории законно только в том случае, если нельзя использовать земельный участок в дальнейшем для новых целей, например: нельзя проложить трассу без сноса дома.

Изъятие жилья в соответствии с законодательством должно быть компенсировано. Соответствующий орган, принявший решение о сносе, обязан зарегистрировать его в ЕГРП и письменно уведомить собственников об освобождении своих помещений. Причем сделать это необходимо в срок не менее одного года. Важным моментом является факт получения собственником уведомления.

Право собственника квартиры при сносе дома на равноценное жилье зафиксировано нормами Жилищного Кодекса.

Он должен получить объект недвижимости такого же метража, куда он сможет въехать без проведения дополнительных ремонтных работ.

Если его не заинтересует данное предложение, то исполнительный орган обязан выкупить его жилье по стоимости, включающей рыночную цену квартиры и упущенную выгоду.

При переезде в новое жилье физическое лицо становится автоматически его собственником.

Снос жилья происходит по инициативе застройщика

Если снос жилья происходит по инициативе застройщика, который занимается обновлением жилищного фонда, то бывший владелец квартиры получает или денежную компенсацию, или новое жилье. Жильцы должны быть предупреждены за полгода до проведения работ по сносу. Им отправляется извещение.

Что касается частных застройщиков, то они не могут снести дом при несогласии даже одного собственника квартиры в нем. В этом ситуации они ищут обоюдный компромисс.

Знание своих прав как собственника жилья или прописанного в нем позволит избежать неприятных конфликтных ситуаций.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/prava-sobstvennika-kvartiry-chto-mozhno-a-chego-nel-zya.html

Снос и предоставление жилья взамен — Правовед.RU

340 юристов сейчас на сайте

Добрый день, вопрос следующий:

Моя супруга имеет в собственности часть дома и часть земельного участка под ним. Остальными частями дома и земельного участка владеют мать моей супруги и ее сестра. В этом же доме вместе с моей супругой прописаны двое моих детей.

Дом находится в центре города и сейчас идет застройка квартала, в связи с чем дом собираются сносить. Какими в данном случае правами обладает моя супруга в части требования предоставления жилья взамен.

И имеет ли в данном случае какое-либо значение наличие прописанных в доме детей (они собственностью не владеют).

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (4)

• 10,0рейтинг
• 12746отзывов
• эксперт

Добрый день

ЖК РФ

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд1.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

4.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд,а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

6.Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.7. При определении размера возмещения за жилое помещениев него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

То есть им будет направлен проект соглашения о возмещении им стоимости имущества. Если они не согласятся с условиями, то уполномоченный орган обратиться в суд с иском о принудительном изъятии.

Добрый день, Дмитрий!

Прилагаю разъяснения из ПС Консультант Плюс о правах граждан при сносе дома.

Электронный журнал «Азбука права», 20.07.2016КАКИМИ ПРАВАМИ ОБЛАДАЮТ СОБСТВЕННИКИ ЖИЛЬЯ,ПОДЛЕЖАЩЕГО СНОСУ? В РФ право частной собственности охраняется законом (ст. 35 Конституции РФ). Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.До введения в действие ЖК РФ (то есть до 1 марта 2005 г.) законодательство предусматривало предоставление собственникам жилья, подлежащего сносу, равноценного жилья (ст. 49.3 ЖК РСФСР). В настоящее время собственникам предлагается заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).

Предварительное уведомление об изъятии жилого помещения

Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Что может быть получено взамен изымаемого жилья При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, атакже на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Особенности сноса аварийных многоквартирных домовДействующим законодательством установлены особенности сноса и реконструкции многоквартирных домов, признанных в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Если дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам, будет определен именно в этой программе (ч. 2 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ).

Собственникам жилых помещений в домах аварийного жилищного фонда предоставляется ряд гарантий. Так, жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их из аварийного жилищного фонда, может находится по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта, в том числе неоднократные, не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение (ч. 3 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ).

Если участок предполагается под застройку коммерческим структурам, а не для нужд государства, то в этом случае вы фактически продаете долю в доме и земельном участке и при этом можете ставить вопрос о продаже по рыночным ценам и с учетом проживающих лиц, так как в соответствии со ст.

31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним имеют равное с ним право пользования жилым помещением.

Поэтому вы можете при заключении договора купли-продажи обосновать на основе Жилищного Кодекса свою позицию о том, что вам для покупки другой недвижимости потребуется жилое помещение с учетом всех членов семьи собственника (а именно детей), зарегистрированных в жилом помещении и имеющих равное с собственником право на жилье

Дом находится в центре города и сейчас идет застройка квартала, в связи с чем дом собираются сносить.ДмитрийЗастройку квартала ведут коммерческие структуры, изъятие для государственных нужд не подразумеваетсяДмитрий

Здравствуйте, Дмитрий! В данном случае стоит потребовать у застройщика документы, на основании которых они ведут строительство (хотя бы разрешение на строительство) и также документы на основании которых собираются сносить расположенные на участке под строительство дома.

Если соглашения по поводу стоимости дома (доли) не достигнете, можете идти в суд.

Если застройщик не показывает никаких документов, можете написать жалобу в прокуратуру для проверки законности строительства на данном участке, прокуратура теоретически должна истребовать всю документацию у застройщика и в администрации, а Вы (как заявитель) можете ознакомиться с материалами проверки в прокуратуре и снять копии.

Источник: https://pravoved.ru/question/1323009/

На что имеют право жители аварийного дома?

Проблема расселения аварийных домов в России на протяжении долгих лет остаётся, к сожалению, одной из насущных.

Связано это, в том числе с тем, что на территории современной России значительная часть населения проживает в старых домах постройки XIX-нач. XX вв., а также в многоэтажках, которые возводились в послевоенный период времени ускоренными темпами с целью максимально быстро восстановить разрушенный жилой фонд.

• На сегодняшний день эти жилые здания не соответствуют требованиям и нормативам безопасности, установленным действующим российским законодательством.
• В связи с этим на федеральном уровне принят ряд законодательных актов, направленных на урегулирование сложившейся ситуации.
• При этом, собственнику либо нанимателю квартиры, а также собственникам нежилых помещений, расположенных в жилых домах, признанных аварийными, необходимо четко понимать, какие права они имеют в связи с присвоением дому такого статуса.

1. Что такое «аварийный» жилой дом?

В настоящее время ни Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ни Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (Постановление № 47) не дает четкого определения «аварийный жилой дом».

1. В то же время указанным Постановлением достаточно обстоятельно определяются основания для признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
2. Поэтому основания, содержащиеся в данном нормативном акте, применяются, в том числе при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
3. Согласно Постановлению № 47, признание жилого дома аварийным возможно, если:

• его износ составляет свыше 70%;
• его санитарное состояние не соответствует установленным в Постановлении № 47 требованиям; Подробнее Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
  • отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
  • отсутствие в жилом доме свыше 5-ти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
  • несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования (п. 41 Постановления № 47).
• дом находится в районах природных катаклизмов и техногенных катастроф;
• произошло частичное разрушение строения вследствие пожара, землетрясения, наводнения;
• дом находится вблизи линий высоковольтных электропередач:
• рядом проходят оживлённые магистрали, которые создают в квартирах повышенный уровень шума, превышаемый установленные нормы.

Кроме того, строение признаётся подлежащим сносу, если технически невозможно исправить имеющиеся недостатки. Например, при таком состоянии несущих конструкций здания, когда они вследствие их естественного износа или внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и представляют опасность для проживающих.

Подробнее

Наряду с понятием «аварийный дом» во многих региональных и муниципальных программах, судебных актах, а также в обиходной речи используется понятие «ветхое жильё». Между тем ни Жилищный кодекс РФ, ни Постановление № 47 его не упоминают и соответственно не дают его определения.

Анализ правоприменительной практики позволяет сформулировать понятие ветхого состояния здания как состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ:

• для каменных домов — свыше 70%;
• деревянных домов — свыше 65%;
• домов со стенами из местных материалов – свыше 65%;
• мансард — свыше 65%.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/na-chto-imeyut-pravo-zhiteli-avariynogo-doma/

Защита прав собственников и нанимателей при выселении в связи со сносом |

Ни для кого не секрет, что для многих людей возможность получить новую квартиру появляется только в случае, когда их дом  решают сломать. И после того, как долгожданное постановление о сносе уже опубликовали, главным вопросом, особенно волнующим человека, становится вопрос о соблюдении его прав при предоставлении нового помещения.

Совершенно очевидно, что в этот момент интересы жильца противопоставляются интересам государства. И если первый хочет получить большее, то второй стремится отдать как можно меньше. Учитывая тот факт, что в этом противостоянии государство обладает  целой юридической машиной, борьба человека во многих случаях оказывается весьма тяжелой.

Правовую основу предоставления жилья в связи со сносом дома составляет Конституция и Жилищный кодекс РФ (далее- ЖК РФ).

Кроме того, если снос дома происходит в Москве, то дополнительной гарантией прав и свобод гражданина выступает Закон г. Москвы от 31.05.

2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (далее- закон «Об обеспечении жилищных прав»).

В настоящее время наиболее распространены два основания владения жилым помещением (жилым домом, квартирой, комнатой в коммунальной квартире). Это социальный или коммерческий наем жилых помещений, принадлежащих государству (муниципальному образованию) и владение на основании права собственности.

В каждом из перечисленных случаев будет у владельца помещения будет соответствующий объем прав. При изъятии жилого помещения  в связи со сносом  у собственника предоставляемое жилое помещение также предоставляется  на праве собственности.

Рассмотрим ситуацию с социальным наймом. Порядок предоставления жилого помещения в этом случае регулируется статьями 85-90 ЖК РФ. Право на предоставление жилого помещения возникает у нанимателя и членов его семьи  как при сносе дома, так и при его капитальном ремонте.

  Правда, в последнем случае другое жилое помещение предоставляется, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.[1] Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается на орган государственный или муниципальный орган, принявший решение о сносе дома. В соответствии со ст. 86 ЖК РФ предоставляемое таким образом помещение должно быть благоустроенным, то есть соответствовать требованиям к жилым помещениям. Статья 89 раскрывает значение благоустроенности. К ним относятся:

• — благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
• — равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
• — соответствие установленным требованиям;
• — нахождение в границах данного населенного пункта.

Предоставление жилого помещения за пределами границ населенного пункта может осуществляться исключительно с их согласия. Данное положение установлено п. 1 ст. 89 ЖК РФ.

В этой же статье содержится важнейшее положение, позволяющее нанимателям жилых помещение рассчитывать на улучшение жилищных условий.

Необходимо отметить, что в отличии от обычно выдаваемых работниками государственных и муниципальных органов за действительное, в данной статье говорится как о фактическом  учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и о наличии права состоять на данном учете.

Другими словами, если наниматель по каким-либо причинам не встал на соответствующий учет, то это не основание для отказа в предоставлении жилого помещения в соответствии с нормой предоставления.

Важно отметить, что норма предоставления в широком смысле включает в себя не только определенное количество квадратных метров, но и другие условия, исключающие, в том числе, проживание в одной комнате двух лиц разного пола старше установленного возраста, права определенных категорий граждан на дополнительную площадь и другие.

Права собственника жилого помещения в связи со сносом дома регулируются положениями ст. 32 ЖК РФ, устанавливающей обеспечение прав собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Особенность применяемой в законе формулировки не должна вводить в заблуждение.

В Российской Федерации, в отличии от большинства европейских стран, объектом недвижимости признается помещение. В то же время, отечественная, а также многие европейские правовые системы, включая право Германии, Голландии, Швейцарии и других стран имеют общие корни.

Все, что располагается на ней может быть перемещено.

В то же время, было бы несправедливым  упрекнуть разработчиков жилищного кодекса в незнании правового опыта других стран и в отсутствии логики.

Дело в том, что на момент принятия жилищного кодекса не были в должной мере урегулированы вопросы, связанные с оборотом земельных участков.

Тем не менее, в настоящее время наблюдается определенная тенденция изменения отечественных правоотношений в сфере недвижимости в сторону приближения к европейским.

В данном случае имеется ввиду практика оформления доли в праве аренды или собственности на каждого владельца жилья в многоквартирном доме,  осуществляемая некоторыми московскими застройщиками.   Рассматривая изъятие земельного участка именно через призму романо-германского гражданского права, приведенная в жилищном кодексе формулировка становится объяснимой и логичной.

Какова бы не была правовая основа права собственности на недвижимое имущества, в контексте рассматриваемого вопроса для собственника в первую очередь имеет значение возможность получения другого жилья или компенсации.

Необходимо отметить, что количество гарантий для собственников жилых помещений превышает количество гарантий для нанимателей. Ведь помимо охраняемого Конституцией и Жилищным кодексом РФ права на жилье, в данном случае также применимы общие нормы гражданского права о собственности.

Таким образом, для законного изъятия  жилья у собственника государство в лице уполномоченного органа должно совершить строго определенную последовательность действий.

Выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, принявшим решение об изъятии соответствующего участка.

Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (п. 4 ст. 32 ЖК РФ).

В течении года собственник не может быть ограничен в праве владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению,  производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. В то же время, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная стоимость жилого помещения, определяемая соглашением между собственником и органом, может включать помимо рыночной стоимости помещения  также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Пунктом 8 рассматриваемой статьи установлено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Следует отметить, что несмотря на первичность предоставления денежной компенсации, на практике в большинстве случаев происходит именно предоставление другого жилого помещения.

Следует отметить, что законодательством города Москвы предусмотрены дополнительные, уточняющие федеральный закон положения. Федеральный статус городов Москва и Санкт-Петербург имеет не только юридическое, но и реальное обоснование.

Сложно найти другой город, где нормальным считается затрачивать более трех часов времени в день на дорогу. Территория города Москвы поделена на двенадцать административных округов, разделенных, в свою очередь на районы.

 Учитывая приведенные обстоятельства, разумными и обоснованными видятся правила, предусматривающие предоставление нового жилья в границах прежнего района проживания для всех административных округов кроме Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского.

Право на сохранение района закреплено в статье 3 закона «Об обеспечении жилищных прав». В то же время, в случае предоставления более, чем одного жилого помещения, на второе жилое помещение данное положение не распространяется.

Для собственников жилья законом «Об обеспечении жилищных прав» дополнительно устанавливается возможность выбора по своему усмотрению денежной или натуральной формы возмещения за изымаемое помещение, а также возможность улучшения жилищных условий в случае признания нуждающимся в улучшении жилищных условий. По желанию собственника, вместо предоставления другого помещения на праве собственности, оно может быть предоставлено ему на основании договора социального найма.

Как в случае  найма  жилого помещения, так и в случае права собственности на него, при не достижении соглашения о параметрах и условиях предоставления другого помещения, несогласная сторона имеет возможность обратиться в суд с соответствующим иском.

 Следует отметить, что судебные дела о выселении в связи со сносом,  об обязании предоставить другое жилое помещение, а также связанные с увеличением размера предоставляемой компенсации проходят под объективно оказываемым и существующим давлением со стороны государственных органов.

В то же время, можно привести множество примеров, когда грамотная работа адвоката по жилищным делам помогала людям реально улучшить свои жилищные условия при сносе дома. Рассматриваемая в настоящей статье тема имеет множество особенностей, заслуживающих отдельного рассмотрения.

[1] ЖК РФ не содержит нормы предоставления жилого помещения. В соответствии со ст. 50 ЖК РФ полномочия по установлению нормы предоставления принадлежат органам местного самоуправления. В г. Москве норма составляет 18 кв.м.

Источник: http://corprf.ru/zashhita-prav-sobstvennikov-i-nanimate/